B/ La pérennité du cahier des charges :
un moyen détourné de
maintenir des règles d'urbanisme particulières
Le cahier des charges du lotissement n'a pas vocation à
être rendu caduc de manière automatique à l'issue de la
période de dix ans suivant l'obtention du permis d'aménager,
comme l'indique expressément l'article
L. 442-9 du code de l'urbanisme. L'introduction de
prescriptions d'urbanisme dans le cahier des charges peut alors être
considéré comme un moyen de les faire perdurer au-delà de
la caducité du règlement du lotissement. « Il n'est pas
rare de trouver dans les cahier des charges pourtant non approuvés par
l'autorité administrative, des prescriptions d'urbanisme que le
lotisseur et les colotis s'imposent contractuellement pour tenter de
protéger leur environnement contre les évolutions
éventuelles des règles d'urbanisme »116. La
création ou la modification du document d'urbanisme applicable n'aurait
donc pas d'effet sur le territoire couvert par le cahier des charges du
lotissement. On assiste alors à une forme de privatisation d'une portion
du territoire communal qui s'exonère de la réglementation de
droit commun que constitue le PLU ou POS, ou un autre document en tenant lieu.
En effet, des règles d'urbanisme qui auraient été
introduites dans ce cahier des charges sont contractualisées et
échappent ainsi à l'autorité administrative. Le juge
judiciaire, seul compétent en matière contractuelle, fait
prévaloir l'aspect formel du document sur son contenu. Ceci a pour
conséquence une possible action en démolition de constructions
édifiées en violation des dispositions du cahier des charges,
même si elles ont fait l'objet d'un permis de
construire117.
Les dispositions de nature à préserver
l'environnement dans un lotissement peuvent être de nature
règlementaire et doivent à ce titre être introduite dans le
règlement. Mais on peut admettre que certaines dispositions peuvent
relever des règles de droit privé établies entre colotis :
utilisation de produits naturels pour l'entretien des espaces verts, y compris
les jardins privés. Ceci est d'autant plus justifiable lorsqu'une
association syndicale assure l'entretien des espaces communs du lotissement.
115 H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, op. cit., p.
617.
116 H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, Précis
Dalloz, 2008, p. 617.
117 Y. JEGOUZO, Sécurité des constructeurs et
autorisation de lotir, Droit et ville 1991, n°31, cité par H.
JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, Précis Dalloz, 2008, pp. 624 et
629.
Chapitre 2 Le transfert des espaces/équipements publics
aux gestionnaires 49 / 59
| 
