La protection du tiers contractant en cas de prête-nom en droit rwandais

§3. Approche probatoire de la convention de prête-nom

Ce paragraphe est consacré à la publicité foncière ainsi que la preuve exigée aux tiers lésés dans la convention de prête-nom.

A. Publicité foncière

Comme le font constater P. MALAURIE et L. AYNES, publier un acte juridique, c'est littéralement le rendre public^43(*), le porter à la connaissance de tous^44(*).

Au surplus, F. TERRE et P. SIMLER d'ailleurs disent que la pratique d'enregistrement tend à donner plus de sécurité aux acquéreurs des droits immobiliers^45(*). Les auteurs poursuivent en précisant que la publicité permet aux acquéreurs de savoir s'ils traitent bien avec le propriétaire, à celui-ci n'a pas déjà aliéné son bien, ne l'a pas grevé déjà d'autres droits comme l'hypothèque, usufruit ou de servitude^46(*).

En effet, la publicité est donc un instrument essentiel de la sécurité des transactions : une vente ou une hypothèque peuvent être valablement constituées. Non publiées, elles sont inefficaces à l'égard de ceux qui acquièrent des droits sur l'immeuble^47(*).

La publicité s'opère en principe par le dépôt à la conservation des hypothèques d'une copie de l'acte, faite sur des formules préétablies. Le principe est donc la publication des actes instrumentaires, et non la publicité des droits^48(*).

En droit rwandais, également la loi organique portant régime foncier stipule que la cession des droits fonciers, l'hypothèque le bail, l'emphytéose de longue durée et les servitudes foncières conventionnelles ne sont opposables aux tiers que lorsqu'ils sont inscrits aux registres foncières^49(*).

Enfin se pose maintenant, à bonne raison la question de savoir si la pratique de prête-nom peut être compatible avec la publicité foncière. A notre avis, puisqu'à l'égard des tiers, le prête-nom ne représente pas le mandant, l'acquisition qu'il opère entraîne une double mutation de propriété du vendeur à lui-même, puis de lui-même, à celui pour lequel il agit par conséquent, avant de remettre au mandant le prête-nom apparaît comme titulaire de l'immeuble.

B. Preuves exigées aux tiers du contrat simulé contre les parties

Pour les biens, la convention de prête-nom est un fait dont on ne saurait songer à leur exiger la preuve écrite, puis qu'elle s'est passée sans eux et hors d'eux ce qui fait que tous les moyens de preuves leur sont donc ouverts lorsque le but des parties présente une dissimulation illicite^50(*) ou frauduleuse^51(*).

Ceci se justifie par l'article 15 de la loi sur la preuve^52(*) qui dispose que l'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu, fait foi jusqu'à preuve du contraire faite par écrit lorsqu'il est attaqué par une partie à l'acte, par toutes voies de droit lorsqu'il est attaqué par un tiers.

Toutefois, cela n'est vrai que, quand les tiers veulent prouver la convention de prête-nom en vue d'empêcher l'effet que produise à leur détriment l'acte apparent.

* ⁴³ P. MALAURIE et L. AYNES, Sûreté publicités foncières, 10 éd., Cujas, Paris, 2000, p. 251.

* ⁴⁴ M. DAGOT, La publicité foncière, PUF, Thémis, 1981, cité par P. MALAURIE et L. AYNES, ibidem.

* ⁴⁵ F. TERRE, P. SIMLER, Droit civil les biens, 6^ème éd., Dalloz, Paris, 2002, p. 301.

* ⁴⁶ Ibidem.

* ⁴⁷ P. MALAURIE, L. AYNES, op. cit., p. 252.

* ⁴⁸ F. TERRE, P. SIMLER, op.cit., p. 301.

* ⁴⁹ Article 38 al. 2 de la loi organique n^o 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda J.O.R.R, n^o 18 du 15/09/2005.

* ⁵⁰ Civ. 3^ème, 5 mars 1997, DEFRENOIS 1997, 774, obs. DELEBECQUE cité par A. BENABENT, op.cit., p. 212.

* ⁵¹ Civ. 1^er, 19 novembre 2002, Bull. civ. I, n^o174 cité par ibid.

* ⁵² Loi n^o 15/2004 du 12/6/2004 portant mode et administration de la preuve, J.O.R.R, n^o spécial du 19/7/2004.