6.4.2. Prise en compte de la
mobilité résidentielle intra-urbaine des ménages dans la
lutte contre l'étalement de la ville de Niamey
Les perspectives suggérées par la
présente étude, ont pour objet de proposer des actions permettant
de résoudre le problème de l'étalement urbain à
Niamey, en jouant sur la trajectoire résidentielle des ménages. A
cet effet, les propositions faites sont ciblées au niveau de chacune des
strates constituant la ville.
Aussi, pour maintenir les ménages dans la strate 1,
est-il indispensable de procéder à sa réhabilitation. Ces
quartiers sont délaissés par les habitants dont les conditions de
vie s'améliorent ; ces derniers se voient obligés de quitter
ce quartier pour améliorer leurs conditions de logement. Si leur
mouvement continue, le tri qu'il engendre conduira à un problème
de ségrégation sociale grave concentrant les plus pauvres dans
ces quartiers traditionnels qui deviennent de véritables ghettos voire
des « no man land ». Il en résulte alors un
problème de sécurité auquel les municipalités et la
police auront du mal à faire face. La réhabilitation des
quartiers traditionnels du centre ville est d'autant plus justifiée que
l'habitat y est vétuste et fait l'objet de mutations foncières
qui ne respectent aucune norme d'urbanisme.
Dans les strates 1 et 2, la régulation de la
circulation routière passe par la création de parkings payants
autour des grands marchés ou des services d'envergure importante
à raison de 25 FCFA pour le vélo, 50 pour la moto, 100 pour les
petits véhicules, 200 pour les 4×4 et 4000 pour les camions,
l'objectif étant de réduire la fréquentation du centre
ville par les gros porteurs. Cette proposition relève du fait qu'on ne
saurait dissocier la mobilité résidentielle de la mobilité
quotidienne. En effet, les ménages qui vivent en ville sont
obligés des se déplacer pour tel ou tel service. Si le
problème de transport urbain n'est pas pris en compte dans les plans de
développement des villes, il se pose également un
problème de mobilité résidentielle.
Pour ce faire, les autorités communales se doivent de
réglementer ces parkings privés ou publics au centre, ville afin
d'éviter leur prolifération informelle. Mieux, elles doivent les
intégrer dans le cadre d'un plan de déplacement urbain
prévoyant des de pistes cyclables. Dans le même cadre, une taxe
doit être mise au point pour sanctionner les stationnements non conformes
et non autorisés sur les voies primaires et secondaires à
condition que la rupture de charges soit rationalisée. Pour mieux
intégrer les circulations piétonne et routière, il est
indispensable que ce plan prévoit la construction d'échangeurs au
niveau des noeuds les plus fréquentés et où l'on
enregistre la plupart des accidents de la route.
En outre, la mise en place de passerelles traversant les
grands boulevards encombrés suppose une facilitation de la circulation
piétonne. En même temps, ces passerelles de 2 m 50
empêcheront les véhicules gros-porteurs de stationner au centre
ville comme on le voit autour des grands marchés actuellement (Katako,
Grand marché). A défaut d'une passerelle, il faut
intégrer, à certains carrefours, des feux piétons dans en
vue de la régulation de la circulation routière au sein des deux
premières strates de la ville. Tout cela améliore le cadre de vie
du citadin des strates 1 et 2 et limite leur mobilité
résidentielle.
En ce qui concerne la promiscuité, les ménages
niaméens doivent diminuer leur taille moyenne afin de l'éviter la
promiscuité. Pour cela, les autorités communales doivent mettre
l'accent sur l'application de la politique de population en vigueur au Niger,
en incitant les ménages à pratiquer le planning familial.
La strate 2 est la zone la plus dynamique, mais elle
connaît plus de déménagements que d'installation de
ménages. De ce fait, il convient d'équilibrer la situation pour
qu'il y ait autant de départs que d'installations de ménages.
Pour ce faire, il faut trouver un moyen d'y diminuer le prix du loyer qui est
le plus élevé de la ville en y faisant la promotion de l'habitat
de cour en dur de moyen standing et des HLM (ou habitat à loyer
modéré) pour atténuer la prédominance des villas.
De plus, cette partie de la ville (la strate 2) doit accueillir davantage
d'activités et de service en vue de réduire les problèmes
de déplacement pour les piétons et d'encombrement pour les
automobilistes. L'extension du centre ville qui en découlerait vaudrait
mieux que la mise au point d'une ville polycentrique qui peut
accélérer l'étalement urbain au lieu de le ralentir. Dans
les quartiers résidentiels de cette zone, il est souhaitable que la
collectivité de la ville de Niamey fasse la promotion de l'habitat Haute
Qualité Environnementale (HQE). Car, ce sont des quartiers où la
consommation d'énergie et d'eau par personne est la plus importante.
S'agissant de la strate 3, elle est la zone la moins dynamique
de la ville en matière de mobilité résidentielle. Pour la
redynamiser, il convient d'en faire un lieu d'installations de plus de
ménages, notamment ceux provenant de la strate 4. Pour ce faire, il
paraît indispensable d'y développer le trafic (lignes) de
transport en commun, d'y renforcer les VRD afin de la rendre plus attractive.
On y note beaucoup de parcelles non ou partiellement mise en valeur ; il
serait judicieux de donner la priorité de crédit d'habitat aux
propriétaires de cette strate, afin qu'ils construisent,
parachèvent ou réalisent des extensions au niveau de leur
parcelles. Cela mettra fin au problème de mise en valeur de parcelle et
contribuera à enrailler le problème de logement dont
souffre les ménages de Niamey malgré l'étalement
présenté comme solution à ce propos.
La question est d'abord celle de logement avant d'être
celle de parcelles à bâtir. Mais la réponse proposée
a toujours été celle de l'accès à la
propriété donc la production de parcelles pour justifier les
lotissements et morcellements dont le seul résultat est aujourd'hui
l'étalement de la ville. L'enjeu non dit est que les communes
considèrent le lotissement comme une manne pour assurer leur
fonctionnement. En abandonnant cette pratique qui s'est avérée
inefficace, la ville de Niamey et ses cinq arrondissements doivent
désormais mettre l'accent sur l'offre de logement notamment sa
qualité et son prix, sachant que l'accès à la parcelle
n'est pas synonyme d'accès à la propriété. En
effet, l'accent longtemps mis sur la production de parcelles n'a fait
qu'entraîner une forte spéculation foncière et un
épuisement des ressources foncières. En définitive, il
faut faire de la strate 3 une zone d'action prioritaire afin de la rendre plus
attractive pour les ménages en mouvement.
Quant à la strate 4, elle est par excellence le lieu
d'installations des ménages puisqu'elle en pleine construction ;
les déménagements vers les strates antérieures sont de ce
fait rares. Il faut alors les favoriser tout en évitant de passer par la
gentrification qui consacre le retour des classes moyennes au centre et
l'expulsion des pauvres à la périphérie suite aux
transformations de l'habitat.
S'agissant de la construction des parcelles, une fois que le
délai de quatre ans expire, l'autorité municipale devrait songer
à mettre en place une taxe progressive sur les parcelles non encore
mises en valeur. Cela permettrait d'amener les spéculateurs à
privilégier la construction au lieu de laisser les parcelles
vacantes.
Toutes ces actions permettront de modifier la trajectoire des
ménages qui est le plus souvent centrifuge. Cette modification doit
conduire à la rétention des ménages dans les strates
antérieures de la ville qui seront davantage densifiées tout en
ayant à l'esprit que leur surdensification engendrerait le même
surcoût que l'étalement.
Certains praticiens préconisent l'arrêt brusque
des lotissements mais cela risquerait de produire l'effet contraire à
savoir accélérer l'étalement par le renforcement de la
spéculation foncière et déboucherait sur la
périurbanisation. Cette dernière se caractérise par une
forte dispersion de l'habitat dans des espaces auparavant qualifiés de
ruraux où les nouveaux venus importent un mode de vie urbain (Roncayolo,
2001) ; une de ses conséquences a été le
développement de l'automobile en Europe, pour faciliter la liaison entre
lieux de résidence et lieux de service.
Apporter l'ensemble des équipements et infrastructures
dans la strate 4 va ouvrir de nouvelles opportunités
résidentielles et conduira à la naissance de nouveaux espaces
résidentiels. De ce fait, son équipement doit être
évolutif sur une période de 10 ans.
La lutte contre l'étalement doit être
perçue comme une priorité pour les autorités de la ville
de Niamey, étant donné qu'il pose d'abord un problème de
gouvernance urbaine. De ce fait, la première solution au problème
de l'étalement urbain ne saurait être que la bonne
gouvernance urbaine qui suppose :
- un renforcement des institutions pour lutter contre la
corruption ;
- une implication de l'Etat, la société civile
et toutes les forces du marché foncier et immobilier dans les processus
de décision et d'exécution des projets ; les critères
de cette implication doivent être définis au préalable.
- un accroissement de la transparence ;
- et une amélioration de l'efficacité et des
capacités des administrations communales pour l'exécution des
projets.
De même, la Ville de Niamey et ses cinq Arrondissements
doivent disposer d'informations fiables sur l'ampleur des flux
d'emménagements et déménagements qui structurent la
demande résidentielle. Cela présente l'avantage de permettre une
bonne structuration de l'offre en logement et de jouer sur leur localisation
dans l'espace urbain. Mais, il leur faut au préalable définir ce
qu'est un quartier, en déterminant clairement ses limites
administratives. C'est seulement après cela qu'il est possible de
relever des données démographiques fiables à
l'échelle du quartier qui peut être subdivisé en zones de
dénombrement aux limites physiques bien définies.
En outre, la Ville de Niamey et ses cinq Arrondissements
doivent trouver d'autres sources de revenu que les lotissements en luttant par
exemple contre l'incivisme fiscal, imposant ou en taxant les parcelles non
mises en valeur ; cela doit passer par l'institution d'une taxe de non
mise en valeur à raison de 190 FCFA/m2.
Elles doivent également veiller à la
réduction de la taille moyenne des parcelles qui dépasse 400
m2 dans toutes les strates. Pour y arriver, il leur est
indispensable de ramener cette taille moyenne à 250 ou 300 m2
tout en maintenant le prix actuel du mètre carré, car son
augmentation entraînerait une croissance fulgurante de zones d'habitat
informel (figure 6.2).
Figure n°6.2 : Proposition d'actions pour lutter
contre l'étalement de la ville de Niamey
Les zones d'habitat informel en matériau
définitif, doivent bénéficier de l'offre de services
municipaux dont les projets d'amélioration de l'habitat initiés
au niveau de la ville de Niamey. Cependant, les mairies doivent veiller
à ce que ce type de quartier ne prolifère pas, car il
débouche toujours sur des zones dont la restructuration est trop
coûteuse.
Vu la prédominance des locataires parmi les
ménages, il est nécessaire de sécuriser le bail immobilier
afin que la hantise d'avoir à tout prix son propre « chez
soi » cesse. Qui plus est, les locataires seront à l'abri de
la frustration provoquée par des propriétaires véreux de
maisons.
On a vu que les migrations des chefs de ménage sont
essentiellement internes et qu'elles sont polarisées par Niamey du
fait de la macrocéphalie de l'armature urbaine du Niger. Il en
résulte une rapide croissance démographique de la ville que les
municipalités ont du mal à gérer. C'est d'ailleurs pour
réduire ces flux vers Niamey que le Niger s'est engagé dans la
voie d'une décentralisation depuis 2004. Toutefois, ce contexte tarde
à changer la donne.
La promotion de l'écologie urbaine implique la
protection des espaces verts et agricoles. Un tel enjeu impose
l'établissement d'actes domaniaux pour tous les espaces verts et
agricoles. De plus, il s'avère indispensable d'aménager ces
espaces pour les rendre plus viables et productifs en y créant des
parcs d'agrément, des parcours sportifs, en y développant des
activités génératrices de revenu (kermesses, aires de
jeux, buvettes, etc.) et en y établissant des sites éducatifs et
de recherches scientifiques, sans oublier les services de santé.
En outre, il faut édicter des obligations de
réaliser un espace vert à l'occasion d'un aménagement de
voirie, d'une opération immobilière, d'un lotissement ou d'une
zone d'activité. Cette obligation doit aussi être valable dans le
cadre de l'instruction des permis de construire. A cet effet, le plan-masse
doit indiquer les plantations maintenues, supprimées ou
créées dans la parcelle.
Enfin, l'ensemble de ces propositions doit être contenu
dans un plan de développement cohérent des Arrondissements de la
ville de Niamey en vue de modifier la trajectoire résidentielle
intra-urbaine des ménage et donc de leur localisation.
Dans l'ensemble, le logement doit être perçu
comme un enjeu central de l'action des maires. Car le problème qui se
pose ne semble pas être celui d'une disponibilité foncière
du fait de l'important stock de parcelles produites. Il résulte
plutôt du fait que les constructions nouvelles restent largement de
l'ordre de l'initiative individuelle, et dépendent donc des moyens des
ménages. Aussi, pour résoudre le problème de logement et
celui de l'étalement urbain, les autorités de la ville de Niamey
doivent participer à la production du logement en construisant des
petits immeubles de un à deux étages de 20 à 50 logements
de tout type : studio et appartements divers. Ces immeubles doivent
être construits dans la strate 3 qui constitue la zone
intermédiaire
Un système cadastral exhaustif doit être
envisagé en vulgarisant le titre foncier et en réduisant les
droits de mutation ou transfert. Pour ce faire, il y a lieu de mettre en place
une campagne de régularisation permettant de transformer les permis
urbain d'habiter en titre foncier.
Conclusion partielle
Au regard de ce qui précède, on constate que la
gestion urbaine à Niamey et plus particulièrement la gestion
foncière sont jalonnées d'irrégularités à
tous les niveaux. Néanmoins, il convient de préciser que Niamey
est une ville à majorité lotie contrairement à la plupart
des villes sahéliennes (Bamako, Ouagadougou). Cela fait que l'habitat
spontané y reste encore marginal.
Bien que Niamey soit une ville en dominante lotie, force est
de reconnaitre que seul un nombre limité de parcelles disposent d'un
titre foncier immatriculé du fait notamment du non-respect du permis de
construire, rendant difficile le contrôle de la mise en valeur des
parcelles. Dans ce contexte d'auto-construction, on assiste souvent à un
mélange de fonctions dans la plupart des quartiers de la ville.
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