La diminution de l'impact environnementale des opérations d'aménagement. Le rôle de l'aménageur.

2. La caducité du règlement du lotissement

Le règlement du lotissement a vocation à disparaître, évitant ainsi la superposition entre les dispositions de droit commun issues du PLU ou d'un document en tenant lieu et les règles particulières du lotissement. Cette caducité est soumise à la condition que le lotissement soit couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu¹¹² au terme de la période de dix ans à compter de la délivrance du permis d'aménager. Si une majorité qualifiée de colotis¹¹³ se prononce en faveur du maintien de ces règles, l'autorité compétente peut malgré tout décider de les faire disparaître, sur décision expresse après enquête publique¹¹⁴. L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme précise que cette caducité ne concerne pas les règles de droit privé établies entre les colotis par le biais du cahier des charges, ni le mode de gestion des parties communes.

II Le cahier des charges du lotissement

Le cahier des charges a une vocation bien distincte de celle du règlement du lotissement. En effet, il s'agit d'un document contractuel entre colotis, qui a vocation à demeurer effectif au-delà de la période de caducité du règlement.

Facultatif, le cahier des charges du lotissement ne contient en principe que des règles d'intérêt privé ou collectif destinées à régir les relations entre les colotis. Il s'agit de clauses relatives aux servitudes de droit privé et à la vie communautaire : bonne tenue des propriétés, lutte contre le bruit... Il se présente en pratique comme un contrat d'adhésion auquel il est souscrit lors des ventes de lots (A). Bien que les clauses d'intérêt général de nature administrative n'y aient pas leur place, la tendance à « surcharger » le cahier des charges par de véritables servitudes d'aménagement a pu être dénoncée. Le cahier des charges devient alors un moyen détourné de pérenniser les dispositions d'urbanisme particulières du lotissement (B).

111 Article L. 442-11 du code de l'urbanisme.

112 Article L. 442-9 du code de l'urbanisme.

113 Voir 1. Les conditions de modification du règlement du lotissement, p. 46.

114 Article L. 442-9 du code de l'urbanisme.

48 / 59 Partie 2 La pérennisation des engagements en faveur de l'environnement pris dans le cadre de l'opération

A/ Les caractéristiques du cahier des charges : un document contractuel entre colotis

Le cahier des charges du lotissement est un document régi par le droit privé des contrats. Il ne contient en principe que des règles d'intérêt privé ou collectif destinées à régir les relations entre les colotis, c'est-à-dire des clauses relatives aux servitudes de droit privé et à la vie communautaire : bonne tenue des propriétés, lutte contre le bruit... Il se présente comme un contrat d'adhésion auquel il est souscrit lors des ventes de lots.

Dans la pratique, il n'est pas rare que des cahiers des charges contiennent des dispositions d'urbanisme que le lotisseur et les colotis s'imposent contractuellement pour tenter de protéger leur environnement contre les évolutions éventuelles des règles d'urbanisme¹¹⁵.