Le retrait et la nullité du titre foncier au ministère des domaines, du cadastre, et des affaires foncières (mindcaf).

PREMIERE PARTIE :

LE RETRAIT ET LA NULLITE, DEUX SANCTIONS DES CONDITIONS D'OBTENTION DU TITRE FONCIER

L'annulation du titre foncier par le juge administratif ne peut logiquement intervenir que de façon dérivée, et non point immédiate, le ministre devant d'abord se prononcer sur l'opportunité du retrait ou de l'annulation du titre querellé^36(*). Le recours devant le tribunal administratif n'est alors recevable qu'après rejet d'un recours gracieux adressé à l'autorité auteur de l'acte attaqué ou à celle statutairement habilitée à représenter la collectivité publique ou l'établissement public en cause^37(*). Le lieu naturel de règlement des litiges reste donc la juridiction administrative qui doit pouvoir être saisie utilement une fois la voie administrative épuisée. Seulement, que ce soit devant le ministre ou devant le juge, le retrait ou l'annulation du titre foncier n'intervient qu'en cas d'irrégularité commise au cours de la procédure d'immatriculation ou d'actes frauduleux dans une moindre mesure. Pour bien comprendre le contentieux du retrait et du constat de nullité du titre foncier, il convient de présenter d'abord les hypothèses d'application des deux sanctions (chapitre I), qui va enfin plonger la réflexion sur l'exercice par le MINDCAF de ses prérogatives (chapitre II).

CHAPITRE I : LES HYPOTHESES D'APPLICATION DES DEUX SANCTIONS

Le retrait du titre foncier est une compétence exclusive du ministre en charge des domaines qui n'est d'ailleurs pas obligé de le prononcer. Car, selon l'article 2 alinéa 4 nouveau du décret n^o 2005 «  le ministre en charge des domaines peut ...» le choix du verbe pouvoir dans ce contexte par le législateur n'est pas anodin. C'est tout simplement pour dire que le ministre peut ne pas. Dans ce cas, que son refus soit explicite ou implicite, le requérant a le droit de saisir le juge administratif, d'un recours en annulation. Devant le juge, le problème de la distinction entre le retrait et la nullité ne se pose pas. Une fois qu'un acte administratif est annulé par ce dernier, il est retiré de l'ordonnancement juridique de façon rétroactive et produit des effets. Que ce soit le non respect des règles de procédure d'obtention du titre foncier ou sa nullité d'ordre public en passant par la fraude du bénéficiaire, devant le juge, la sanction reste la même : l'annulation de l'acte administratif jugé illégal. Tel n'est pas le cas devant le ministre ou la procédure est la même, pour deux cas d'ouverture différentes. Les requérants se trompent souvent dans leurs requêtes en sollicitant de fois le retrait à la place de la nullité et la nullité à la place du retrait. Il serait judicieux pour chacun, notamment les conseils des requérants qui sont très souvent d'éminents juristes de maitriser la distinction entre les deux notions. Car, si les effets sont presque les mêmes, les deux sanctions ont des hypothèses d'applications différents. C'est donc l'article 2 du décret n^o 2005/481 du 16 décembre 2005^38(*) qui régie la mise en oeuvre du retrait du titre foncier par le ministre en charge des domaines (section I), et le régime de la nullité d'ordre public du titre foncier (section II).

SECTION I : L'APPLICATION DU RETRAIT AUX TITRES FONCIERS IRREGULIERS

On parle de titre foncier irrégulier lorsque la procédure d'obtention dudit titre n'a pas été suivie conformément à la loi ou a été vicié. Le régime du retrait du titre foncier est prévu par l'article 2 al 3 du décret N°76-165 précité en ces termes : « Toutefois le ministre chargé des domaines peut, en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré. La décision du ministre est susceptible de recours devant la juridiction Administrative compétente.

Le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf en cas de fraude du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux. »

Ce texte expose alors clairement les conditions du retrait du titre foncier (paragraphe I) qui produit des effets (paragraphe II)

Paragraphe I : Les conditions du retrait

L'alinéa 3 de l'article 2 du décret n^o 76/165 sus cité dispose que le ministre peut procéder au retrait du titre foncier en cas de faute de l'administration résultant d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'immatriculation, et au vu des actes authentiques produits(A). C'est donc la condition la plus explicitement prévue par le législateur. Mais à l'interprétation de l'alinéa 5 du même article, la doctrine va y augmenter la fraude du bénéficiaire (B)

A - la faute de l'administration : l'immatriculation fautive

La loi est muette sur la définition de la notion de faute. Celle-ci a souvent été étudiée en matière de responsabilité administrative et dans notre contexte il ne s'agit pas de responsabilité mais de faute de l'administration. Cette faute conduit au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré sans exclure pour autant la mise en cause de l'administration du fait de son préposé en charge de l'immatriculation. C'est l'examen de la jurisprudence et de la doctrine qui va nous permettre de donner un contenu à la notion. Ainsi est qualifié de faute :

- le fait pour l'administration d'immatriculer au profit d'un demandeur une superficie supérieure à celle qu'il avait sollicité^39(*)

- la production de faux actes en vue d'obtenir leur transformation en titre foncier

- la falsification des pièces du dossier^40(*)

- le fait pour l'administration de ne pas tenir compte des oppositions soulevées au cours de la procédure d'immatriculation^41(*)

- l'avis émis par une commission consultative illégalement constituée^42(*)

- l'absence des riverains à l'opération de bornage. Leur présence étant nécessaire, pour la validité de l'opération^43(*), le fait pour la commission consultative de n'entendre qu'une partie, devient une violation du principe du contradictoire

- le fait pour l'administration de ne pas motiver les décisions de rejet d'opposition

- le fait d'accorder le titre foncier alors que le requérant n'avait pas mis en valeur le terrain.

Par ailleurs, l'appréciation de la faute de l'administration ne se fait pas de façon anodine. Même si la loi garde le silence en ce qui concerne la notion de faute, elle stipule tout au moins de façon expresse que, le ministre en charge des affaires foncières ne doit procéder au retrait du titre foncier dans ce cas, qu' « au vu des actes authentiques produits »^44(*). C'est ce qui justifie que, l'arrêté du MINDCAF commence à son article premier par les termes « acte est pris de », « sont rapportés ... », Suivis des irrégularités constatées.

C'est par exemple le cas du retrait du titre foncier n^o 2607/ MENOUA, ou le MINDCAF motive dans l'article premier de son arrêté que : « acte est pris de le faute de la commission consultative ayant considéré que l'ensemble du terrain immatriculé par dame NGUIGNING Pauline, soit 1992 m², constituait sa détention coutumière alors que dans ces 1992 m², 1180 m² appartenait à madame MATCHI Pauline^45(*) ». La faute de l'administration dans ce cas est le fait d'avoir immatriculé une superficie plus vaste au profit du demandeur, qu'il n'en fallait, et la sanction est de droit.

La violation de la loi est donc sanctionnée par le juge administratif, ce qui justifie la rigueur du MINDCAF lorsqu'il est saisi. Cependant, l'administration est souvent induite en erreur par la fraude des bénéficiaires de titres fonciers.

* ³⁶ Application combinée de l'article 2 du décret n°2005 op.cit et l'article 17 de la loi n^o2006/022 du 16 décembre 2006 portant organisation et fonctionnement des tribunaux administratifs

* ³⁷ Art 17 al 1 loi n°2006/022 du 29 décembre 2006 fixant l'organisation et le fonctionnement des tribunaux administratifs

* ³⁸ Décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n° 76-165 du 27/04/1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ³⁹ CS/CA jugement no 40 du 31/5/90, Mballa Mballa Dieudonné c. État du Cameroun : « attendu que dans le cas d'espèce, l'État a commis une faute grossière en immatriculant au profit de feu Atangana Enyegue, une superficie de 4521 m² alors que ce dernier avait lui-même demandé l'immatriculation sur son terrain de 2695²; ... attendu qu'il s'en suit que, c'est en excédant ses pouvoirs et sans aucune base légale que le titre foncier querellé no 2840 du département du Nyong et Sanaga a été délivré le 1er février 1971, au vu d'un procès-verbal de bornage dit rectificatif et dressé dans des conditions obscures et en tout cas en violation de la procédure légale

d'immatriculation, et que ledit titre foncier doit être annulé »; même solution dans la décision CS/CA jugement no 30 du 26/3/92, Mveng Ndy née Mendouga Marguerite c. État du Cameroun.

* ⁴⁰ CS/CA jugement no 64 du 30/8/90, Mlle Bilounga Pascaline c. État du Cameroun,

* ⁴¹ Voir CS/CA jugement no 78 du 31/7/97, Djinou Tchalé André c. État du Cameroun : « attendu en l'espèce qu'au cours de la procédure d'obtention du titre foncier litigieux, le requérant a introduit une opposition faisant valoir son occupation effective et ses investissements réalisés sur les lieux litigieux depuis 1935; qu'il ne ressort pas du dossier qu'une suite a été donnée à cette opposition par l'Administration mise en cause qui dans sa réponse au recours gracieux formé par l'intéressé s'est contentée d'indiquer que ledit recours était tardif, le délai du recours contentieux étant expiré selon elle;

attendu que tel n'est cependant pas le cas, le requérant affirmant qu'il n'a eu connaissance de l'existence du titre foncier en question qu'à l'occasion de la procédure d'immatriculation qu'il a entreprise à son tour sur son terrain, affirmation dont l'Administration ne rapporte pas la preuve contraire. Qu'en délivrant ainsi le titre foncier litigieux sans avoir réglé l'opposition du requérant, l'Administration mise en cause n'a pas assuré à cette

opération la régularité nécessaire. Qu'il s'en suit que le recours est fondé et qu'il y a lieu par conséquent d'ordonner le retrait du titre foncier querellé. »

* ⁴² Violation de l'article 12 décret N°76/166 du 27 Avril 1976

* ⁴³ Article 13 alinéa 3 décret N°76 op.cit

* ⁴⁴ C'est-à-dire, les procès verbaux des commissions consultatives et le rapport circonstancié du conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble

* ⁴⁵ Arrêté n^o000523/Y.7/MINDCAF/D100 du 27 NOV 2012 portant retrait du titre foncier n^o2607/MENOUA, établit au profit de Madame NGUIGNING Pauline.