La mise en demeure en matière de résiliation du bail à usage professionnel.

B- Les effets de la résiliation du bail professionnel

Le bail professionnel en droit Ohada est le plus souvent conclu au profit du preneur, et l'on voit mal un locataire demander la résiliation de ce contrat. Généralement, il cherchera toujours à exécuter les obligations manquantes du bailleur, sous réserve de déduire les frais dépensés dans le loyer dû. Cela dit, la résiliation ne pourra être couramment prononcée qu'à l'égard du bailleur qui aura toujours intention à ce que le contrat le liant au preneur soit résilié si le preneur est indélicat. Ainsi, lorsque la résiliation est reconnue acquise et le lien contractuel rompu, le preneur qui ne libère pas volontairement les lieux doit en être expulsé conformément à la décision de justice qui l'a prononcé, mais, celle-ci est souvent accompagnée de sanctions conventionnelles complémentaires.

S'agissant de l'expulsion, elle est l'action consistant à obliger l'occupant sans titre ou le locataire à la fin du bail d'un immeuble de vider les lieux¹⁰⁵. Le créancier doit posséder une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation pour exiger l'expulsion du preneur, d'où la nécessité d'une décision prononçant cette expulsion. Ainsi, tout locataire preneur qui, face à toute menace de résiliation du bail professionnel ne prends pas de mesures adéquates pour juguler la situation, pourra être expulsé du local qu'il occupait lors. L'AUDCG en son article 133 alinéa 2 dispose : « À peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu'à défaut de s'exécuter dans un délai d'un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef ».Il ressort clairement de cette disposition que le législateur OHADA réprime froidement le non-respect par le locataire de ses obligations. Prévoir une expulsion du preneur est une mesure sanctionnatrice et s'inscrit davantage dans la logique de la protection du droit de propriété du bailleur propriétaire du fond. Il revient donc au juge de prononcer cette expulsion dès lors que le constat de l'inexécution a été fait. Il en est ainsi puisque seul le juge est habilité à déclencher l'expulsion du preneur. C'est ce qui ressort de la lecture de l'article 133 alinéa 4 de l'AUDCG. La conséquence est qu'en l'absence de décision de justice, la procédure d'expulsion ne saurait être valable. La Cour d'Appel d'Abidjan a d'ailleurs eu à décider que le locataire doit être maintenu dans le local à usage commercial, dès lors qu'il a été expulsé de fait, aucune décision de justice ne l'ayant

105 LADEGAILLERIE (V.), Lexique des termes juridiques, Anxagora,13 Juillet 2005, P.74, www.anaxagora.net

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expulsé dudit local¹⁰⁶.

S'agissant en outre des sanctions conventionnelles complémentaires, nous retenons qu'à l'expiration du délai d'un mois, le preneur qui n'a pas totalement obtempéré à la mise en demeure s'expose à des poursuites engagées par le bailleur. Si la résiliation est reconnue acquise au bailleur, elle pourra très souvent être accompagnée de sanctions conventionnelles complémentaires.

Il s'agira d'abord du remboursement de l'ensemble des frais de poursuites, y compris les honoraires du conseil. Ces frais sont naturellement à la charge de la partie défaillante.

Ensuite de la fixation par avance de l'indemnité d'occupation avec son mode de calcul. Ce sont des sommes d'argent que verse le preneur évincé et qui demeure dans les lieux et ce, en vertu d'une décision d'expulsion régulière. Le loyer contractuel est remplacé par une indemnité d'occupation. Elle est due de plein droit à compter de la cessation du bail et ce par le locataire qui se maintient dans les lieux alors qu'une décision rendue l'en expulse pourtant. Cette indemnité est calculée selon la valeur locative, et compte tenu de tous les éléments d'appréciation. Au regard de la jurisprudence actuelle, les juges, tout en prônant une protection du preneur, conditionnent celle-ci au départ effectif des lieux même si leur fonds de commerce s'en retrouve anéanti faute d'emplacement nouveau.

Et enfin, du dépôt de garantie ¹⁰⁷ qui reste intégralement acquis au bailleur à titre d'indemnité¹⁰⁸, puisque dans l'hypothèse de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, le preneur a nécessairement commis une faute. L'Acte Uniforme ne proscrit pas le dépôt de garantie, en conséquence, dans la pratique des baux à usage professionnel, cette clause est usuelle¹⁰⁹.

De ce qui précède, nous pouvons remarquer que les effets de la résiliation ne sont envisagés que contre le preneur alors que toutes les deux parties ont désormais le droit d'agir

106 CA Abidjan, n°361,27-3-2001 : N c/ A, Le Juris Ohada, n° 1/2003,Janvier-mars 2003, P.54, Ohadata J-03118 ;

107 Le dépôt de garantie constitue une somme versée par le locataire au propriétaire d'un immeuble à usage professionnel en vue de garantir la bonne exécution des obligations du bail. Cette somme est souvent stipulée remise à titre de nantissement. V. GATSI (J.), pratique des baux commerciaux dans l'espace OHADA, 2^è éd., Presse Universitaire Libre, 2008.

108 CA Paris, 16^è Ch. A, 11 juin 1991.

109 Aucune disposition de l'AUDCG ne prévoit, au profit du bailleur, le versement d'une somme en garantie de l'exécution des obligations du bail, mais cette pratique est courante au, point de justifier un examen affectif. V. GATSI (J.), pratique des baux commerciaux dans l'espace OHADA op.cit., p.89

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en résiliation. Mais en allant plus loin on peut tout de même admettre que si le preneur demande la résiliation du bail, des dommages-intérêts pourraient lui être octroyés. En effet, le trouble de jouissance du fait du bailleur, ou la ruine de l'immeuble, par exemple, lorsqu'il se réalise sont de nature à causer un préjudice au preneur. Par ailleurs, il faut préciser que ces dommages-intérêts ne pourront être dus que si les conditions de la responsabilité civile, fondée sur les articles 1382 et suivants du Code Civil¹¹⁰, sont réunies.