CHAPITRE II:
Le législateur Ohada a posé par l'acte 133 de
l'acte uniforme relatif au droit commercial général de 1997
révisé le 15 décembre 2010, une exigence de mise en
demeure préalable à toute intention de mettre un terme au contrat
de bail. Ainsi, la mise en demeure ne respectant pas les prescriptions
posées par l'article 133 de l'AUDCG n'est pas valable. On parle de
« mises en demeure irrégulières ». Néanmoins et
même si l'acte uniforme ne réglemente pas expressément
à l'article 133 l'hypothèse de l'absence de mise en demeure, la
jurisprudence de l'Ohada a eu à se prononcer sur la question. Partant de
là peut-on assimiler une absence de mise en demeure à une mise en
demeure irrégulière ? Le juge du TPI du Mfoundi s'est
prononcé en consacrant une assimilation des deux (02) notions et
reconnaissant par-là que les deux produisent les mêmes
effets138. La partie souhaitant donc ne plus poursuivre ses
relations contractuelles avec l'autre pour des raisons tenant en ses fautes,
doit absolument procéder à cette formalité de mise en
demeure sauf en cas de dispenses tels qu'étudier plus
haut139. Si elle ne le fait pas, elle s'expose à des
sanctions. Celles-ci peuvent être présentées selon que l'on
s'intéressera au sort de l'action en résiliation (SECTION
1) ou au sort du bail commercial (SECTION 2).
SECTION 1: LE SORT DE L'ACTION EN
RÉSILIATION
Le sort de cette action est variable. Ainsi, selon que la mise
en demeure sera adressée au preneur (Paragraphe 1) ou
aux créanciers inscrits sur le fonds (Paragraphe 2),
les sanctions varieront.
138 « La mise en demeure qui ne respecte pas les
exigences de l'article 101(devenu article 133) de l'AUDCG n'est pas valable ;
dans ce cas le tribunal constate l'absence de mise en demeure et déboute
le bailleur de son action en résiliation judiciaire du bail ». TPI
Yaoundé (Cameroun) Centre Administratif, Ord. N° 477/C, 1-92008 :
Sté AGF Cameroun Assurances c/ Techni-Cameroun, Journal Le Jour, Faty
and Sister Compagny et autres, Ohadata J-09-225.
139 Par exemple lorsque le débiteur a exprimé son
intention de ne plus continuer le bail
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
Paragraphe 1 : Le cas de la mise en demeure adressé
au preneur.
Spécifiquement à cette procédure de
résiliation, le défaut de mise en demeure semble ne pas encore
avoir trouvé la sanction idoine en droit Ohada encore que la
jurisprudence n'est pas unanime sur la question et le législateur
n'ayant rien prévu en la matière. Or, le TGI de la Menoua a
déclaré dans une affaire que : « faute de mise en demeure,
la procédure de résiliation et d'expulsion qui en est
résulté doivent être frappées de nullité
»140. En réalité, la sanction de la
nullité qui frappe l'acte de mise en demeure et posé par la
jurisprudence141 n'en rejaillit pas moins sur la recevabilité
de l'action en résiliation du bail à usage professionnel. La
nullité entrainant l'anéantissement de la mise en demeure
(A), bascule, du coup, les parties dans la situation d'une
instance en résiliation initiée sans mise en demeure
préalable. Or, cette irrégularité est sanctionnée
par une fin de non-recevoir tenant à l'irrecevabilité de l'action
(B).
A- La nullité de la mise en demeure non
conforme
La nullité de la mise en demeure est la sanction
attachée à un acte présentant des
irrégularités ou un acte dont le contenu n'est pas conforme aux
dispositions régissant la matière. Le dictionnaire de Droit
Privé de Serge Braudo le définit comme : « la sanction
de l'invalidité d'un acte juridique, ou d'une procédure. Soit que
la cause de la nullité réside dans l'absence de l'utilisation
d'une forme précise qui est légalement imposée, soit
qu'elle résulte de l'absence d'un élément indispensable
à son efficacité ». En l'occurrence dans le cadre de
l'OHADA, c'est l'article 133 de l'AUDCG qui pose les conditions de
validité de l'acte suscité. La partie qui entend donc
contestée la procédure de rupture du bail intentée par
l'autre peut se fonder sur l'irrégularité de la mise en demeure.
Si cette irrégularité est avérée, l'acte
concerné sera annulé. Ainsi, plusieurs faits peuvent être
causes de l'annulation d'une mise en demeure (1) laquelle
annulation entraîne généralement des conséquences
juridiques sur la
140 TGI de la Menoua à Dschang, n°28/Civ,
10-03-2003 : amicale des anciens combattants, Anciens militaires et victimes de
guerre de la Menoua c/ ZEBAZE Pierre, ohadata J-05-111.
141Un jugement du tribunal de première
Instance de Bafoussam du 16 septembre 2005 a bien campé ce débat
en énonçant que : « la mise en demeure préalable avec
reproduction sous peine de nullité des termes ( de l'article 101 de
l'AUDCG) est une condition indispensable à toute résiliation d'un
bail commercial ; Mais attendu qu'en l'espèce, la sommation de payer et
de libérer du 17 Mars 2003 servie au défendeur et tenant lieu de
dite mise en demeure ne satisfait pas aux exigences légales prescrites
par l'article susvisé en ce qu'elle ne reproduit aucunement les termes
de ce texte ; Qu'il échait par conséquent de déclarer
cette sommation nulle et partant irrecevable en l'état l'action de la
demanderesse ».
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La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
procédure de rupture du bail (2).
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