La diminution de l'impact environnementale des opérations d'aménagement. Le rôle de l'aménageur.

B/ La portée du CCCT : des limites importantes

La portée réelle des dispositions du CCCT et de ses annexes, dont les prescriptions environnementales souffre de trois limites :

- une contestation de son opposabilité aux demandes de permis de construire ;

- une limite spatiale à son application, dans le cas des ZAC à maîtrise foncière partielle ;

- des limites temporelles à son champ d'application : seul le premier acquéreur est concerné, et le document devient caduc à l'expiration de la ZAC.

42 / 59 Partie 2 La pérennisation des engagements en faveur de l'environnement pris dans le cadre de l'opération

1. L'opposabilité contestée du CCCT aux demandes de permis de construire

La question de l'opposabilité du CCCT aux demandes de permis de construire est importante pour l'aménageur dans la mesure où elle détermine les moyens juridiques dont il dispose pour s'assurer du respect de ses dispositions dans l'édification des constructions dans le périmètre de la ZAC.

Sur son site internet, le MEEDM⁹⁶, répondant à une interrogation sur ce point, indique que « le non-respect des clauses du cahier des charges peut être à l'origine d'un refus [de permis de construire] ». Cette interprétation de l'article R. 431-23⁹⁷ du code de l'urbanisme va à l'encontre de la jurisprudence administrative. Tout en reconnaissant la nature règlementaire du CCCT dès lors que les conditions d'approbation par l'autorité administrative sont remplies, le juge administratif dénie son opposabilité aux tiers en raison d'une publicité insuffisante, la publicité d'un acte administratif étant nécessaire pour le rendre opposable.

De plus, l'arrêt « Nougarou »⁹⁸ rappelle que le CCCT ne peut prévaloir sur les dispositions règlementaires du document d'urbanisme. Ainsi, en cas de divergence entre ces deux documents, le juge applique la règle du PLU ou du document en tenant lieu. L'autorisation de construire est fondée sur le respect des règles de fond d'urbanisme opposables aux tiers : celles contenues dans le code lui-même et celles issues des documents d'urbanisme locaux opposables aux tiers, établis en application des dispositions du code. Sont concernés par cette seconde catégorie les PLU et documents en tenant lieu, de même que le règlement du lotissement. La reconnaissance de la nature règlementaire du CCCT, au moins en parie, pourrait le rendre opposable aux demandes de permis de construire. Mais, alors que le code est explicite sur la sanction du respect du règlement du lotissement lors de l'instruction d'une demande de permis de construire, aucune indication de cette nature n'existe pour le CCCT. Le juge administratif réduit donc souvent sa portée à sa nature contractuelle.

En cas de non-respect des dispositions du CCCT par le constructeur, et en l'absence de jurisprudence administrative favorable, l'aménageur peut engager une action contractuelle devant le juge civil. Il reste cependant « peu probable » que le juge exige une mise en conformité. Pour prétendre au versement de dommages et intérêts, l'aménageur doit justifier d'un préjudice indemnisable. Mais la jurisprudence de la Cour d'Appel de Paris considère que le seul non-respect du CCCT ne peut constituer un tel préjudice⁹⁹.

96 http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=article&id_article=16082, consulté le 24 mai 2010

97 Article R.431-23 du code de l'urbanisme : La demande de permis de construire sur un terrain cédé dans le cadre d'une ZAC doit être accompagnée « d'une copie de celles des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de réalisation de la zone ».

98 CE 18 octobre 2000, Époux Nougarou, requête n°200617.

99 CA Paris, 10 mai 2001, SEMAVIP contre SCI Perspectives Courrèges de la Villette.

2. Chapitre 1 La Relation avec les acquéreurs/constructeurs des parcelles 43 / 59

Les conditions d'application aux terrains non acquis par l'aménageur

Dans une ZAC, l'aménageur n'a pas obligation d'acquérir l'ensemble des terrains. Il est possible que des propriétaires gardent la jouissance de leur bien au sein du périmètre. Dans ce cas, en l'absence de cession à leur bénéfice, le CCCT ne peut pas s'appliquer. Cependant, si le propriétaire du terrain souhaite construire, une convention doit être signée entre la collectivité à l'initiative de l'opération , précisant les modalités de sa participation au coût des équipements publics¹⁰⁰. Celle-ci doit être jointe au dossier de demande de permis de construire ou de lotir. Il est envisageable de négocier, dans le cadre de cette convention, l'application de certaines dispositions du CCCT, et en particulier celles concernant la protection de l'environnement.

3. La caducité du CCCT à la suppression de la ZAC

Par l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme, le CCCT est déclaré caduc à la suppression de la ZAC, ce qui est cohérent avec le fait que le CCCT est attaché aux actes de vente des terrains. La fin de la procédure d'aménagement met donc fin à l'application de ce document.

En somme, il n'y a pas de moyens de droits de nature à assurer à l'aménageur l'application des dispositions du CCCT aux cessions réalisées dans le cadre de l'opération.