Paragraphe 2- La mise en demeure dans la procédure
de refus de renouvellement du
bail à usage professionnel
En vertu de cette idée de propriété
commerciale s'exprimant dans le droit au renouvellement du bail, il est acquis
au professionnel preneur selon l'article123 AUDCG, le droit au renouvellement
dès lors qu'il justifie avoir exploité les locaux
conformément aux stipulations du bail par l'exercice de
l'activité prévue et ce pendant deux ans. Cependant, il peut
arriver que l'une des deux parties refuse de renouveler le contrat de bail le
liant à l'autre. Aux termes de l'article 127 de l'acte uniforme relatif
au droit commercial général nouveau, le bailleur est en droit de
refuser le renouvellement du bail40. De ce fait, Il devra donc
donné un congé41 avec refus de renouvellement, lequel
congé devra contenir les griefs invoqués contre l'autre partie.
Ces motifs doivent être suffisamment sérieux pour exonérer
la partie qui refuse tout renouvellement du paiement de l'indemnité
d'éviction. Ces motifs ne peuvent être invoqués que si les
actes se sont poursuivis plus de deux mois après une mise en demeure du
bailleur, par voie d'huissier de justice ou notification par tout moyen
permettant d'établir la réception effective par le destinataire,
d'avoir à les faire cesser. Une mise en demeure de cesser le trouble
doit donc nécessairement être servie à la partie
défaillante pour une faute commise par elle dans l'exécution du
contrat. Ainsi, que ce soit pour violation des obligations contractuelles
(A), ou pour cessation de l'exploitation du fonds donné
en bail (B) une mise en
40« Le bailleur peut s'opposer au droit au
renouvellement du bail à durée déterminée ou
Indéterminée, sans avoir à régler
d'indemnité d'éviction, dans les cas suivants :
1) S'il justifie d'un motif grave et légitime
à l'encontre du preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans
l'inexécution par le locataire d'une obligation substantielle du bail,
soit encore dans la cessation de l'exploitation de l'activité.
»
41 Le bailleur par exemple, devra faire état
dans son congé de tous les agissements fautifs de son locataire connus
de lui à la date de délivrance du congé.
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
demeure doit être envoyé à la partie
défaillante.
A- La violation des obligations contractuelles
Il s'agit autrement de l'inexécution d'une obligation
jugée substantielle du bail42, et qui peut fonder l'autre
partie refuser tout renouvellement. L'inexécution d'une obligation
substantielle du bail professionnel par le locataire peur résider, par
exemple, dans le défaut de paiement du loyer et des diverses charges
accessoires ; la violation de l'obligation de réparation à
laquelle il est tenu ; l'exécution des travaux importants modificatifs
de l'architecture de l'immeuble au mépris des clauses du bail ; La
cession du bail ou la sous-location des lieux au mépris des dispositions
du contrat. De cette liste non limitative, nous constaterons que le
défaut de paiement est l'une des violations les plus fréquentes
en matière d'exécution du bail professionnel. L'article 112 de
l'acte uniforme relatif au droit commercial général impose
d'ailleurs au locataire le paiement d'un loyer en contre partie de la
jouissance des locaux43 et il reviendra au bailleur estimant n'avoir
pas reçu de paiement d'adresser une mise en demeure à son
locataire de s'exécuter ou d'avoir à faire cesser le trouble.
L'obligation préalable de la mise en demeure s'appliquant
désormais à toute partie et ce depuis la réforme de l'acte
uniforme du 15 décembre 2010, nous pouvons à la suite de la
doctrine44reconnaître au preneur la possibilité
d'adresser une mise en demeure au bailleur et plus loin même de refuser
de renouveler le bail avec son bailleur. Ainsi, contrairement à
l'article 101 de l'ancien Acte uniforme qui visait « le preneur »
comme le seul destinataire de la mise en demeure, l'alinéa 2 de
l'article 133 du nouvel Acte uniforme, énonce désormais plus
généralement que la mise en demeure doit informer « le
destinataire » qu'à défaut de s'exécuter dans un
délai d'un moisa compter de sa réception au contrat, cette
exigence légale n'est plus une obligation à la charge
exclusivement du bailleur. Il est à rappeler que la mise en demeure dans
la
42 Le droit de résiliation pour
inexécution d'une clause du contrat est placé sous le
contrôle du juge et il en résulte que les clauses
résolutoires expresses sont dépourvues de tout effet automatique.
Le juge peut par exemple tenir compte de ce que le débiteur s'est
intégralement acquitté, des loyers échus avant
l'introduction de l'instance en expulsion : C.A. du centre, Arrêt n°
124/De, du 19 mars 2004, Le groupe SOCOPAC/FOMUP c/ la SCI des frères
Réunis, ohadata J-04-201.
43Art.112 de l'acte uniforme sus-cité :
« En contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit
payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son
représentant dûment mandaté. Le paiement du loyer peut
être fait par correspondance ou par voie électronique. »
44PAPA ASSANE (T.), « Le nouveau visage de
l'action en résiliation du bail à usage professionnel dans l'Acte
Uniforme portant Droit Commercial Général adopté le 15
Décembre 2010 ». In revue OHADA n° 1-Juin
2012;
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
procédure de renouvellement du bail s'inscrit dans un
délai de deux (02) mois45. La partie défaillante
dispose donc d'un délai de deux (02) à compter de la
signification de la mise en demeure pour mettre fin à l'infraction qui
lui est reprochée. À l'expiration du délai, la partie
demanderesse peut, en invoquant cette infraction non réparée,
refuser valablement le renouvellement du bail sans avoir à payer
l'indemnité d'éviction46.
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