Section 2 La cession des lots composant le
lotissement
La cession des lots dans un lotissement s'appuie sur deux
documents : le règlement (I) et le cahier des charges (II). Ils ont
chacun une fonction et une portée différentes. Ils ont en commun
d'être facultatifs, depuis les réformes de
1976-1977102.
I Le règlement du lotissement : un support pour
les
prescriptions environnementales
La rédaction du règlement revient au lotisseur.
Le projet de règlement est un élément du dossier de
demande de permis d'aménager ou de la déclaration
préalable. Son objet est d'« apporter des compléments
aux règles d'urbanisme en vigueur »101. Il doit
être approuvé par l'autorité administrative, ce qui lui
confère un caractère règlementaire et prescriptif (A) ;
mais il demeure provisoire (B).
A/ Les caractéristiques du règlement : un
document d'urbanisme prescriptif
Le règlement du lotissement est un document dont le
contenu s'inspire de celui du PLU et qui accueille des dispositions relatives
à l'accès, la desserte, l'implantation et l'aspect
extérieur des constructions, aux coefficients d'emprise et d'occupation
du sol 101 . Son caractère facultatif est exprimé
à l'article R.* 442-6 : il n'intervient que « s'il est
envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme
en vigueur ». Le cas échéant, le projet de
règlement fait partie du dossier de demande d'autorisation de lotir,
comme le prévoit ce même article. Il doit respecter les
règles d'urbanisme de droit commun applicables au moment de la
délivrance de l'autorisation, ce qui conditionne la
légalité de cette autorisation103.
Le respect du règlement du lotissement est
assuré par le fait qu'il est opposable aux demandes de permis de
construire déposée pour les différents lots composant le
lotissement. L'article L. 421-6 soumet la délivrance du permis de
construire à la conformité aux dispositions législatives
et règlementaires applicables. Sont visées les dispositions
contenues dans le code de l'urbanisme elles-mêmes, et celles prises en
application de celui-ci, dans le cadre des documents d'urbanisme locaux
opposables aux tiers, parmi lesquels le PLU ou document en tenant lieu, et le
règlement du lotissement104. Les dispositions du PLU et du
règlement du lotissement s'appliquent donc cumulativement. S'il y a
divergence entre ces deux documents, la règle la plus
sévère est appliquée105.
Ainsi, l'aménageur qui souhaite introduire des
prescriptions environnementales, opposables aux demandes de permis de
construire peut le faire par le biais du règlement du lotissement,
à condition que ces prescriptions soient assimilables à des
règles d'urbanisme, et qu'elles complètent celles existant dans
le
102 MORAND-DEVILLER, Droit de l'urbanisme, Mémentos
Dalloz, p. 99
103 H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, Précis
Dalloz, 2008, p. 622.
104 H. JACQUOT, F. PRIET, Droit de l'urbanisme, Précis
Dalloz, 2008, p. 779.
105 J. MORAND-DEVILLER, Droit de l'urbanisme, Mémentos
Dalloz, 2006, p. 100.
46 / 59 Partie 2 La pérennisation des engagements en
faveur de l'environnement pris dans le cadre de l'opération
document d'urbanisme applicable. Des prescriptions concernant
des matériaux à utiliser ou encore le maintien d'une surface
végétalisée sur la parcelles remplissent ces
conditions.
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