B- La cessation de l'exploitation du fonds donné
en bail
La cessation d'exploitation du fonds de commerce constitue
elle aussi un motif de non renouvellement du bail commercial sans paiement
d'une indemnité d'éviction. Cette infraction au bail ne
s'applique qu'au locataire puisque lui seul et rien que lui exploite le fonds
donné en bail. Il ne pourra se justifier que par une raison jugée
sérieuse et légitime, telle une longue maladie. Cette maladie ne
sera pas toujours considérée comme une cause sérieuse et
légitime du défaut d'exploitation si l'intéressé
pouvait faire exploiter le fonds par un salarié ou un gérant
libre. Il reviendra donc à ce dernier de rapporter la preuve de
l'impossibilité absolue d'exploiter le fonds de commerce47.
De ce fait, la cessation sans raison sérieuse et légitime de
l'exploitation du fonds par exemple la fermeture du local alors qu'une clause
du bail mettait à la charge du locataire une obligation d'exploitation,
est susceptible d'entraîner des conséquences sévères
pour le locataire si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus de
deux(02) mois après la mise en demeure. Le motif peut alors être
invoqué à l'appui d'un refus de renouvellement sans
indemnité d'éviction. Cependant, le défaut de mise en
demeure empêche le propriétaire de se prévaloir du grief
pour refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction.
Toutefois, la mise en demeure ayant pour objet de permettre au locataire de
mettre fin au manquement qui lui est reproché dans un délai
imparti, elle devient inutile s'il n'est pas possible de faire cesser ou de
réparer l'infraction. La mise en demeure est impérativement
effectuée par acte d'huissier. Elle doit, à peine de
nullité, indiquer la ou les clauses et conditions du bail non
respectées(...). Partant du contenu de l'article 133 de l'acte uniforme
relatif au droit commercial général, l'on constate encore ici que
la mise en demeure joue un rôle très important dans la
procédure de refus de renouvellement du bail.
45 . Ce motif ne peut être invoqué que
si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois
après une mise en demeure du bailleur, par signification d'huissier de
justice ou notification par tout moyen permettant d'établir la
réception effective par le destinataire, d'avoir à les Faire
cesser
46 C.A. de Dakar, 16/08/2002, Arrêt n° 400,
Ibra Guèye c/ SCI AMINE, Ohadata J-05-61.
47 Lorsqu'une branche commerciale devient
déficitaire, elle peut être supprimée ou constituer un
défaut d'exploitation, lorsque le preneur continue son activité
dans d'autres secteurs plus importants et plus rentables. Car, il serait
anormal d'obliger un locataire à poursuivre l'exercice d'une branche
commerciale déficitaire.
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
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