Paragraphe 2 : Le cas du refus de renouvellement du
bail
Le propriétaire de l'immeuble peut refuser le
renouvellement du bail en versant au preneur une indemnité
d'éviction fixée d'accord parties ou par le juge. Le bailleur
peut aussi dans certains cas, refuser le renouvellement sans être tenu au
versement d'une indemnité au locataire. L'Acte Uniforme de 2010
prévoit en son article 127, les cas que le bailleur peut invoquer pour
s'exonérer du paiement de l'indemnité. Le refus de renouvellement
peut par exception être opéré sans indemnités dans
deux hypothèses. La première hypothèse : S'il existe un
motif grave et légitime de refuser le renouvellement comme la faute du
locataire consistant à une violation de ses devoirs de
locataire83. Et la seconde hypothèse est en cas de droit de
reprise. Concernant particulière la première hypothèse, le
bailleur peut s'opposer à tout renouvellement s'il justifie d'un motif
grave et légitime à l'encontre du preneur84. Les
motifs graves et légitimes'' dont peut se prévaloir le
bailleur pour refuser le renouvellement se résument pour l'essentiel en
un comportement gravement répréhensible du locataire. Il s'agira,
d'après l'Acte Uniforme, soit de l'inexécution par le locataire
d'une obligation substantielle du bail85 , soit la cessation de
l'exploitation du fonds de commerce. La première hypothèse
renvoie à une violation de la part du preneur locataire d'une obligation
contractuelle. En nous référant aux articles 112 et suivants de
l'AUDCG nouveau sur les obligations du locataire. Ces motifs graves
et légitimes'' consisterons principalement au non-paiement ou paiement
irrégulier des loyers 86 , ainsi qu'en la
déspécialisation non autorisée87. Il pourrait
également s'agir du défaut d'entretien et des dégradations
des lieux
83Il ne paie pas ses loyers ; il n'entretient plus
de locaux ; il a changé la destination des lieux sans autorisation du
propriétaire.
84 Sauf cas de survenance d'une circonstance
exceptionnelle faisant apparaitre de nouveaux motifs. Ex : Ruine de l'immeuble,
promulgation d'une loi rendant caduc le motif précédemment
invoqué. Par ailleurs, à tout moment de la procédure , le
bailleur pourra également invoquer l'absence de l'une des conditions
légales du droit au renouvellement, tel par exemple, le fait que le
locataire a cessé d'exploiter le fonds de commerce dans les lieux
loués, le fait que le local accessoire faisant l'objet du bail n'est
plus nécessaire à l'exploitation du fonds.
85 Cette violation peut aller selon la
jurisprudence jusqu'à celle de ne refuser de souscrire une police
d'assurance si cela figurait au contrat. Voir. CCJA, Arrêt
n°32/2008, Aff. Sté METALUX Sarl c/ CHEICK BASSE, Actualités
juridiques n°60-61, note anonyme, ohadata J-08-134
86 En effet, payer le loyer est pour le preneur une
obligation substantielle qui caractérise le bail. Un paiement est dit
irrégulier s'il s'effectue avec retard ou entre les mains de toute
personne autre que le bailleur ou son représentant désigné
au contrat.
87 C'est-à-dire des travaux ou changement de
destination des lieux loués sans autorisation du bailleur.
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
loués par le locataire. La seconde quant à elle,
consiste non seulement au défaut d'exploitation sans raison
sérieuse et légitime88 mais également une
exploitation non conforme ou ayant un caractère immoral. Il en sera de
même des cessions et sous-locations interdites. Le preneur locataire peut
lui-même s'opposer au renouvellement du bail demandé par le
bailleur. L'article 105 et suivant de l'AUDCG nouveau précise clairement
les obligations qui incombent au bailleur dans le cadre de l'exécution
du bail. Ces obligations se résument pour l'essentiel en
l'exécution des grosses réparations89 et en une
garantie de bonne jouissance des lieux loués90. Ainsi, le
bailleur refusant de remplir ces engagements qui sont pourtant siennes dans un
contrat, il reste que le preneur peut en se basant sur cette
inexécution, refuser de renouveler le bail le liant au
propriétaire de l'immeuble, le bailleur. Par ailleurs, la partie ayant
manqué à ses obligations peut décider de
régulariser la situation litigieuse, encore que rien ne l'y
empêche. Mais, que cette régularisation intervienne avant ou
après le délai prévu par la mise en demeure, la partie
demanderesse ne peut refuser de renouveler le bail. Si elle s'y oppose, alors
l'on parlera de l'illégitimité du refus de renouvellement ou de
motifs inopérants pouvant conduire à un refus non
justifié. Dans pareil cas, cas seule une indemnité
d'éviction sera due91.
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