II Les autres moyens dont dispose l'aménageur
Pour appuyer une meilleure prise en compte de l'environnement
dans la définition des projets immobiliers sur le territoire de
l'opération d'aménagement, d'autres moyens peuvent être mis
en oeuvre par l'aménageur. Nous présenterons en premier lieu le
recours au concours promoteur-architecte, puis l'accompagnement des
acquéreurs dans leurs projets architecturaux.
A/ Le concours promoteur-architecte
L'aménageur peut avoir recours à cette
procédure dans l'optique de choisir les acquéreurs de parcelles.
La vente cession des parcelles sur appel d'offres permet d'inclure des
critères liés au développement durable et à la
prise en compte des problématiques environnementales dans le choix des
acquéreurs. Cette procédure peut être utilisée pour
tout ou partie des parcelles d'une opération. Elle n'est cependant
envisageable que sur des territoires attractif où un marché
immobilier actif permet d'espérer que la mise en concurrence favorisera
effectivement l'émergence de la meilleure proposition, dans le respect
des conditions économiques de prix de sortie des différents
programmes. Cette procédure peut en particulier s'appliquer pour la
construction d'ensembles immobiliers tertiaires, ou des programmes d'habitat
collectif.
L'aménageur doit identifier les objectifs à
privilégier et fixer les niveaux de performance à atteindre avant
de rédiger le cahier des charges de l'appel à projet. Le cahier
des charges, qui guidera le travail des équipes participant à la
consultation doit permettre d'assurer l'articulation entre le projet d'ensemble
de l'opération et le projet immobilier.
100 Article L. 311-4 du code de l'urbanisme.
44 / 59 Partie 2 La pérennisation des engagements
en faveur de l'environnement pris dans le cadre de
l'opération
B/ L'accompagnement des acquéreurs dans leur
projet
Outre l'utilisation du CCCT ou le recours à la
procédure de concours architecte-promoteur, l'aménageur peut
aussi intervenir en accompagnant les projets des acquéreurs de terrains
dans le périmètre de l'opération. Cette procédure
ne découle pas de l'application de textes juridiques quels qu'ils
soient. Il ne s'agit pas dans ce cas d'imposer le respect de l'environnement
comme une contrainte aux constructeurs, mais d'emporter leur adhésion au
volet environnemental du projet, et que les maîtres d'ouvrages
privés s'impliquent dans des démarches plus volontaires. Pour
cela, les dispositions règlementaires et contractuelles peuvent avoir un
impact, mais il ne faut pas négliger le recours à des
méthodes moins « normées ». En ayant une action
pédagogique, et en émettant des propositions techniques de nature
à favoriser le respect des dispositions imposées dans les
différents règlements, ou encore en incitant les
acquéreurs à s'inscrire dans un projet « environnemental
», l'aménageur peut faire adhérer les futurs
habitants/occupants du territoire concerné au projet et aux ambitions
environnementales affichées. Dans un certain nombre d'opérations,
l'architecte urbaniste de la ZAC émet un avis sur les projets
immobiliers présentés dans les dossiers de demande de permis de
construire. Une collaboration est ainsi établie entre la maîtrise
d'oeuvre publique et les maîtrises d'oeuvre privées intervenant
dans le périmètre de l'opération.
Pour l'opération du Technopôle du Madrillet, les
constructeurs doivent produire à l'appui de leur dossier de demande de
permis de construire une notice hydraulique pour que l'autorité
compétente puisse s'assurer du respect des dispositions en la
matière (infiltration sur les parcelles et rejet d'un débit de
fuite limité dans le réseau public). Cette notice fait l'objet
d'un avis du bureau d'études techniques spécialisé en
voirie réseau divers de l'équipe de maîtrise d'oeuvre de
l'opération. Le projet architectural, quant à lui, fait l'objet
d'un avis de l'architecte urbaniste de la ZAC. Ces avis ne sont que
consultatifs, mais justifient une collaboration étroite entre
l'aménageur et les acquéreurs, et un suivi régulier de
l'évolution des projets de construction prévus sur le
périmètre de l'opération. Ceux-ci se font au cours de
réunions régulières auxquelles participent :
l'aménageur et la maîtrise d'oeuvre de l'opération
(architecte urbaniste et BET-VRD), l'acquéreur et son maître
d'oeuvre, la commune qui doit délivrer le permis de construire. Ces
réunions ont un double-objectif : prévenir les refus de permis de
construire et éviter ainsi des pertes de temps inutiles pour les
projets, mais aussi de sensibiliser les acquéreurs aux enjeux
environnementaux et de favoriser leur prise en compte. L'adhésion de
chacun au projet est déterminante pour la pérennisation des
engagements.
Ce dispositif, décrit ici dans le cas d'une zone
d'activité, présentant des projets de construction plutôt
important, peut se décliner pour des opérations plus modestes,
et/ou tournées vers l'habitat. L'aménageur a un rôle
à jouer dans l'articulation entre le projet d'aménagement et les
projets immobiliers. La coordination nécessaire entre les deux volets de
l'opération justifie l'implication de l'aménageur en ce sens. Si
la coordination concerne avant tout l'aspect technique lié aux
réseaux101, on peut prévoir de l'associer plus
largement à une sensibilisation aux aspects environnementaux.
101 Un Cahier des Limites de Prestation Techniques peut
déterminer les travaux à la charge de l'aménageur et ceux
à la charge de l'acquéreur, notamment en limite de
propriété. Dans le cas où un tel document n'existe pas,
ces dispositions peuvent être introduites dans le CCCT.
Chapitre 1 La Relation avec les
acquéreurs/constructeurs des parcelles 45 / 59
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