B- L'incitation à une vigilance accrue pour les
autres contractants à risque
La règlementation en vigueur fait obligation aux agents
immobiliers de se doter d'un cadre d'identification et de gestion des risques
de blanchiment liés à leur secteur et de déterminer la
procédure adéquate de gestion de ces risques face à un
type de contractant.
Les contractants à risque sont les clients
non-résidents et les clients recommandés, les clients effectuant
des opérations électroniques ou en ligne. Cette catégorie
de personne mérite un temps d'arrêt car peuvent représenter
des réels criminels. Une fois de plus il est regrettable
54 Article L.511-34 du code monétaire et
financier.
55 Lutte contre le Blanchiment de Capitaux et le
Financement du Terrorisme.
56 Rapport de la commission de banque Suisses,
Fonds « Achaba » auprès des banques Suisses du 30
Août 2000, p. 12. Cité par TSOBGNI DJOUMETIO (N. L.), Les
banques et la mise en oeuvre du dispositif de lutte contre le blanchiment des
capitaux au Cameroun et en France, Thèse en droit pénal et
sciences criminelles, Université de Strasbourg, 2015, p. 150.
23
que le législateur n'ait pas prévu des
obligations des agents immobiliers face au traitement à accorder
à ces clients à risque.
On entend par client non-résident, selon
l'article 3 alinéa e du Règlement COBAC de 2005, une personne
physique ou morale implantée dans un Etat non-membre sollicitant
l'ouverture d'un compte ou la réalisation d'une opération dans un
établissement assujetti sis dans un Etat membre. Il n'est pas qu'une
affaire des établissements financiers, même les agents immobiliers
ou toute institution financière peuvent faire face à des clients
non-résident qui les sollicitent pour faire affaire. Tout comme les
institutions financières en matière de traitement et de collecte
des informations sur l'identité des clients non-résidents, les
agents immobiliers peuvent recourir à des tiers de réputation
confirmée pour vérifier l'identité de ce client ou exiger
que les documents habituellement requis soient soumis à d'autres
formalités telles l'authentification, complément par des
pièces jointes. Par ailleurs, l'entrée en relation d'affaire peut
être conditionnée par l'approbation d'une personne
habilitée (qui joue en quelque sorte le rôle de garant des
opérations à effectuer), ou alors si le risque après
identification du client paraît élevé le professionnel peut
tout simplement refuser d'établir la relation d'affaire.
Les clients recommandés quant à eux
sont les personnes recommandées par des tiers aux professionnels. La
relation d'affaire procédant ainsi par l'invitation d'un tiers,
intermédiaires pouvant être une personne morale ou physique. Face
à un tel client, l'agent immobilier doit évaluer soigneusement
l'honorabilité de l'intermédiaire ayant recommandé le
client, et vérifier qu'il accomplit normalement son devoir de diligence
en procédant à des examens périodiques de
conformité et de fiabilité quant aux exigences en matière
de lutte contre le blanchiment d'argent.
A ces clients, on peut ajouter les clients en ligne,
qui sont ceux qui effectuent leurs transactions par le biais d'un site
internet. Ces clients sont à craindre plus que les autres. Depuis
toujours des personnes utilisent les moyens électroniques ou
numérique pour effectuer certaines opérations ; Avec la menace de
la pandémie du COVID-19, et face à toutes les mesures de
sécurité adoptées, les entreprises utilisent de
manière accrue des systèmes en ligne permettant le
télétravail ainsi plus de transactions devraient s'effectuer par
le biais d'internet, ceci offrant des facilités à ces criminels
qui font généralement recours à une usurpation
d'identité. Leur identification devenant ainsi malaisée appelant
la vigilance renforcée et l'adoption des mesures appropriées pour
gérer les risques que ces clients présentent.
24
Ainsi, toute opération visant la conclusion d'un
contrat de vente ou d'achat, de location ou de sous-location d'un bien immeuble
par l'un de ces contractants à risque, exige de la part des agents
immobiliers une vigilance accrue, et la prise des mesures pour gérer les
risques que présentent ces personnes et si les risques sont trop
élevés ils peuvent décider de pas entrer en relation
d'affaire c'est à dire ne pas conclure de contrat, ou ils peuvent au
cours de la relation y mettre un terme.
CONCLUSION CHAPITRE I
25
Le processus KYC57 (« Know Your Custumers
» désigne l'ensemble de processus que le professionnel devra mettre
en oeuvre pour assurer à la fois une connaissance approfondie de ses
clients, mais également un suivi régulier de la
clientèle.
En adoptant l'approche par les risques que préconise
les recommandations du GAFI de 2012, le législateur CEMAC a mise
à la charge des agents immobiliers des obligations de diligences
permettant à ces derniers, de déceler si la relation qu'ils
veulent nouer ou qu'ils ont noué ne présente pas de risque de
blanchiment.
Toutes ces obligations visant à l'identification du
client, à la connaissance de l'objet et la nature de l'affaire sont
très importantes car permettront de déceler des personnes ou des
opérations visant à blanchir l'argent sale et s'ajoute à
cela l'obligation de conservation des documents et pièces qui vise
l'exclusion de la possibilité de la perte des informations sur les
opérations passées et la possibilité d'y revenir si la
nécessité se fait sentir et cela pourrait servir de preuve.
À ces obligations s'ajoutent les obligations de déclaration des
opérations suspectes.
57 D'origine des Etats-Unis, l'acronyme KYC (KNOW
YOUR CUSTOMER) est né de la crise financière de 2008 et s'est
rapidement imposé en France ; cette expression est devenue tendance dans
le milieu bancaire, financier et économique.
CHAPITRE II : LA PERFECTIBILITÉ DU CADRE DE LA
VIGILANCE
FINANCIÈRE
26
Le cadre de la vigilance soumis aux agents immobiliers en
matière de lutte contre le blanchiment permet à ces derniers dans
une certaine mesure de détecter les opérations à risque et
de mettre en place des mesures pour y faire face. Sauf que, certaines facteurs
socioculturels, certaines contraintes pratiques ne permettent pas à ces
professionnels assujettis à lutter contre le blanchiment de capitaux,
d'effectuer une vigilance efficace.
La vigilance à l'égard des clients ou des
opérations conformément aux standards européens rencontre
parfois des obstacles dans la mise en oeuvre (section 1), mais des palliatifs
peuvent être adoptés (section 2).
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