4. La vulnérabilité des PAP face à
la pression foncière à Dakar
Dans ce contexte de mise en oeuvre du projet TER, et en
prenant compte des enjeux liés à l'installation de cette nouvelle
infrastructure, les promoteurs immobiliers envahissent la zone pour des
opérations immobilières sur des terrains donnés. En effet,
conscients que certaines familles pourront être amenées à
modifier leur choix de mode de transport en empruntant le chemin de fer pour
avoir un gain de temps, les promoteurs immobiliers tendent de faire monter le
prix des terrains et, par la suite, les prix des logements.
Le ménage, dans son choix de localisation, effectue un
arbitrage entre accessibilité, aménité et prix du logement
(Deymier 2003). C'est par la prise en compte de tous ces paramètres que
le ménage détermine son lieu de résidence.
Les ménages vulnérables sont ceux qui risquent
de devenir plus vulnérables suite au processus de
déménagement et de réinstallation. La pression
foncière à Dakar est importantes, surtout dans les quartiers
périphériques densément peuplés, notamment les
quartiers de la communes de Pikine. Dans ces zones on note une hausse des prix
du foncier, dans un contexte où la demande ne cesse d'accroître.
En dépit de la demande habituelle, la libération des emprises du
TER fait que les PAP sollicitent fortement des logements dans ces quartiers. La
non pratique des différents sites de recasement et la volonté de
certaines PAP à rester dans la même communes les contraint
à s'installer dans les quartiers environnants en attendant la
viabilisation des sites de recasement. Ainsi, un barème des prix
officiels, périodiquement à jour, a été
établi afin de limiter les hausses spéculatives qui
caractérisent couramment les transactions immobilières
(Diakhaté 2017). Le président sénégalais Macky Sall
a promulgué en 2014 la loi prévoyant des baisses du prix des
loyers de 4 à 29 % dans le pays, selon le journal l'observateur. Cette
loi est adoptée à l'unanimité à l'Assemblée
nationale et destinée à permettre un meilleur accès au
logement au Sénégal. Mais force est d'admettre que cette loi
n'est pas respectée et que les citoyens en situation de
vulnérabilité peinent à trouver des logements
décents. Monsieur A. S, qui a trouvé un logement à
proximité de son ancienne maison, explique :
« j'ai reçu une somme importante pour
l'indemnisation, mais le prix du loyer fait en sorte que je dépense
beaucoup d'argent et d'ici quelques mois tout l'argent
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reçu sera dépensé pour couvrir les
frais du loyer. Or cet argent était destiné à construire
dans le terrain qu'ils m'ont donné à Malika. Si on avait
reçu les terrains le plus rapidement possible on n'en serait pas
arrivé là. »
En effet, la faible quantité de terrains libres
à Dakar et la hausse des prix du loyer ont contraint certains PAP
à s'installer dans des conditions de précarité totale dans
des maisons trop petites.
Malgré la vulnérabilité des PAP face
à la pression foncière, le projet permet de casser les prix du
loyer dans le centre de Dakar. Abordant cette question avec monsieur A. S,
adjoint du maire de Mbao, celui-ci nous a explique dans un entretien
effectué à la mairie de Mbao le 12 mars 2019 :
« avec le projet de l'autoroute à péage
et le train express régional, les gens peuvent quitter Thiés ou
Mbour pour venir travailler à Dakar et par la suite rentrer chez eux.
Là non seulement la demande de loyer va casser dans le centre de Dakar,
ce qui contribuera à baisser le coût du loyer, les gens auront le
courage de quitter les zones urbaines pour aller s'installer en zone
péri-urbaine. En contrepartie le prix du foncier dans ces zones
connaîtra une augmentation. »
Le modèle de base de choix résidentiel
développé notamment par les travaux d'Alonso (1964) et Muth
(1969), établit que la structure d'équilibre d'utilisation du sol
est déterminée par l'arbitrage entre accessibilité et
espace.
En 1993, Voith étudie les changements de la valeur de
l'accessibilité au centre de la ville durant la période 1970-1988
dans l'aire métropolitaine de Philadelphie. Les résultats qu'il a
obtenus montrent que les services du rail améliorant
l'accessibilité au centre sont capitalisés dans la valeur des
logements périurbains. Voith souligne notamment que la valeur de
l'accessibilité est corrélée avec les fluctuations
économiques des zones traversées par les rails et les chemins de
fer.
Néanmoins, la hausse du marché foncier et
immobilier autour des gares peut faire l'objet de critiques. En effet, si le
gain de temps économisé par les ménages peut contribuer
à l'augmentation du prix du foncier, les externalités
négatives telles que le bruit des trains, la
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pollution ou la congestion, vis-à-vis de
l'infrastructure, peut freiner certains ménage dans leur choix.
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