PARTIE 2 LA PÉRENNISATION DES
ENGAGEMENTS EN FAVEUR DE
L'ENVIRONNEMENT PRIS DANS LE
CADRE DE L'OPÉRATION
La mission de l'aménageur est par définition
circonscrite dans le temps. Elle ne s'exerce en effet que pendant la
durée du contrat qui l'encadre. Le rôle de l'aménageur sur
le périmètre de l'opération d'aménagement
s'éteint à la cession des terrains le composant. Ceux-ci sont
destinés, pour les parcelles, à être cédées
à des propriétaires constructeurs, et pour les espaces publics et
les réseaux, aux collectivités locales et aux concessionnaires,
qui en assureront la gestion.
Pour bâtir une ville plus écologique,
réduisant durablement ses impacts sur l'environnement, il convient que
l'aménageur puisse pérenniser et inscrire dans la durée
l'engagement pris dans la réalisation de sa mission, auprès des
propriétaires et gestionnaires. En effet, il ne suffit pas de
réaliser l'opération en limitant ses impacts sur l'environnement,
notamment en phase chantier. Encore faut-il que le quartier, dans son
fonctionnement futur, induise une réduction des impacts
environnementaux.
La présente partie a pour objectif de déterminer
différentes moyens dont disposent les aménageurs pour favoriser
cette pérennisation. Le premier chapitre concernera la relation avec les
acquéreurs et constructeurs des parcelles, pour lesquels on distinguera
le cas des ZAC (section 1) de celui des lotissements (section 2). Dans un
second temps, nous verrons comment l'aménageur peut envisager le
transfert des espaces et équipements publics aux gestionnaires (chapitre
2). Après avoir vu les relations avec les futurs gestionnaires (section
1), nous nous intéresseront aux documents sur lesquels on peut s'appuyer
pour établir ce transfert : les Dossiers des Ouvrages
Exécutés et les Documents d'Intervention Ultérieure sur
Ouvrage (section 2).
40 / 59 Partie 2 La pérennisation des engagements en
faveur de l'environnement pris dans le cadre de l'opération
CHAPITRE 1 LA RELATION AVEC
LES
ACQUÉREURS/CONSTRUCTEURS DES PARCELLES
Lorsque l'aménageur cède un terrain à
bâtir dans le cadre d'une opération d'aménagement, il est
en mesure de fixer un certain nombre de règles s'appliquant aux
acquéreurs et constructeurs de parcelles ou de lots. Les
modalités afférentes à la cession des terrains par
l'aménageur sont différentes selon qu'il agisse dans le cadre
d'une ZAC (section 1) ou d'un lotissement (section 2).
Section 1 La cession de parcelle en ZAC
En ZAC, le document clé pour imposer des prescriptions
environnementales aux acquéreurs est le cahier des charges de cession de
terrain (I). Mais l'aménageur dispose aussi d'autres moyens pour
favoriser la prise en compte de préoccupations environnementales et
écologiques dans les projets développés sur les parcelles
cédées (II).
I Le CCCT : un document contractuel entre
l'acquéreur et
l'aménageur
Rendu obligatoire lors de toute cession réalisée
par un aménageur dans le cadre d'une ZAC, le Cahier des Charges de
Cession de Terrain (CCCT) et ses annexes sont annexés à l'acte de
vente du terrain signé entre l'aménageur et
l'acquéreur90. Ce document est donc un document contractuel
régissant les relations entre l'aménageur et l'acquéreur
de la parcelle. Mais dans la mesure où il est approuvé par le
maire ou le président de l'EPCI, et publié, on peut lui
reconnaître un caractère règlementaire91.
Le seul élément obligatoire que doit contenir le
CCCT est la SHON de construction qu'il est possible de réalisée
sur la parcelle cédée. Il peut en outre fixer des prescriptions
techniques, urbanistiques et architecturales92. Dans le cas
où les terrains cédés ont été acquis
après déclaration d'utilité publique93, le CCCT
doit comprendre les clauses types prévues par le décret du 3
février 195594 qui continue à
s'appliquer95. L'absence de précision donnée par le
code de l'urbanisme sur le contenu du CCCT permet à l'aménageur
une certaine marge de manoeuvre pour les dispositions à y introduire. A
ce titre, il est aussi
90 Article L. 311-6 du code de l'urbanisme.
91 Cassation, 3ème chambre civile 30 juin 1993, Blanchard
contre Letellier, Bulletin des arrêts de la Cour de cassation,
chambres civiles III, n°106, p. 68 ; Defrénois
1994, I, article 35803, observation S. PERIGNON, cité par H. JACQUOT, F.
PRIET, Droit de l'urbanisme, op. cit., p.654.
92 Article L. 311-6 du code de l'urbanisme.
93 Articles L. 21-1 et L. 21-3 du code de l'expropriation.
94 Décret n°1955-216 du 3 février 1955
portant approbation de clauses types à insérer dans les cahiers
des charges annexés aux actes de cession de terrains acquis en
application du titre IX du livre Ier du code de l'urbanisme et de
l'habitation
95 Avis CE n°343-303 du 5 janvier 1988, EDCE 1988,
n°40, p. 299, cité par H. JACQUOT et F. PRIET, Droit de
l'urbanisme, op. cit., p. 655.
Chapitre 1 La Relation avec les acquéreurs/constructeurs
des parcelles 41 / 59
un support intéressant pour intégrer des
prescriptions environnementales (A). Cependant, sa portée est
entravée de doutes relatifs à son opposabilité, et de
limites à la fois spatiales et temporelles pour son application (B).
A/ L'intégration de prescriptions
environnementales dans le CCCT
Les prescriptions environnementales que l'aménageur
peut souhaiter imposer aux acquéreurs de parcelles sur le
périmètre de la ZAC sont de nature techniques, ou urbanistiques,
ou architecturales, ce qui justifie leur intégration au CCCT. Il vient
alors compléter les dispositions du document d'urbanisme applicable sur
le périmètre de la ZAC. Pour inscrire ces prescriptions,
l'aménageur peut recourir à l'annexion au CCCT d'un Cahier des
Prescriptions Architecturales, Urbanistiques et Paysagères (CPAUP).
L'objectif d'un tel document est de créer une harmonie
architecturale et urbaine dans les ZAC. Ses dispositions peuvent être de
nature à favoriser la prise en compte de l'environnement dans les
projets des acquéreurs. Ainsi, il est un support pour imposer la gestion
des eaux pluviales en infiltration sur les parcelles, la création ou le
maintien d'espaces végétalisés, l'utilisation de certaines
catégories de matériaux ayant un moindre impact environnemental,
la diminution des espaces de stationnement totalement
imperméabilisés. Le CCCT est aussi utilisé pour imposer
aux constructeurs l'obtention de labels de performance
énergétique (HPE, THPE, BBC), ou de haute qualité
environnementale (HQE).
Pour le Technopôle du Madrillet, on a
inséré dans le CPAUP des prescriptions sur la gestion des eaux
pluviales. En effet, sur la majeure partie de la ZAC, les eaux de ruissellement
doivent être gérées de manière individuelle avec un
débit de fuite limité pour le rejet dans le réseau public
; par infiltration sur la parcelle y est privilégiée. On y incite
les acquéreurs à créer des noues
végétalisées, des bassins des rétention ou encore
des mares. Ces procédés ont l'avantage, outre leur fonction de
gestion des eaux pluviales, de favoriser la biodiversité en
créant des milieux humides, qui sont des écosystèmes
riches. Tous ces éléments étaient auparavant
présentés aux acquéreurs lors des réunions de suivi
des projets architecturaux. La démarche environnementale a
été l'occasion d'une mise par écrit cohérente et
d'une systématisation de la communication sur ce thème par le
biais du CPAUP, annexé au CCCT.
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