Le retrait et la nullité du titre foncier au ministère des domaines, du cadastre, et des affaires foncières (mindcaf).

INTRODUCTION GENERALE

La terre revêt de nos jours une importance capitale dans toutes sociétés. En Afrique, elle est un bien précieux qui exprime dans une certaine mesure la cohésion familiale. L'immobilier devient de ce fait, le plus grand héritage qu'un père puisse léguer à sa famille. Dans toutes les sociétés au monde, la terre est le premier facteur de développement économique. C'est d'ailleurs le premier capital de tout Etat qui veut atteindre l'émergence. Le titre foncier devient au Cameroun la garantie la plus exigée pour obtenir un prêt bancaire. C'est dans ce sens qu'un auteur a pue dire que: « les questions foncières et domaniales sont la plaque tournante de l'histoire mondiale et du salut »^1(*). Notre pays a opté pour le système de l'immatriculation qui se traduit par l'inscription des droits réels sur le livre foncier. Cette inscription des droits réels sur le livre foncier n'intervient qu'à l'issue d'une procédure destinée à révéler tous les droits rattachés à un immeuble. Il peut s'agir d'une immatriculation directe^2(*) ou d'une immatriculation indirecte^3(*). Lorsqu'aucune irrégularité n'a été observée lors de cette procédure, l'on aboutit à la délivrance d'un titre foncier. Ce titre est définit en droit camerounais comme étant la certification officielle de la propriété immobilière^4(*). Il revêt de ce fait trois principaux caractères : d'abord inattaquable et définitif ; « ce sont ces caractères définitifs et inattaquables qui contribueraient à le rendre intangible »^5(*).

Ces trois caractères qui font son absolutisme devraient être en principe une véritable garantie pour le propriétaire immobilier contre toutes exactions. C'est-à- dire que, une fois établi, le titre foncier ne devrait plus faire l'objet d'un quelconque recours, pour quelque motif que ce soit. Cependant, aux principes d'irrévocabilité, et d'incontestabilité, le droit positif camerounais y a apporté deux tempéraments, en permettant à la personne lésée par suite d'une immatriculation dolosive ou consécutive à une faute administrative ou résultant de la fraude du bénéficiaire, d'intenter soit une action personnelle en dommages intérêt devant le tribunal civil^6(*), soit de solliciter le retrait ou l'annulation administrative dudit titre foncier auprès du ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF) et du juge administratif. Cette mise en cause du titre foncier par le législateur et éventuellement de son retrait et son annulation prouvent parfaitement et contre toutes attentes que la force probante de cet acte administratif n'est que relative ; car le titre foncier perd de sa crédibilité. C'est donc une prise de conscience des failles de l'administration et éventuellement des limites du système Torrens qui poussent le législateur camerounais à prendre des mesures allant à l'encontre des objectifs recherchés en vue de la sauvegarde de la paix, de l'égalité et de la justice sociale. Car, pour des raisons politiques, économiques, culturelles et sociales, l'accès à la propriété foncière est de plus en plus problématique. C'est ce qui justifie la fréquence élevée des litiges fonciers au Cameroun. Certes le juge judiciaire est le garant de la propriété privé^7(*) mais il faut dire que l'administration occupe une place prépondérante dans le règlement des litiges fonciers dans notre pays à travers la commission consultative^8(*), les gouverneurs de régions et le Ministre des domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières. L'État est d'ailleurs le garant de la propriété foncière au Cameroun^9(*) et le seul acteur à pouvoir revendiquer des droits sur les terres qui ne sont pas appropriées, et à tout le moins, le seul à pouvoir en disposer même sans les intégrer d'abord dans son propre domaine^10(*). L'administration est donc la gardienne du droit de propriété dans notre pays. C'est à se demander si cette position est une bonne garantie pour la protection des droits et libertés des particuliers^11(*)quand on sait que le contentieux administratif est un contentieux déséquilibré par nature au profit de la toute puissance publique. Pour cerner les contours du contentieux de la mise en cause du titre foncier, il est impératif de présenter sa procédure d'obtention qui peut être l'immatriculation directe ou l'immatriculation indirecte.

S'agissant de l'immatriculation directe, précisons que toute personne désirant obtenir un titre foncier doit constituer un dossier comprenant : une demande en quatre exemplaires, dont l'original est timbré, indiquant ses noms et prénoms, sa filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ; la description de l'immeuble (situation, superficie, nature de l'occupation ou de l'exploitation, estimation de sa valeur, indication des charges qui le grèvent. la demande signée, ne doit concerner et viser qu'un seul immeuble (terrain). Si une route ou rivière traverse le terrain, celui-ci fait l'objet d'autant de demandes qu'il y'a de parcelles.

Le dossier est déposé auprès du Sous-préfet du lieu de situation de l'immeuble^12(*). Dès réception de celui-ci, et dans les 72 heures, le sous-préfet délivre, sans aucune formalité préalable sur le terrain, un récépissé à l'adresse indiquée dans le dossier, puis le transmet dans les huit jours à la délégation départementale des affaires foncières^13(*). Dès réception du dossier à la délégation départementale des affaires foncières, le délégué départemental fait publier dans les 15 jours, par le chef service départemental des affaires foncières, un extrait de la demande par voie d'affichage dans les locaux du service départemental, de la mairie et du village concerné.

Sur proposition du chef service départemental des affaires foncières, le Sous-préfet compétent territorialement qui est le président de la commission consultative, fixe par décision, la date de constat d'occupation ou d'exploitation. Lorsqu'il y'a plusieurs demandes, il est établi chaque mois, à la diligence du chef service départemental des affaires foncières, et par décision du Sous-préfet concerné, un calendrier des travaux de la commission consultative.

A la date fixée par le Sous-préfet pour le constat d'occupation ou d'exploitation, la commission descend sur le terrain à immatriculer, conformément à l'Instruction n°000006-Y.18-MINDAF-D300 du 29 décembre 2005 relative au fonctionnement de la commission consultative. En cas d'occupation ou d'exploitation effective et paisible, la commission consultative recueil toutes les informations utiles sur les mises en valeurs, leurs auteurs, la date et l'étendue de l'occupation, constate les mises en valeur, détermine leurs auteurs et fait immédiatement procéder au bornage du terrain par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains. Les frais de bornage sont à la charge du requérant.

Lorsque le bornage ne peut être achevé en présence de l'ensemble des membres de la commission consultative, le président de ladite commission désigne un comité ad-hoc qui supervise les travaux de bornage jusqu'à leur achèvement. Le chef du village et au moins un notable du lieu de situation du terrain font obligatoirement partie de ce comité. A peine de nullité, aucun bornage d'immatriculation ne peut être effectué par le géomètre seul. Dans les 30 jours qui suivent la réunion de la commission consultative, Le délégué départemental des affaires foncières transmet au délégué régional des affaires foncières tout le dossier complet y compris le procès-verbal de la commission consultative, cinq exemplaires du plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble. Le chef du service régional des affaires foncières l'inscrit dans le registre régional de suivi des réquisitions d'immatriculation, lui affecte un numéro, examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant conformément à l'Instruction n°000008-Y.18- MINDAF- D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre par voie d'immatriculation directe et établit un avis de clôture de bornage qu'il fait publier au Bulletin des avis domaniaux et fonciers^14(*). Le Dossier est transmis au conservateur foncier pour suite de la procédure, s'il est visé. S'il n'est pas visé, il est retourné au chef service départemental des affaires foncières, par le truchement du délégué départemental, pour redressement conformément à l'Instruction n°000008 précitée. Après le redressement, le dossier est renvoyé au chef service régional des affaires foncières pour visa^15(*). Ce n'est qu'au terme de cette procédure, que l'occupant du domaine national peut véritablement voir sa situation améliorée comme prévue à l'article 16 du décret de 1974/1 du 06 Juillet 1974, puisqu`il accède à la propriété du bien. Seule l'immatriculation permet à l'occupant du domaine national d'accéder à la propriété telle que définie à l'article 544 du Code civil^16(*).

L'immatriculation indirecte est prévue et organisée quant à elle, par les articles 3 à 8 du décret n°76/165 du 27 avril 1976^17(*). Il faut savoir qu'avant 1974, il existait d'autres types d'actes qui constataient le droit de propriété de leurs titulaires sur des terrains. Il leur a été demandé de transformer ces actes en Titre foncier. Ces actes sont : Les actes d'acquisition de terrains inscrits au grundbuch (Livre foncier en vigueur pendant la période coloniale allemande) ; les actes d'acquisition de terrain selon les règles de la transcription ; les arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale ; les livrets fonciers ou certificates of occupancy ; des jugements définitifs, constitutifs ou translatifs de droits réels ; des conventions entre africains passées sous le régime du décret du 29 septembre 1920, abrogé par la loi du 27 juin 1971 relative aux actes notariés ; des actes d'acquisition des «  freehold » lands.

D'après l'article 3 de l'ordonnance n°74/1 précitée, les « freehold lands »^18(*), les terres acquises sous le régime de la transcription, les concessions domaniales définitives et les terres consignées au Grundbuch , doivent dès le 05 août 1974 être déposées au service régionale ou départemental des domaines en vue de leur publication dans les livres fonciers. A défaut de cette publication, aucun acte constitutif, modificatif ou translatif de droits réels sur les immeubles en cause ne peut être transcrit ni opposé aux tiers.

La demande de transformation doit être adressée au chef service régional des domaines du lieu de situation de l'immeuble. Elle doit être timbrée et contenir les indications suivantes : nom, prénoms, date et lieu de naissance, filiation, profession, domicile, situation de famille ; Tous renseignements permettant d'identifier l'immeuble ; les transferts, transactions, baux, hypothèques et autres charges qui grèvent l'immeuble. Le requérant doit joindre à sa demande le plan et le procès-verbal de bornage de l'immeuble, tous les contrats et actes publics ou privés constitutifs des droits réels dont l'immatriculation est requise.

Si l'immeuble n'est pas borné, le chef service régional des domaines requiert son bornage aux frais du propriétaire. Le bornage est effectué en présence des riverains, par un géomètre assermenté du cadastre. En cas de contestation sur les limites de l'immeuble, le géomètre fait ressortir sur le plan, la partie litigieuse. Le différend est porté selon le cas, soit devant le ministre chargé des domaines qui statue en dernier ressort, s'il s'agit des terrains domaniaux, soit devant la juridiction compétente, s'il s'agit de terrains privés. Toute contestation portant sur la propriété du terrain est irrecevable^19(*).

La demande faisant l'objet de transformation du certificate of occupancy en titre foncier doit être appuyée d'un procès-verbal de mise en valeur et d'un certificat d'acquittement auprès de l'administration des domaines des redevances ou loyers échus. Il faut reconnaître que l'étude de la transformation des titres de propriété en titre foncier n'a aujourd'hui qu'un intérêt très marginal. Les délais accordés pour les transformations étant largement expirés.

L'inobservation de cette procédure rend le titre foncier irrégulier ou illégal et l'expose au retrait ou à la nullité selon le cas.

JUSTIFICATION DU CHOIX DU THEME :

De nombreux travaux à caractère scientifique ont certes abordé la question foncière de manière générale, ou celle relative au contentieux administratif foncier, sans pour autant épuiser le débat, car le contentieux de l'annulation du titre foncier représente 35% du contentieux foncier devant la chambre administrative de la cours suprême^20(*).

L'affairisme, la spéculation immobilière effrénée et les incertitudes sur la connaissance exacte du droit applicable en matière foncière, et domaniale fragilisent et anéantissent le titre foncier. Les conséquences politiques, économiques, et sociales sont dramatiques pour l'Etat^21(*), les opérateurs économiques, les particuliers et les ménages. Le titre foncier se vide de sa substance, il perd de sa crédibilité en plongeant les camerounais dans une insécurité foncière^22(*) inquiétante. Par ailleurs, la charge d'élaborer le titre foncier et la compétence de son retrait et de constatation de sa nullité sont toutes attribuées au MINDCAF. Sachant que l'administration elle-même n'est pas toujours très respectueuse des lois, et qu'elle est par ailleurs justiciable devant la chambre administrative de la cours suprême, on pourrait penser à raison ou à tort, comme un auteur, que, « Lui confier la garde du droit de la propriété foncière reviendrait à confier la garde de l'agneau au loup »^23(*). C'est dans le souci de redonner à ce titre de propriété, toute sa crédibilité, que nous avons décidé d'apporter notre humble contribution à la recherche des causes fondamentales de cette insécurité foncière et d'en proposer des solutions. Motivés par notre formation de publiciste, nous nous sommes engagés dans un travail scientifique de collecte, d'analyse et de synthèse de données, pour arriver à un résultat probant dans les limites d'un mémoire.

INTERET DU THEME

Notre thème aborde les ambigüités et les confusions autours des notions de retrait et d'annulation du titre foncier, tout en mettant un accent particulier sur le rôle que joue le MINDCAF dans cette procédure, à travers ses trois postures d'autorité auteur du titre foncier, d'autorité adressataire du recours gracieux préalable, et de juge et partie à l'instance d'annulation. Tout ceci en rapport avec la protection des droits et libertés des particuliers.

PRESENTATION DE LA STRUCTURE DE STAGE

S'agissant de la structure de stage, En réponse à notre lettre de demande de stage académique non rémunéré dans les services centraux du MINDCAF, le Ministre des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières Madame Jacqueline Koung à Béssiké a donné une suite favorable en date du 06 février 2013 s/c école doctorale de l'université de Dschang nous autorisant à suivre notre stage académique dans les services centraux de son département ministériel. La période retenue pour ce stage étant celle allant du 18 février au 23 mars 2013, sous la supervision du directeur des domaines, M ATANGANA TABI (ingénieur polytechnicien).

Le MINDCAF est situé à l'immeuble inter ministériel n^o 2, en face de celui de la BEAC, banque des États de l'Afrique centrale, et du premier ministère. C'est un immeuble bâti sur dix huit niveaux où on retrouve également le ministère de l'enseignement supérieur, le ministère des forêts et de la faune, le ministère de l'urbanisme et de l'habitat. L'organisation du Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières est régie par le décret n^o 2012/390 du 18 septembre 2012.

Compte tenu de notre thème de recherche, nous avons établi sous la supervision du directeur des domaines, M. ATANGANA Tabi, un planning de stage incluant un bref passage dans les services centraux qui touchent de près ou de loin le contentieux du retrait et de nullité du titre foncier. Il s'agit de certains services spécifiquement ciblés, de la direction des domaines(1), de la direction des affaires foncières(2), de la direction du cadastre(3). Mais nous avons accordé un séjour plus long à la division des affaires juridiques (4).

1- LA DIRECTION DES DOMAINES

Situé au dix huitième étage, la direction des domaines est placée sous l'autorité d'un directeur, et est chargée, conformément au décret n⁰ 2012/390 du 18 septembre 2012 ^24(*):

Elle comprend : la sous-direction du domaine public, la sous-direction du domaine privé de l'Etat, la sous-direction des expropriations et des indemnisations. Compte tenu de la spécificité de notre thème et des missions qui leurs sont assignées, Nous avons choisi de passer un bref séjour à la sous direction du domaine public et à la sous direction du domaine privé.

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction du domaine public comprend^25(*) : le service des inventaires et le service de gestion et de la protection. Ce dernier nous a semblé incontournable dans la mesure où la protection du domaine public sous-entend le suivi des actions de répression des atteintes au domaine public^26(*). Sachant que le domaine public est insusceptible d'appropriation privée, force est de constater que certaines hautes personnalités de la république réussissent quand même à s'approprier impunément certaines plages et autres domaines de l'Etat. Au regard des missions qui lui sont attribuées. Le chef de service étant en congé maladie, nous avons pu être entretenus par un cadre.

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction du domaine privé^27(*) de l'Etat comprend le service de la domanialisation, des inventaires et du fichier ; le service des aménagements domaniaux; le service de gestion et le service de la protection qui nous a semblé le plus important.

Placé sous l'autorité d'un chef de service, le service de la protection est chargé de conduire toute action visant à la protection préventive ou répressive contre les atteintes au domaine privé de l'Etat.

2 - LA DIRECTION DES AFFAIRES FONCIERES

Placée sous l'autorité d'un directeur, la direction des affaires foncières est située au 11^e. Elle est chargée^28(*) : de l'élaboration et de la mise en oeuvre de la politique du gouvernement en matière foncière ; de l'élaboration et de la mise en oeuvre de la législation et de la réglementation en matière foncière ; de la vérification de la régularité des procédures d'obtention du titre foncier sur le domaine national occupé et exploité ; du visa des transactions foncières impliquant des personnes de nationalité étrangère ; de l'instruction des dossiers relatifs au règlement des litiges fonciers ; de la participation au processus de règlement des conflits agro-pastoraux, des limites des chefferies traditionnelles ou des circonscriptions administratives ; du suivi de l'activité des conservateurs fonciers.

Elle comprend : la sous direction du domaine nationale la sous-direction des études et des visas; la sous-direction des services fonciers déconcentrés.

La sous-direction du domaine national

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction du domaine national^29(*) est située au 11^e étage. Elle est chargée de veiller à la régularité des procédures d'attribution des concessions et des baux diligentés par les services déconcentrés. Nous avons été au service des concessions.

Placé sous l'autorité d'un chef de service, le service des concessions est chargé : de demandes de concessions provisoires ou définitives ; de la tenue à jour du fichier national des concessions ; du contrôle du recouvrement des créances y afférentes ; du contrôle du respect des cahiers des charges par les concessionnaires.

La sous-direction des études et des visas

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction des études et des visas^30(*) est chargée de l'étude des affaires relatives à la mise en oeuvre du régime foncier, et des visas administratifs prévus par la réglementation, notamment ceux relatifs aux transactions concernant les étrangers.

Nous avons passé notre séjour avec des cadres contractuels d'administration chargés de l'étude et de la diligence des recours gracieux concernant les litiges de procédure d'obtention du titre foncier par les services déconcentrés.

3 - LA DIRECTION DU CADASTRE

Placée sous l'autorité d'un directeur, la direction du cadastre est située au 12^e étage. Elle est chargée^31(*) : de l'élaboration et du suivi de la mise en oeuvre des normes techniques ; du contrôle, de la coordination et de la réalisation des réseaux géodésiques et des travaux topographiques ; de l'élaboration et du suivi de réalisation des systèmes d'informations géographiques ; de la de la supervision et de la coordination des travaux de topographie, de topométrie, de photogrammétrie pour les cartes à grandes échelles, les mappes foncières, les lotissements et les aménagements fonciers ; de l'élaboration, de la réalisation et du contrôle de réalisation des cartes à grandes échelles (échelles supérieures à 1/5000^ème) ; de la matérialisation des zones d'intégration cadastrale en liaison avec les administrations concernées ; de la matérialisation des frontières internationales et des unités administratives, en liaison avec les administrations concernées ; du recensement, de la classification et de l'évaluation des propriétés foncières en vue de leur fiscalisation ; de l'établissement des documents cadastraux ; du suivi des activités des professionnels du secteur de la topographie ; de la participation aux procédures foncières et domaniales ; de l'étude et du suivi des dossiers d'appels d'offres de géodésie, de topographie et de cadastre ; de la surveillance des limites des domaines publics et privés de l'Etat.

Elle comprend : la sous-direction des études et des normes ; la sous-direction de la cartographie à grande échelle ; la sous-direction des travaux cadastraux ; la sous-direction des travaux frontaliers. Nous avons été entretenus par les responsables de la sous direction des travaux cadastraux.

· La sous-direction des travaux cadastraux 

Placée sous l'autorité d'un sous-directeur, la sous-direction des travaux cadastraux est chargée^32(*) : de la programmation des travaux de confection du cadastre foncier, fiscal et polyvalent, en liaison avec les administrations concernés ; de l'exploitation et du complètement des cartographies polyvalentes en vue de la confection des plans cadastraux ; de l'exécution et du suivi des programmes annuels d'enquêtes cadastrales en vue de la confection des plans cadastraux ; de l'exécution et du suivi des travaux de lotissement et d'aménagement foncier, et de leur incorporation dans les documents cadastraux ; du recensement, de la classification et de l'évaluation des propriétés bâties et non bâties en liaison avec les administrations concernées ; du processus d'informatisation des services du cadastre en liaison avec la cellule informatique et des statistiques ; de l'expertise cadastrale dans les procédures d'expropriation et d'incorporation, en liaison avec les administrations concernées. de la vulgarisation de l'utilisation de l'informatique et des logiciels topographiques et cadastraux ; du traitement informatique des données issues des enquêtes cadastrales ; de l'incorporation des informations cartographiques dans la base de données ; de la délivrance des extraits cadastraux numérisés ; De la confection et de la tenue à jour de l'index des documents cartographiques ou cadastraux existants.

4 - LA DIVISION DES AFFAIRES JURIDIQUES

Placée sous l'autorité d'un chef de division, la division des affaires juridiques est répartie entre le 3^e et le 18^e étage. Elle est chargée^33(*) : de la préparation et de la mise en forme de tous les projets de texte à caractère législatif et réglementaire initiés par le ministère ou soumis à la signature du ministre ; des avis juridiques sur les questions importantes relevant du ministère ; du respect de la légalité et de la régularité juridique des actes engageant le ministère ; du traitement des recours gracieux dirigés contre les actes produits par le ministère, en liaison avec les structures opérationnelles concernées ; de la défense des intérêts de l'Etat en justice chaque fois que le ministère est impliqué dans une affaire ; de la promotion et de la vulgarisation de la culture juridique au sein du ministère.

Elle comprend :- la cellule des études et de la réglementation ; la cellule du contentieux. Chaque cellule est placée sous l'autorité d'un chef de cellule ayant rang et prérogatives de sous directeur et assisté par trois chargé d'études assistants.

la cellule des études et de la réglementation

Placée sous l'autorité d'un chef de cellule, la cellule des études et de la règlementation au 18^e étage. Elle est chargée^34(*) : De la préparation et de la mise en forme de tous les projets de texte à caractère législatif ou règlementaire initié par le ministère ou soumis à la signature du ministre Des avis juridiques sur les questions importantes relevant du ministère, De la codification des textes législatifs et règlementaires. Elle comprend outre le chef de cellule, trois chargés d'étude assistants. Mais jusqu'à la fin de notre stage, le troisième n'était pas encore nommé.

la cellule du contentieux

Placée sous l'autorité d'un chef de cellule, la cellule du contentieux partage le 3^e étage avec le cabinet du MINDCAF. Elle est chargée de^35(*) : Du traitement des recours gracieux produits contre les actes produits par le ministère en liaison avec les structures concernées ; De la défense des intérêts de l'Etat en justice chaque fois que le ministère est impliqué dans une affaire, en liaison avec les directions techniques. Elle comprend outre le chef de cellule, trois chargés d'étude assistants.

Nos travaux de recherche vont être supervisés par le chef de la cellule des études et de la règlementation, Me AMADAGANA Clément (huissier de justice).

PROBLEME JURIDIQUE :

Quelles sont les fondements théoriques et pratiques du processus de retrait et de constat de nullité du titre foncier par le MINDCAF?

METHODOLOGIE 

Le retrait et la nullité du titre foncier sanctionnent des comportements blâmables des hommes sur l'application du droit et mettent des acteurs au centre de la réflexion (les agents publics du MINDCAF, le chef de ce département ministériel, le bénéficiaire du titre foncier et les tiers). Notre méthode de recherche est alors l'observation participante.

Elle est une méthode de collecte de données qui exige du chercheur qu'il prenne une part active à la vie du groupe, dans son existence au quotidien, ou tout au moins sur une période plus ou moins longue. Le chercheur accède à une connaissance du groupe de l'intérieur en participant aux différentes activités de ses membres. Il observe les comportements dans un contexte quasi naturel. Cette méthode permet au chercheur non seulement d'observer les comportements en temps réel, mais aussi d'interviewer les personnes engagées dans une relation sociale. Cette interaction avec les membres du groupe permet au chercheur de vérifier l'exactitude des interprétations qu'il aurait construites au contact des phénomènes. C'est ainsi que, pendant notre stage académique, nous avons observé scientifiquement des comportements que nous confrontons avec les règles de droit applicables, tout en ayant constamment des entretiens avec des responsables de la chaine administrative chargés de l'immatriculation des terrains, et avec ceux chargés du contentieux de la remise en cause du titre foncier.

En guise de synthèse des données collectées, notre mémoire se subdivise en parties et en chapitres avec leurs composantes respectives que sont les sections et les paragraphes. Dans la première partie, nous proposons deux chapitre : le premier récapitule l'aspect théorique du thème et le second l'aspect pratique. Dans la seconde, nous présentons également deux chapitres dont le premier est un recensement de l'écart entre la pratique et les textes en vigueur et le second l'ensemble des solutions proposées.

HYPOTHESES

Théoriquement, le retrait et la nullité exigent le respect de la règlementation dans le processus de l'immatriculation. Cependant, en pratique, la fréquence élevée de leur prononcé constitue un facteur perturbateur de l'accès à la propriété foncière. Nous les examinerons dans une première partie comme étant deux sanctions des conditions d'obtention du titre foncier (PREMIERE PARTIE) et dans la seconde comme deux sanctions fréquentes d'anéantissement du titre foncier (DEUXIEME PARTIE).

* ¹ ZAMBO MVENG Samuel Rémi, « L'idée de la propriété dans les saintes écritures. Point de vue théologique : approche systématique », communication présentée au colloque de Mbalmayo sur le foncier, le 18 novembre 2005

* ² C'est la procédure de reconnaissance des droits fonciers sur les terrains du domaine national de 1^ère catégorie, c'est-à-dire mis en valeur avant le 5 août 1974

* ³ Procédure par laquelle l'Etat autorise toute personne qui le désire et qui a un projet de développement à le réaliser sur une période de cinq ans, sur un espace du domaine national de deuxième catégorie

* ⁴ Art 1^er du décret n⁰ 76/165 du 27 avril 1976, fixant les conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun, modifié et complété par le décret n⁰2005/48/1 du 16 décembre 2005

* ⁵MINKOA SHE Adolphe in « la place de la possession en droit foncier en droit foncier camerounais », communication aux travaux camerounais de l'association Henri Capitant, 1991, p 452

* ⁶ Art 2 al (1) du décret n⁰ 76/165 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

* ⁷PAVAGEAU Stéphanie, Le droit de propriété dans les jurisprudences françaises, européennes et internationales, LGDJ, 2006, p.1

* ⁸ Selon M. TCHIENTCHEU NJIAKO André, la commission consultative joue « un simple rôle de consultant » auprès du ministère

* ⁹ La loi n° 019 du 26 novembre 1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de l'ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, pose les premiers fondements juridiques de la prépondérance de l'administration dans le règlement des litiges fonciers, en répartissant clairement et de façon précise les compétences entre les commissions consultatives et les juridictions. Elle est complétée par le décret n°78/322 du 03 août 1978 instituant les commissions de règlement des litiges relatifs aux limites des circonscriptions administratives et des unités de commandement traditionnel, et la loi n°2003/016 du 22 décembre 2003, du même nom que le décret précédent. Le récent décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005 vient sceller définitivement la prépondérance de l'administration dans le contentieux foncier.

* ¹⁰ ROCHEGUDE Alain, « Foncier et décentralisation. Réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers », in Cahiers d'Anthropologie du Droit 2002

* ¹¹ Lorsqu'on sait que l'administration a toujours besoin de s'affirmer en se soustrayant du droit, et que la séparation des pouvoirs a pour fondement dans un Etat de droit la protection des droits des particuliers à travers le contrôle des actions de la toute puissance de l'Etat sur les particuliers

* ¹² Article 13 nouveau du décret n^o2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n^o 76/165 du 27/ 04/ 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier

* ¹³ Article 12 alinéa 2 du décret de 2005 op.cit

* ¹⁴ Ce bulletin doit être tenu et publié conformément aux prescriptions du décret n°2006-0368-PM du 03 mai 2006 fixant l'organisation et les modalités de fonctionnement du Bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers.

* ¹⁵ Suivant l'instruction n^o 000008-Y.18-MINDAF-D310 du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe.(voir annexe)

* ¹⁶ Art. 544. « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

* ¹⁷ Elle est dite indirecte parce qu'elle porte sur des terrains sur lesquels il existe déjà un titre de propriété privé qu'il faut soit transformer en titre foncier, soit délivrer un titre foncier nouveau.

* ¹⁸ Ce sont les terres vacantes et sans maitres

* ¹⁹ Les actes faisant l'objet d'un litige ne peuvent être transformés en titre foncier qu'après notification au service régional des domaines compétent, de la décision définitive par l'autorité ou la juridiction qui a statué en dernier ressort.

* ²⁰ In « l'éclairage de maître MANDESSI BELL », entretien accordé au journal le MESSAGER, dans sa parution n°2078 du 6 mars 2006, p. 12. L'auteur se propose par ailleurs de produire les statistiques suivantes :

- 35 % du contentieux foncier et immobilier devant la chambre administrative constituent des remises en cause de titres fonciers ;

- si 88% des demandes de retrait aboutissent effectivement, 82% des décisions d'annulation ou de retrait des titres fonciers concernent des irrégularités simples commises au cours des procédures d'obtention des titres fonciers, alors que 18% procèdent des cas d'irrégularité accompagnés d'actes frauduleux

* ²¹ Lorsque l'Etat perd un procès, il doit débourser des sommes exorbitantes pour indemniser le particulier, ce qui est une grosse perte pour lui quand il devient fréquent de perdre des procès.

* ²² Le titre foncier est la certification officielle de la propriété foncière. Lorsqu'il perd de sa crédibilité, la preuve de la propriété n'est plus évidente et ce droit est désormais en péril et vulnérable ; c'est la le sens du terme « insécurité foncière ».

* ²³ TCHAPMEGNI Robinson, le contentieux de la propriété foncière au Cameroun, thèse de doctorat soutenue le 11 juillet 2008 page 5

* ²⁴ Article 25 du décret de 2012, portant organisation du ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières.

* ²⁵ Article 26 alinéa 1 et 2 du décret de 2012 op.cit

* ²⁶ Car, la répression des atteintes aux domaines publics proprement dites est une compétence des autorités administratives locales et déconcentrées que sont le maire, le délégué du gouvernement et le préfet.

* ²⁷ Article 29 du décret de 2012 op.cit

* ²⁸ Chapitre III, article 37 du décret de 2012 op.cit

* ²⁹ Article 45 du décret de 2012, op.cit

* ³⁰ Article 38 du décret de 2012 op.cit

* ³¹ Chapitre V, article 65 du décret de 2012 op.cit

* ³² Section III, article 74 du décret de 2012 op.cit

* ³³ Article 13 du décret de 2012 op.cit

* ³⁴ Article 14 du décret de 2012 op.cit

* ³⁵ Article 15 du décret de 2012 op.cit