La mise en demeure en matière de résiliation du bail à usage professionnel.

B- Régularisation hors délai

La régularisation de la situation litigieuse doit intervenir dans un délai bien déterminé qui est d'un (01) mois. L'article 133 de l'AUDCG de 2010 dispose que : « À peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu'à défaut de s'exécuter dans un délai d'un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef ». Ce qui à notre sens semble vouloir dire que toute régularisation ne devrait pas s'inscrire en dehors du délai d'un mois. Cependant, qu'en est-il donc si elle intervient après ce délai ? Le Tribunal Régional Hors Classe de Dakar⁷⁸ a proposé une solution, lorsqu'il estime que : «Lorsque le preneur ne paye pas ses loyers ou ne respecte pas les clauses et conditions du bail, la résiliation de celui-ci et l'expulsion du preneur peuvent être obtenues par voie judiciaire. Conformément à l'article 101 de l'AUDCG, une mise en demeure par acte extrajudiciaire doit informer le preneur qu'à défaut de paiement dans un délai d'un mois la résiliation sera poursuive. Ainsi lorsque les loyers réclamés ont été payés hors du délai imparti par le commandement de payer, le juge ordonne la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation à payer les sommes dues ». Mais cette solution va être remise en cause par un Arrêt de la Cour d'Appel du Centre⁷⁹ dans laquelle le juge estime que : « Le juge peut refuser la résiliation pour tenir compte de ce que le débiteur a intégralement acquitté des

⁷⁸ Tribunal Régional Hors Classe de DAKAR, jugement civil n° 2322 du 17 décembre 2003, REMY JUTEAU c/ LA STE SENITAL, Ohadata J-04-282.

⁷⁹CA du CENTRE, N°124/De, 19-3-2004 : Le groupe SOCOPAC/FOMUP c/ La SCI des Frères Réunis, Ohadata J-04-207 ; voir aussi dans ce sens CA Ouagadougou, N° 105, 19-11-1999 : IMPEX-AFRIQUE c/ ATTIE CHAWKI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 39,2BF21

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loyers échus avant l'introduction de l'instance en expulsion bien que le délai d'un mois imparti étant déjà écoulé ». De même, comme l'a rappelé le juge de la Cour d'Appel d'Abidjan, l'appelant (locataire) s'étant déjà acquitté de tous les loyers dus, y compris ceux qui avaient motivé le premier juge à ordonner son expulsion, la demande actuelle de résiliation du bail fondée sur le non-paiement de loyers devient sans objet, et il n'y a lieu ni à résiliation du contrat ni à expulsion de l'appelant⁸⁰. Ainsi, si la situation est régularisée, et ce même après que soit rendue la décision constatant l'acquisition de la clause résolutoire l'expulsion du locataire peut ne pas avoir lieu. En effet, la jurisprudence précise que lorsque les causes du commandement ont été réglées hors du délai imparti, mais avant que le Juge ne statue, le Juge peut accorder rétroactivement des délais au locataire, puis constater que le paiement ou l'exécution demandé a eu lieu dans ces délais⁸¹Notons que «la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est recevable, même si l'acquisition de la clause résolutoire a été consacrée par une ordonnance du Juge des référés devant lequel le preneur, qui n'avait pas comparu, n'avait pas sollicité de délai».

Cependant, il se pose un problème de savoir si la possibilité donnée au preneur de s'exécuter même après le délai légal d'un mois ne remet il pas en cause l'efficacité de la mise en demeure ? La réponse à cette question nécessite de comprendre le but même de la législation Ohada, c'est-à-dire assurer la sécurité des transactions juridiques en maintenant autant que possible les contrats en vie. Par là même, il est donc de bon droit et c'est ce que la jurisprudence en validant une régularisation hors délai, de reconnaître à la partie souhaitant régulariser sa situation après le délai prévu de le faire. Mais, si tel est le cas que deviendra donc le bailleur s'étant déjà engagé auprès de tierces personnes ? Va-t-on le sacrifier ? Il s'en suit qu'une réparation pourrait lui être alloués sur la base du retard dans l'exécution de son ou ses obligations contractuelles. La réparation pourra aussi tenir compte du fait que le bailleur aurait subi un préjudice ou fait subir un préjudice à un éventuel tiers avec qui il aurait déjà contracté. Aussi, plus loin, il échait de comprendre que la mise en demeure peut être double si l'on se base sur l'article 133 al.4 de l'AUDCG nouveau⁸² qui prévoit une notification aux

⁸⁰CA Abidjan, N° 330, 10-3-2000 : MALKA Elie c/ Sté TOTAL CI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 24, 2CI11.

⁸¹Cour d'appel de Bordeaux, 2 novembre 2011, n° 11/4804 :«Le paiement intégral des loyers dus étant intervenu avant même que la cour accorde ces délais, il doit être constaté que la clause résolutoire n'a pas opéré.»

⁸² Article 133 al.4 : « La partie qui entend poursuivre la résiliation du bail doit notifier aux créanciers inscrits une copie de l'acte introductif d'instance. La décision prononçant ou constatant la résiliation du bail ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits ».

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créanciers inscrits sur le fonds qui intervient après la première mise en demeure et qui leur impartis encore un délai d'un mois supplémentaire pour leur permettant ainsi d'être informé et de prendre les mesures qui s'imposent.