1. Les conditions de modification du règlement du
lotissement
Les modifications acceptées ou demandées par les
propriétaires de lots sont prononcées par l'autorité
administrative compétente lorsqu'une majorité qualifiée
des colotis se prononce en ce sens. La majorité qualifiée est
constituée des deux tiers des propriétaires détenant
ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement, ou les
trois quart des propriétaires détenant au moins les deux tiers de
ladite superficie, aux termes de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme. La
condition d'exécution de cette disposition est que la modification soit
compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. Les
modalités de décompte des voix pour l'application du
présent article sont précisées par la jurisprudence.
L'appréciation du juge civil et du juge administratif divergent. Pour le
premier, il convient de décompter les lots. Ainsi, un
propriétaire dispose d'autant de voix qu'il ne possède de
lots106. Dans ce cas, l'aménageur lui-même peut prendre
l'initiative de modifier le règlement du lotissement dès lors
qu'il possède toujours les deux tiers des lots représentant les
trois quarts de la surface, ou l'inverse, et ce malgré une opposition
éventuelle de l'un des colotis. Le second quant à lui, retient le
principe de décompte suivant : une voix pour un propriétaire,
quel que soit le nombre de lots qu'il possède107. C'est le
juge administratif qui est compétent pour traiter du règlement du
lotissement, de nature règlementaire108; il convient donc de
retenir ce mode de calcul. Alors, l'aménageur même s'il
possède encore une majorité de surface du lotissement ne peut
faire évoluer le règlement sans l'accord d'une partie au moins
des propriétaires de lots. En l'absence de volontarisme de la part des
acquéreurs de lots, le règlement ne peut donc pas évoluer
dans le sens d'un plus grand respect de l'environnement. On pourrait même
craindre un recul de ces règles, mais l'aménageur dispose d'un
droit de veto qui interdit toute modification des documents du lotissement sans
l'accord du lotisseur, dans un délai de cinq ans à compter de
l'achèvement des travaux, tant que celui-ci possède un lot
constructible109. Enfin, la demande de modification doit être
acceptée par l'autorité compétente en matière de
lotissement, qui dispose d'un certain pouvoir
d'appréciation110.
106 Cour de Cassation, 3ème chambre civile 17 juillet
1973, 738, note Franck, cité par H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de
l'urbanisme, 2009, Précis Dalloz, p. 621.
107 CE 13 juin 1975, Amarger, JCP 1976, II, 18257, note F.
Bouyssou, cité par H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, 2009, p.
621.
108 Au contraire, alors que le contentieux lié au cahier
des charges relève de l'ordre judiciaire.
109 Article L. 442-10 du code de l'urbanisme.
110 H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, 2009,
Précis Dalloz, p. 621.
Chapitre 1 La Relation avec les acquéreurs/constructeurs
des parcelles 47 / 59
Des modifications du règlement peuvent aussi être
imposées par l'autorité administrative pour le mettre en
conformité avec un nouveau document d'urbanisme approuvé. La
décision doit être précédé d'une
enquête publique et d'une décision du conseil
municipal111.
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