Mobilité résidentielle et processus d'étalement de la ville de Niamey (Niger).

6.2. Problèmes de financement du logement

Le financement de la construction pose, à son tour, d'énormes difficultés aux usagers du fait des subventions restrictives imposées par la crise économique de l'Etat, d'une politique de l'habitat inefficiente, et des taux d'intérêts assez élevés proposés par les banques commerciales.

Devant une telle situation, la plupart des ménages sont prêts à consentir des sacrifices énormes pour épargner de l'argent en vue de s'offrir un logement. Pour y arriver, ils participent à des tontines, contractent des prêts informels auprès des parents ou autres relativement aisés. Ils peuvent aussi avoir recours à d'autres réseaux informels de mobilisation d'épargne qui proposent une offre plus compétitive que celles des banques qui s'avèrent restrictives à cause des conditions de garantie qu'elles exigent. Ce secteur dit informel est en train d'être envahi par les fonctionnaires supposés solvables auprès des banques commerciales, de la SONUCI et du Crédit du Niger.

Dans les pays francophones, le modèle de financement de l'habitat urbain a été établi avec l'assistance des organismes français. A titre d'exemple, la Caisse Centrale de Coopération Economique de la France a longtemps participé au capital social du Crédit du Niger. Quand cette caisse a cessé d'accorder des subventions à l'habitat en 1975, on a assisté à un blocage aggravé par le peu d'intérêt que les bailleurs de fonds internationaux ont, d'une manière générale, manifesté pour le secteur. Ainsi, la banque mondiale et l'USAID^36(*) qui participent au financement des projets d'habitat en Afrique, orientent leurs interventions surtout vers des projets « trames d'accueil et réhabilitation de quartiers spontanés ».

Les difficultés de mobiliser les financements extérieurs pour le logement ont amené les pays à créer en 1982, une société panafricaine de financement de l'habitat dénommée Schelter-Afrique. Mais depuis cette année, on observe une baisse des activités du Crédit du Niger qui se limite à la collecte de dépôts des demandeurs et à l'octroi de quelques crédits. En 1994, l'octroi de crédit par cette institution a baissé de 69 % par rapport à la situation de 1982, alors que les besoins tendent à augmenter (O. Aga, 2002).

L'espoir est en train de renaître depuis quelques années, avec le regain de la coopération avec certains organismes internationaux dans la recherche de solutions aux problèmes de logement. On peut ainsi citer entre autres exemples, la coopération chinoise qui a mis en chantier 145 logements sociaux sur les 1 100 prévus au nord de la ville de Niamey. Cette opération a donné naissance à ce que les habitants de la ville appellent « cité chinoise ». Dans le même ordre d'idée, « la cité francophonie » a été construite dans le cadre des cinquièmes jeux de cette institution tenus à Niamey du 7 au 14 décembre 2005.

Quant à la SONUCI^37(*) , après seulement quatre ans d'activité de 1962 à 1966, elle a enregistré un déficit de 51 millions, soit presque la moitié de son capital de 115 millions ; d'où son passage dès 1976 sous la responsabilité du Crédit du Niger.  Pendant cette période, elle a cessé toute activité jusqu'en 1986, date à partir de laquelle elle retrouve son autonomie. Mais, faute d'investissement, elle se contente de lancer des opérations de parcelles assainies depuis 1992. Néanmoins, en 1998, la SONUCI est parvenue à réaliser la construction de logements sociaux de Bobiel, derrière le village de la francophonie. Aujourd'hui, cette institution est dans une situation bien meilleure à celle de Crédit du Niger. L'absence de subventions et de crédit ainsi que l'insuffisance de logements dits sociaux, ont permis le développement de l'auto-construction. Cette pratique consiste pour un particulier, à construire sa maison sans l'aide de professionnels.

Après tant d'efforts fournis pour accéder à une parcelle, la plupart des promoteurs particuliers se retrouvent face aux difficultés de la mise en valeur, qui nécessite un coût encore plus élevé pour l'acquisition des matériaux de construction, ainsi que pour la mobilisation d'une expertise conséquente. Cela est d'autant plus difficile que le niveau de vie des nigériens est en baisse depuis plus une décennie. Ce qui fait que l'habitat est produit en dehors de toute règle de construction et d'hygiène.

Ainsi, une fois la parcelle acquise, l'opérateur de faibles moyens cherche un maçon généralement peu qualifié mais ayant capitalisé une certaine expérience, pour bâtir sa maison. Ce maçon qui évolue dans l'informel ne paye pas d'impôt et se fait aider par des manoeuvres recrutés soit par lui-même, soit directement par le promoteur de la construction. S'il recrute lui-même ces manoeuvres, alors le maçon peut les influencer dans la négociation verbale du contrat de travail en leur proposant généralement un salaire journalier inférieur à ce qu'aurait donné le promoteur. Les manoeuvres sont généralement des jeunes désoeuvrés sans qualification à la recherche d'une occupation ; leur salaire journalier varie entre 750 à 1 000 FCFA selon le type de construction ou selon que le contrat émane directement du promoteur ou par l'intermédiaire du maître maçon. Ce dernier est, quant à lui, payé 2 000 à 3 000 FCFA par jour en fonction aussi du type de construction. Malgré la faiblesse de leur rémunération, ces travailleurs doivent se prendre en charge aussi bien pour la nourriture qu'en cas d'accident de travail.

En ce qui concerne les maisons, il faut distinguer les constructions modernes de l'habitat populaire constitué de l'habitat de cour en dur communément appelé célibatorium, de l'habitat de cour en banco, de l'habitat sommaire (les paillotes) et l'habitat sans logement (K.H. Motcho, 1997).

6.2.1. Habitat populaire

6.2.1.1. L'habitat de cour en banco

On retient que son essor a commencé en réalité à partir de 1935, lorsque la ville a été transférée à son emplacement actuel et que l'administration, pour des raisons d'hygiène, interdit la construction d'habitations en paillote. C'est ce qui explique la prédominance de maisons en banco dans les quartiers centraux et péricentraux. Le banco prédomine aussi dans les quartiers spontanés tout comme dans les villages annexés par la ville. Il est souvent constitué d'un ou deux bâtiments accolés aux murs de la parcelle et subdivisés en plusieurs logements d'une ou plusieurs pièces de forme carrée (3 à 4 m de côté).

Photo n° 6.2 : Habitat en banco

Il est important de souligner que la mise en valeur de ces maisons se fait par auto-construction de façon évolutive. En effet, l'espace bâti évolue dans la cour au fur et à mesure des besoins, des désirs et capacités financières du promoteur. L'aboutissement d'une telle pratique peut être une cour entièrement entourée de bâtiments construits le long de la clôture par adjonction de pièces.

L'organisation du bâti dans ces maisons est une preuve tangible du manque de plan préconçu à cet égard. En conséquence, il en résulte une saturation de l'espace-cour qui devient un véritable labyrinthe, alors qu'il devrait être destiné à la circulation des habitants, à être le centre des activités féminines (cuisine) ou encore à servir de dortoir pendant la saison sèche et chaude.

La mise en valeur évolutive entrave le niveau d'équipement de la parcelle. En effet, pendant que le nombre de logements et d'habitants augmentent sur la parcelle, celui des sanitaires reste intact donnant lieu à de graves sous-équipements chroniques.

Aussi, l'habitat de cour en banco se caractérise-t-il par la cohabitation de plusieurs ménages due le plus souvent à la location d'appoint qui consiste pour un propriétaire à céder une partie de sa maison à la location, tout en continuant d'occuper l'autre partie. Il y a également des maisons qui sont exclusivement réservées à la location.

Selon K. H. Motcho (1998) :

« L'amélioration de l'habitat de cour en banco se fait avec l'augmentation du niveau vie du propriétaire qui peut ainsi enduire les murs en adobe de ciment fixé sur un grillage lui-même solidarisé au banco par des pointes métalliques ou remplacer la toiture en banco par des plaques de tôle ondulée. Il peut aussi améliorer les sanitaires ou augmenter leur nombre et installer l'eau courante et l'électricité si elles sont absentes sur la parcelle. Bref, ce propriétaire transforme la maison en banco en semi-dur. Il faut cependant préciser que l'habitat de cour en banco dominant plus au centre ville, devient rare dans les quartiers périphériques mixtes où le goût de la modernité pousse les promoteurs particuliers à construire en dur en dépit du faible revenu de la plupart d'entre eux. Il en résulte un prolongement de la durée des opérations de construction ».

* ³⁶ USAID : United States Agency for International Development ou USAID (ou  Agence des États-Unis pour le développement international)

* ³⁷ SONUCI : Société Nigérienne de l'Urbanisme et de la Construction immobilière