D - SUR LES PREJUDICES ANNEXES DE MADAME BI
Compte tenu de l'état d'indérer re d3,i logement,
les factures
d'électricité auxquelles Madame E J est
confrontée, sont énormes.
Pour se chauffer décemment, Madame tait contrainte de
pousser le chauffage presque au maximum.
Il est vrai que compte tenu de l'état et de l'âge
du bâtiment, la chaleur a tendance à se dissiper vers
l'extérieur.
Il conviendrait d'ailleurs à ce titre que Monsieur (
produise
un diagnostic de performance énergétique qui n'est
d'ailleurs pas annexé au
contrat de bail de Madame - .
Un tel diagnostic permettrait d'éclairer et d'expliquer le
montant des factures d'électricité de Madame E
104
- 16-
103
Aussi, Madame 1 est bien-fondée à solliciter la
réparation
de son préjudice économique auprès de
Monsieur ""--
PAR CES MOTIFS
VU les pièces annexées au
Bordereau,
DIRE ET JUGER Madame f bien-fondée en ses
demandes
EN CONSEQUENCE, l'y recevoir.
DIRE que le logement de Madame 1 est
actuellement inhabitable,
|
2006,
|
REDUIRE le montant initial du prix du loyer, et
ce, à compter de février
|
REDUIRE à tout le moins le montant
initial du prix du loyer en raison des désagréments liés
aux travaux,
CONDAMNER en conséquence Monsieur
à verser à Madame
F a somme de 4.200 euros (70 € par mois durant 5 ans),
CONDAMNER Monsieur à verser la somme de
2.600 euros en
réparation du préjudice a énergétique
» que subit Madame dans les
locaux indécents que lui loue son bailleur,
CONDAMNER Monsieur à verser la somme de
2.000 euros en
réparation du préjudice subi par Madame L fait des
désagréments
liés aux travaux dans le logement et de l'absence de
relogement pendant la durée desdits travaux,
CONDAMNER Monsieur C à verser la somme de
1.000 euros en
réparation du préjudice subi par la concluante
du fait de ce qu'elle a du exposer les frais d'électricité pour
l'éclairage des communs durant plusieurs années,
CONDAMNER Monsieur à verser à
Madame - _ _._ la
somme de 800 euros en application des dispositions de
l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur aux entiers dépens de
l'instance.
-- 17
SOUS TOUTES RESERVES DONT
ACTE
106
Annexe n°7 : Jugement du Tribunal d'instance de
CHATELLERAULT
Minute n° 184
RG n°11-11-000084 Nature de l'affaire : 51I
E3tTRAJT
DU rc
DE Ch Ai .1.6KirJLT (86)
JUGEMENT DU 20 Octobre 2011
TRIBUNAL D'INSTANCE DE CHATELLERAULT
A l'audience publique du Tribunal d'Instance tenue le 20 Octobre
2011 ;
Sous la Présidence de Madame CléliaPRIEUR-LETERME,
Juge d'Instance, assistée de Madame Laurencia RAMBAUD, faisant fonction
de Greffier ;
Aprés débats à l'audience publique du 22
septembre 2011, le jugement suivant a été rendu ;
ENTRE:
DEMANDERESSE :
ET:
107
DEFENDEUR:
106
EXPOSE DU LITIGE, 2
|
J
|
Selon contrat de location sous seing privé en date du 7
février 2006, Monsieur propriétaire, a donné à bail
d'habitation à Madame
locataire, un petit appartement de 27,37 m2 sis , moyennant un
loyer mensuel de 170 €.
|
Par ordonnance d'injonction de faire du 10 février 2011,
la juridiction de proximité a
ordonné à Madame D ` ' T de retirer ses meubles,
à ses frais, afin de
laisser l'accès aux professionnels pour
effectuer d'urgence les travaux préconisés par la. SCEDI
POITOURAINE selon diagnostic de décence et de salubrité
établi le 21 octobre 2010 et conformément à la clause
stipulée dans le bail et ce, avant le ler mars 2011.
Le demandeur n'ayant pas fait savoir que l'injonction avait
été exécutée, l'affaire a
été examinée à l'audience du 17 mars 2011 de la
juridiction de proximité, laquelle s'est déclarée
incompétente par jugement du 14 avril 2011 - s'agissant d'un litige
portant sur l'exécution d'un contrat de bail d'habitation - et a
invité les parties à mieux se pourvoir.
Par acte en date du 12 avril 2011, Madame 1 - - a
assigné
Monsieur aux fins de voir :
1°) Sur l'indécence du logement :
- dire que le logement est actuellement indécent et
inhabitable,
- réduire le montant du prix du loyer de 100 € par
mois et ce à compter de la signature du bail en février 2006,
- le condamner à lui reverser les sommes trop
perçues à ce titre, parla CAF ou par
Madame E elle-même,
2°) Sur les dommages et intérêts,
le condamner à lui payer les sommes de :
- 1.500 € en réparation des
désagréments causés par les travaux,
- 2.600 € en réparation du préjudice
économique du fait des factures EDF trop élevées qu'elle
subit,
- 1.000 € en réparation du préjudice moral
subi.
Madame lemande en outre la somme de 800 € au titre
de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que
la condamnation du défendeur aux entiers dépens.
Par plaidoirie à l'audience du 22 septembre 2011
développant les conclusions n°2 de même date, auxquelles il
est expressément référé pour l'exposé
complet des prétentions et moyens de la demanderesse en application de
l'article 455 du code de procédure civile,
Madame - - - maintient sa demande principale sur la
réduction du
montant initial du prix du loyer à compter de
février 2006 en raison de l'inhabitabilité du Iogement, ainsi que
celle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Développant et y ajoutant, elle sollicite de voir :
- réduire à tout le moins le montant initial du
prix du loyer en raison des désagréments liés aux
travaux,
- condamner en conséquence Monsieur ( à lui verser
la somme de
4.200 € (70 € par mois durant 5 ans),
105
3
- le condamner à lui verser 2.600 € en
réparation du préjudice énergétique qu'elle
subit,
- le condamner à lui verser 2.000 € en
réparation du préjudice subi du fait des
désagréments liés aux travaux dans le logement et de
l'absence de relogement pendant la durée desdits travaux,
- le condamner à lui verser 1.000 € en
réparation du préjudice subi du fait qu'elle a dû exposer
les frais d'électricité pour l'éclairage des communs
durant plusieurs années.
En réponse à l'audience et par conclusions en
date du 30 juin 2011, auxquelles il est
également expressément
référé, Monsieur conclut au rejet des
demandes.
Reconventionnellement, il sollicite la condamnation de Madame 1
prendre en charge les dégradations qu'elle a commises et à lui
verser à ce titre la somme de 3.866,22 € correspondant aux frais
d'ores et déjà engagés.
A titre infiniment subsidiaire, si nar imnnccihle le tribunal
nc+i?nait malgré tout devoir
accéder aux demandes de Madame I' ;duire à de
plus justes
proportions l'indemnité qui lui serait allouée.
Monsieur demande la condamnation de Madame
A lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de
l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers
dépens.
L'affaire a été mise en
délibéré au 20 octobre 2011. MOTIFS DE LA
DECISION,
Sur la demande de réfaction du loyer pour logement
indécent
Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose
que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement
décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité physique ou à la
santé et doté des éléments le rendant conforme
à l'usage d'habitation" ; que l'obligation de mise en
conformité du logement loué répond à l'objectif de
valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute
personne de disposer d'un logement décent ;
Que l'article 20-1 de la même loi permet au juge saisi
notamment de réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement
jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité ;
mais que la délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux
critères du logement décent ne doit pas avoir pour
conséquence un défaut d'exigibilité de la totalité
du loyer contractuel dès lors que la non conformité ne
caractérise pas un état d'inhabilité totale des locaux qui
correspondrait à une absence de délivrance des biens, mais une
délivrance partielle desdits locaux justifiant une réfaction du
loyer.
Attendu qu'en l'espèce, il ressort des débats
à l'audience et des pièces produites qu'il n'a pas
été fait d'état des lieux d'entrée ; qu'en
application des dispositions de l'article 2731 du code civil, le preneur est
présumé les avoir reçus en bon état de
réparations locatives, sauf la preuve contraire ;
116
4
Mais que de jurisprudence constante de la cour de cassation,
le fait que le locataire ait accepté les lieux en l'état à
l'entrée - sans en contester l'état pendant les cinq
premières années d'occupation - ne fait pas obstacle à
l'exigence de la délivrance au preneur d'un logement décent
exempt notamment d'humidité et équipé d'installations
électriques aux normes.
Attendu que Madame P J produit aux débats le
diagnostic
d'état des lieux de décence et de
salubrité effectué le 21 octobre 2010 par SCEDI POITOURAINE
à la demande de la CAF de la Vienne ; qu'il n'a pas pu être
établi au
contradictoire des parties, Monsieur ayant été
prévenu
postérieurement par courrier de la CAF du 25 octobre
suivant, malgré sa demande
téléphonique préalable à Madar ,
référent logement CAF, selon son courrier du 2
novembre 2011 ;
qu'il n'était neanmoms pas dans l'ignorance de cette démarche
alors qu'il avait été prévenu par sa locataire selon
courrier du 13 octobre 2010 ; que ce diagnostic constitue toutefois un
élément de preuve technique objectif extrinsèque, alors
même qu'il a été régulièrement versé
aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties
et qu'il rapporte la preuve quant aux constatations effectuées, sauf
preuve contraire à la charge du bailleur ; qu'au demeurant, il lui
était loisible de solliciter une expertise judiciaire contradictoire
;
Qu'il ressort du diagnostic la délivrance d'un
logement indécent au sens du décret 2002-120 du 31 janvier 2002 ;
qu'en effet, certains désordres dénoncés sont par nature
nécessairement contemporains de la signature du bail, en particulier
l'absence de gouttière sur le toit de la salle d'eau, l'absence d'enduit
hydrofuge côté extérieur de la salle d'eau sur les
parpaings, le réseau électrique plus aux normes, le branchement
des communs sur le compteur électrique personnel de la locataire,
l'absence d'une ventilation adaptée au système
d'évacuation des fumées de combustion ; que s'agissant de
l'électricité, l'attestation de
Madame _ , locataire, donnant seulement un avis d'utilisateur
profane dans ce
domaine technique, ne suffit pas à démontrer
que le système était aux normes ;
Qu'il est précisé que le logement est
occupé de façon normale et tenu en état de propreté
; qu'il ne ressort pas des éléments produits que la condensation
et l'humidité constatés, notamment selon rapport de visite de la
CAF du 21 octobre 2010, soient imputables à la locataire ;
Qu'il convient donc de dire que le propriétaire a
failli à son obligation de délivrance.
Attendu que la SCEDI POITOURAINE préconise à la
charge du propriétaire les travaux suivants :
- réfection complète de
l'électricité, - coffrage gaine VMC en PVC,
- protection pour remise à niveau sur trappe à
l'entrée,
- isolation salle d'eau,
- enduit mur extérieur salle d'eau,
- habillage de l'ensemble des murs intérieurs,
- mise en place des siphons de la cuisine et de
l'évacuation du lave linge ;
111
5
Qu'au jour de l'audience, les travaux de mise en
conformité ont été exécutés ; que
Madame ` " ne justifie pas d'une impossibilité absolue
d'utiliser les
locaux puisqu'elle y habite depuis cinq ans et précise
à l'audience souhaiter y demeurer ; qu'il sera souligné la
modicité du loyer (170 €), lequel est entièrement couvert
par l'allocation logement d'un montant de 213,30 € selon attestation CAF
du 22 novembre 2010 ; qu'ainsi la locataire occupe les lieux sans avoir jamais
supporté la charge du loyer ; qu'une réfaction partielle
rétroactive depuis 2006 n'apparaît dès lors pas
justifiée, sauf pendant la durée des travaux au-delà de la
durée légalement admise et ce, au titre du préjudice de
jouissance infra.
Sur la demande au titre du préjudice de
jouissance
Attendu qu'aux termes des articles 6 b) de la loi du 6
juillet 1989 et 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé d'assurer au
locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou
défauts de nature à y faire obstacle.
Attendu qu'en l'espèce, il ressort du diagnostic
d'état des lieux de décence et de salubrité établi
par la SCEDI POITOURAINE, que le logement présente des manquements aux
règles de sécurité pouvant nuire à la santé
des occupants et à la communauté environnante ; que par courrier
du 25 octobre 2005, la CAF précise que les travaux
préconisés déterminent le maintien de l'allocation
logement ; qu'il n'est néanmoins pas procédé à une
déclaration administrative d'insalubrité ;
Que les attestations versées aux débats par
Monsieur : ne
suffisent pas à rapporter la preuve d'une
exonération de sa responsabilité au titre de son obligation de
jouissance paisible ;
Mais qu'en considération de la modicité du
loyer entièrement pris en charge par l'allocation logement, une somme de
500 € apparaît suffisante en réparation du préjudice
de jouissance subi par la locataire durant 5 ans.
Attendu qu'en application des dispositions des articles 7 e)
de la loi du 6 juillet 1989 reproduite au contrat de bail et 1724 du code
civil, le preneur doit laisser exécuter dans les lieux loués les
travaux et réparations dont s'agit, « quelque
incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé,
pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée »,
à moins qu'elles ne durent plus de quarante jours
auquel cas a le prix du bail sera diminué à proportion du
temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura
été privé » ;
Qu'en l'espèce, il ressort des débats que les
travaux ont duré deux mois, soit 60 jours, créant une gêne
dans la totalité du logement eu égard à sa petite
dimension ; que néanmoins,
Madame ] le démontre pas que les réparations
ont rendu son
logement totalement inhabitable, puisqu'elle a pu y dormir et
y prendre ses repas ; que le bailleur n'avait donc pas l'obligation de la
reloger ; qu'il y a lieu de diminuer le prix du bail de la moitié
pendant 20 jours, soit 20 jours x 2,83 € = 56,66 € ;
Qu'en conséquence. Monsieur : sera condamné
à payer à
Madame a somme de 556,66 €.
112
6
Sur la demande au titre du préjudice
«énergétique »
Attendu que le contrat de bail précise au paragraphe
« désignation » que le bien loué comprend
«chauffage électrique avec convecteurs (trois)» ; que
Madame
1, précédente locataire, confirme par
attestation du 3 mai 2011 que «les trois radiateurs, un dans chaque
pièce, chauffaient normalement et sans consommation
excessive» ;
Qu'il ressort des débats que Madan U a volontairement
déposé les convecteurs électriques pour
les remplacer par un appareil d'appoint énergivore ; qu'elle
prétend qu'ils ne fonctionnaient plus et que le bailleur a
proposé d'y remédier à moindre coût mais d'une
efficacité relative, mais qu'elle n'en rapporte pas la preuve ;
Que la comparaison des consommations électriques des deux
locataires démontre que
Madame 1 1 a consommé plus en un an, soit 12A04 Kwh
selon
relevés de mars 2010 à janvier 2011, que son
prédécesseur en deux ans et deux mois, soit 10.212 Kwh du 15
octobre 2003 au 31 décembre 2005 ;
Qu'au surplus, la facture EDF produite pour un montant de
2.166,35 € en date du 9 mars 2011 inclut le cumul de
l'arriéré impayé pour un solde de 1.695,06 € ;
Que ]a demanderesse sera dès lors
déboutée de sa demande au titre du préjudice
énergétique.
Sur la demande au titre des frais d'électricité
pour l'éclairage des communs
Attendu qu'il ressort du diagnostic d'état des lieux
de décence et de salubrité que l'éclairage des communs est
branché sur le compteur électrique personnel de la locataire ;
qu'au demeurant, Monsieur !' "TT ""-- demeure taisant sur ce point ;
Qu' il y a lieu de condamner le bailleur à payer
à la locataire une somme forfaitaire de 500 €, laquelle
paraît satisfactoire eu égard à la petite taille de la
maison qui ne comprend que deux logements dont celui de la demanderesse,
à titre de dommages et intérêts en réparation du
préjudice subi de ce fait depuis 5 ans.
Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux de
remise en état du fait des dégradations commises
Attendu qu'aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6
juillet 1989 et des articles 1732 et 1735 du code civil, le locataire est tenu
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la
durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive
dès lors qu'elles ne résultent pas de la simple usure ou
vétusté, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par
cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il
n'a pas introduit dans le logement.
Attendu qu'en l'espèce, il résulte des
développements supra que le bailleur a failli à son obligation de
délivrance et doit supporter la charge des travaux urgents de mise en
conformité préconisés par la SCEDI POITOURAINE, à
savoir
113
7
- réfection complète de
l'électricité, - coffrage gaine VMC en PVC,
- protection pour remise à niveau sur trappe à
l'entrée, -isolation salle d'eau,
- enduit mur extérieur salle d'eau,
- habillage de l'ensemble des murs intérieurs,
- mise en place des siphons de la cuisine et de
l'évacuation du lave linge ;
Qu'en particulier s'agissant de l'installation
électrique, il est établi qu'elle n'est, d'origine, pas conforme
; qu'il est rappelé supra qu'il appartient au bailleur de
délivrer un logement décent ; qu'or l'installation ne correspond
pas aux caractéristiques exigées, notamment en termes de
sécurité, peu important que le locataire ait effectué des
modifications sur cette installation ;
Qu'en outre, les travaux d'isolation et peinture
extérieure mentionnés sur la facture ENAULT du 22 juillet 2011
sont sans contestation possible à la charge du propriétaire
Qu'il sera dès lors débouté de sa demande
reconventionnelle portant sur la prise en charge du coût des travaux
sus-visés.
Attendu toutefois qu'au terme des débats, Madame J
reconnaît avoir pris
l'initiative de déposer les trois convecteurs
électriques existants à l'entrée dans les lieux pour
procéder à des travaux d'embellissement qu'elle n'a pas
achevés ; qu'elle ne rapporte pas la preuve que le motif de
dépose était une panne ou une puissance insuffisante ; que le
devis
du 25 janvier 2011 pour la somme de 2.072,94 € TTC
comprend la ligne convecteur, mais pas l'appareil ; que le coût d'achat
et de pose de trois convecteurs, s'il y a lieu, sera à la charge de la
locataire tenue de restituer les lieux en bon état des
équipements qui s'y trouvaient à l'entrée ;
Que s'agissant du plafond de la cuisine et de la chambre, il
ressort des attestations des locataires successifs de l'appartement du dessus,
en particulier Madame
Mademoiselle et Mademoiselle A que Madame
lonne des coups de balai dans le plafond ; qu'elle ne rapporte
pas la preuve contraire du motif des dégradations ; que le raccord
de plâtre, rebouchage à l'enduit » est facturé au
détail 106,80 € HT selon facture ENAULT du 22 juillet 2011 ; que la
réfection du plafond de la chambre d'une surface double coûte
213,60 € HT ;
Oue Madame sera donc condamnée à payer à
Monsieur
E la somme de 383,19 € TTC (TVA de 19,60 %) au titre de la
reprise
plâtre, rebouchage à l'enduit des plafonds.
Attendu au total, les comptes entre les parties
s'établissent comme suit :
|
* préjudice de jouissance
|
556,66
|
€
|
|
* préjudice d'éclairage des communs
|
500,00
|
€
|
|
1.056,66
|
€
|
114
8
* reprise plafonds - 383,19 €
TOTAL 673,47 €
Qu'après compensation entre les créances
respectives des parties en vertu de l'article
1289 du code civil, il y a lieu de condamner Monsieur à
payer à Madame
a somme de 673,47 €.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les
dépens
Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser
à la charge de Madame I a totalité de ses frais
irrépétibles ; qu'il lui sera alloué la somme de 700
€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; qu'en
revanche Monsieur lui succombe au principal, sera débouté de sa
demande de ce chef
Attendu en outre que la partie qui succombe supporte la charge
des dépens.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL, statuant publiquement, contradictoirement et en
premier ressort,
DIT que Monsieur 1 , bailleur, a failli à son obligation
de
délivrance d'un logement décent,
CONDAMNE Monsieur -- -.---...- - - - - _ _ _ _ - - -, payer
à Madame ta somme de CINQ CENT CINQUANTE SIX EUROS SOIXANTE SIX
CTS (556,66 €) à titre de dommages et intérêts en
réparation du préjudice de jouissance,
CONDAMNE Monsieur I à payer à Madame
Marie-Annick
BUSSEREAU la somme de CINQ C EN1 S k UROS (5u0 €)
à titre de dommages et intérêts en réparation du
préjudice pour l'éclairage des communs,
CONDAMNE Madame à payer à Monsieur
s .a somme de TROIS CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS DIX NEUF CTS
(383,19 €) au titre de la réparation des plafonds,
ORDONNE la compensation entre les créances respectives
des parties et EN CONSEQUENCE,
CONDAMNE Monsieur payer à Madame
la somme ne NIX t, KIN t SOIXANTE TREIZE LUKUS QUARANTE SEPT
CTS (673,47 €),
CONDAMNE Monsieur u... à payer à Madame
I
a somme de SEPT CENTS EUROS (700 €) sur le fondement de
l'article 700 du Code de procédure civile,
115
9
REJETTE les plus amples ou contraires demandes,
CONDAMNE Monsieur - aux dépens.
LE GREFFIER LE JUGE D'INSTANCE
Pour copie certiLér cnrifor.,.,:.
P/Lc grettu
·r en ch
116
| 
