Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

II.2. Théorie sur la sélection et le contrôle des investissements

a. Notion d'investissement, ses caractéristiques et ses facteurs d'analyse

Selon une acception plus large, investir consiste à échanger des dépenses actuelles ou prochaines (flux de dépenses) contre des recettes futures (flux de recettes). Les deux séries de flux de liquidité constituent un investissement si et seulement si l'existence des recettes dépend nécessairement de la décision de consentir aux dépenses. Les investissements sont alors caractérisés par une combinaison optimale entre la rentabilité attendue et le risque mais aussi du caractère de nécessité ou d'urgence ainsi que la contrainte financière.

La décision d'investir est donc très importante et difficile avec un coût d'erreur qui peut être irréparable. Certains facteurs sont pris en compte dans l'analyse des investissements. Il s'agit des sorties de liquidités, les flux de liquidités périodiques ainsi que les flux de valeurs résiduelles et le facteur fiscal.

b. Choix des investissements et sélection des moyens de financement

L'allocation des ressources rares et onéreuses est un problème fondamental de toute activité économique. L'entreprise est le cadre dans lequel s'exerce en particulier ce choix. Cette décision fondamentale assure depuis la création de l'entreprise, son développement et préserve son autonomie.

La monnaie étant rare et onéreuse ; C'est pourquoi investissement et financement sont très étroitement associés. La décision financière porte sur le couple « emploi de fonds »/ « collecte de fonds »^15(*). Cette décision consiste en un choix de détention d'actifs (physiques ou financiers) ou la détention de la monnaie.

Le choix est rendu plus complexe s'il est fondé, non sur des ressources disponibles mais des fonds à collecter. Les combinaisons de choix d'investissement peuvent concerner le court, le moyen ou le long terme.

L'investissement de long terme est alors la décision la plus importante et complexe. Elle met en cause, en même temps la rentabilité, la liquidité et le coût du financement.

Le logement qui est une composante de l'habitat se retrouve dans ce choix. Il se concurrence donc avec d'autres investissements qui se caractérisent par des durées de vie, des tailles et des conditions de réalisation moins exigeantes.

c. Concepts théorique sur la rentabilité

L'élaboration de ce travail est pour nous une occasion de satisfaire

une curiosité scientifique sur ce thème préoccupant mais peu exploité.

La rentabilité est un concept fondamental voire indispensable dans la mesure où l'existence d'une activité ou une entreprise en dépend. « Le succès ou l'échec d'une entreprise sont appréciés à travers son aptitude à honorer ses dettes et faire des bénéfices »^16(*). La rentabilité s'applique à toute action mettant en oeuvre des moyens. Elle est exprimée par le rapport entre le résultat obtenu et les moyens engagés. Etudier la rentabilité d'une entreprise c'est apprécier son aptitude à dégager des profits. Elle est le témoin principal de la performance financière de l'entreprise et constitue un objectif fondamental comme l'écrit MOISSON. « Avoir une entreprise rentable est un devoir essentiel pour un chef d'entreprise »^17(*).

En outre, au-delà des objectifs de pérennité et de croissance, le but final poursuivi par les propriétaires est d'assurer par le biais des entreprises qu'ils contrôlent, leur propre enrichissement. Ainsi, de par son importance, la rentabilité doit être régulièrement suivie au cours de la vie de l'entreprise. Autrement dit, tous les partenaires ont les yeux fixés sur la rentabilité pour continuer à collaborer avec elle. Notons qu'il existe plusieurs types de rentabilité (financière, économique, commerciale...) qui peut prendre la forme prévisionnelle ou réelle. Nous allons nous intéresser à la rentabilité économique et financière réalisées ex-post.

* ¹⁵ Pierre André DUFIGOUR, Qu'est ce que la finance d'entreprise, Dunod, Paris, 1972, p 98.

* ¹⁶ Jean Luc Boulot, L'analyse financière, Publi-union, France, 1978, p 10

* ¹⁷ MOISSON M, Etude de la rentabilité des entreprises, les éditions des organisations, Paris, 1962