Le retrait et la nullité du titre foncier au ministère des domaines, du cadastre, et des affaires foncières (mindcaf).

B. Pour la sécurité dans les transactions foncières et le crédit bancaire

Le titre foncier seul ne suffit plus pour garantir une transaction foncière ou financière. La force probante du titre foncier est aujourd'hui, plus que jamais très relative, ce qui impose désormais d'importantes mesures de prudence, à savoir : la vérification de la disponibilité de l'immeuble (a) et de l'authenticité du titre foncier (b) avant toute transaction financière sur la parcelle.

a- Vérifier la disponibilité de l'immeuble à la conservation foncière

C'est la disponibilité juridique qui se vérifie à travers le conservateur foncier dans le livre foncier. Un immeuble est donc tenu pour disponible lorsqu'il n'existe sur l'acte à transformer, aucune inscription de nature à mettre, d'une manière absolue ou relative, temporairement ou définitivement hors de commerce. Ne sont pas disponibles les immeubles frappés d'expropriation^125(*). Le conservateur foncier est donc chargé de tenir informée, toute personne qui le souhaite sur la situation juridique de l'immeuble, au moyen de la publicité foncière. Grâce à cette dernière, les tiers qui ont déjà la possibilité de connaître l'état et la capacité des personnes avec lesquelles ils traitent peuvent aussi connaître la situation juridique des biens fonciers faisant l'objet de leur convention ou contrat. Les personnes qui traitent avec un vendeur de terrain doivent être en mesure de savoir si le terrain concerné a déjà fait l'objet d'une aliénation antérieure susceptible de leur être opposé ou s'il est grevé d'une charge, ou alors s'il est immatriculé effectivement de façon régulière au nom du vendeur.

Une bonne organisation du marché et du crédit foncier ou immobilier impose donc une publicité des droits ou charges existants sur le terrain .On parle de publicité des droits réels immobiliers. Lorsqu'une publicité sérieuse n'a pas été faite à la conservation foncière, la banque ne doit pas prendre le risque de prêter sur hypothèque.

De même, le particulier ne doit pas prendre le risque de s'engager dans une transaction foncière en ignorant la situation juridique de l'immeuble. Il suffit d'un tour à la conservation foncière pour être fixé sur la bonne ou la mauvaise foi du vendeur.

Mais cela ne suffit plus de nos jours pour engager une transaction fiable sur un immeuble. Une fois la situation juridique vérifiée, il faut vérifier la disponibilité matérielle de l'immeuble. Cela se fera d'une façon beaucoup plus technique.

b- Vérifier l'authenticité du titre foncier objet de la transaction

Elle se fait au moyen de la vérification des coordonnées par un géomètre. En effet, c'est une pratique que nous recommandons vivement aux personnes qui s'engagent dans une transaction foncière impliquant le déblocage de grandes sommes d'argent. On ne sera jamais assez méfiant avec les titres fonciers sans assiettes foncières, élaborés dans le seul but d'arnaquer les personnes peu méfiantes.

Le procédé requière l'expertise d'un géomètre^126(*). C'est une expertise qui n'a pas un caractère administratif. Moyennant une rémunération, celui-ci va vérifier les coordonnées inscrites dans le titre foncier, pour s'assurer qu'ils concordent bien avec le terrain objet de la transaction.

C'est également le moyen de vérifier les limites ou l'authenticité des informations relatives aux dimensions réelles du terrain. Ceci évitera par exemple que l'on s'engage à acquérir un immeuble qui fait environ 300 mètres de moins que sur le titre foncier. Car, comme nous l'avons dit plus haut, les lotissements sont le domaine ou l'acheteur est le plus vulnérable. Dans la plupart des cas, la superficie des lots ne sont pas exactes, elles sont réduites par le propriétaire du titre mère (le lotisseur), de connivence avec le géomètre.

Ces mesures de précautions vont aussi et surtout à l'attention des banques qui font des hypothèques, et celles qui attribuent des crédits construction. Elles sont en effet, les principales cibles des faux titres fonciers. Très souvent victimes par le fait qu'elles se contentent en majorité de vérifier la disponibilité juridique du terrain, et se disent en confiance lorsqu'au delà du contrat d'hypothèque, elles exigent à tort^127(*) un droit de rétention sur le titre foncier qui n'est d'ailleurs qu'une copie du titre original qui se trouve lui, à la conservation foncière, du département de situation de l'immeuble.

* ¹²⁵ Article 32 du décret n^o76/ 165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ¹²⁶ Un géomètre qui n'est pas forcément assermenté, ou alors qui travail pour son propre compte.

* ¹²⁷ C'est à tort que la banque après avoir conclu le contrat d'hypothèque retient le titre foncier du bénéficiaire. En effet, compte tenu du fait, que l'immeuble, qu'il soit bâti ou non, est toujours d'une valeur supérieure au montant dont il garantie le paiement, le même titre foncier peut faire l'objet de plusieurs hypothèques. Les créanciers devant être désintéressés le moment venu, conformément à leurs rangs respectifs.