La Loi SRU : une loi en péril ? Controverses et difficultés d'application

2.1.2. Le cadre juridique de l'article 55

2.1.2.1. Les communes concernées

La loi SRU concerne les communes de plus 1 500 habitants en Ile-de-France et de 3 500 habitants dans les autres régions, situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Elles doivent prendre les dispositions nécessaires afin de favoriser la construction de logements locatifs sociaux au cas où ceux-ci représentent sur leur territoire moins de 20 % des résidences principales. Applicable à partir du 1^er janvier 2002, les communes concernées ont jusqu'en 2020 pour réaliser cet objectif de 20 %.

Par contre, les villes présentant certaines caractéristiques sont exemptées de cette loi. C'est le cas des communes dont :

- le nombre d'habitant a décru (le projet de loi prenait en compte les chiffres de la population des recensements INSEE de 1992 et 1999) ;

- la moitié du territoire est classé en zone à risques ;

- sont soumises à un plan d'inconstructibilité lié au bruit ;

- sont soumises au code de protection de l'environnement.

2.1.2.2. Les sanctions

Tant que le quota de 20 % de logements sociaux n'est pas atteint, la loi prévoit un prélèvement effectué sur les ressources fiscales des communes, d'une valeur de 152,45 € par logement manquant. Cette valeur de base est portée à 20 % du potentiel fiscal par habitant pour les communes où celui-ci dépasse 874 €. Contrairement à la LOV, la sanction n'est plus conditionnée à la promulgation du PLH, que les élus avaient toujours la possibilité de ralentir, mais au nombre même de logements sociaux manquants.

Si la commune appartient à un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) à forme communautaire et disposant d'un Plan Local d'Habitat approuvé, le versement des pénalités est affecté à cette communauté d'agglomérations. Dans le cas contraire, l'amende peut être versée à un établissement foncier local dont la commune (hors Ile-de-France) serait membre et à défaut aux Fonds d'Aménagement Urbain (FAU) destiné aux communes et aux EPCI pour des actions foncières et immobilières en faveur du logement social.

Si la commune ne satisfait pas ses engagements, l'Etat, par le biais du préfet, peut se substituer en exerçant son droit de préemption pour délivrer lui-même un permis de construire.

2.1.2.3. La comptabilisation des logements sociaux

La définition de « logements locatifs sociaux » regroupe :

- l'ensemble des logements conventionnés^45(*) (donc une partie du parc privé) ;

- la totalité du parc HLM construit ou acquis avant la réforme du financement du logement de 1977 ;

- la totalité du parc HLM amélioré à compter de la réforme de 1977 ;

- le patrimoine de certaines sociétés non HLM mais dont la vocation était de produire des logements sociaux : habitat appartenant aux Sociétés d'Economie Mixte (SEM) des Départements d'Outre-Mer, à l'Entreprise Minière et Chimique, aux houillères de bassin ainsi qu'aux sociétés à participation majoritaire des Charbonnages de France.

- les logements ou les lits des logements-foyers conventionnés (de personnes âgées, personnes handicapées, jeunes travailleurs, travailleurs migrants...) ainsi que les Centres d'Hébergement et Réinsertion Sociale (CHRS). Trois places correspondent à un logement.

Chaque année, ces logements font l'objet d'une procédure contradictoire de dénombrement entre le préfet et les communes concernées. Les personnes morales visées par la loi ont pour obligation de présenter au préfet tous les 1^er juillet, l'inventaire de leur patrimoine de logements sociaux dont ils sont les propriétaires ou les gestionnaires au 1^er janvier. Après que le préfet ait dressé un résultat provisoire de l'inventaire, les communes ont deux mois pour faire part de leurs observations ; elles peuvent présenter des demandes écrites et demander à être entendues en cas de désaccord. Au 31 décembre de chaque année, l'inventaire définitif et la liste des communes soumises à la loi SRU sont notifiés.

* ⁴⁵ Logement conventionné (hors HLM) : régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l'Etat, en contrepartie d'une aide qu'il a obtenue pour construire ou faire des travaux dans un logement. La convention ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) pour les locataires remplissant certaines conditions. (Source : Service-Public. Le portail de l'administration française)