B- La mention du respect du délai légal
prévu par l'article 133 de l'Acte Uniforme portant organisation du droit
commercial général
La mise en demeure qui comporte la reproduction
intégrale de l'article 133 et la mention selon laquelle le preneur
« dispose du délai d'un mois à compter de la
signification des présentes, pour honorer les termes du contrat de bail
et du présent acte, faute de quoi, il sera procédé
judiciairement » est valable. En clair, la mise en demeure doit
également informer le destinataire qu'à défaut de
s'exécuter dans le délai légal prévu des sanctions
pourront être prononcées. Il est néanmoins loisible de
constater que le législateur communautaire Ohada a prévu des
délais différents selon que l'on est dans une procédure de
résiliation ou dans une procédure de non renouvellement.
L'article 133 alinéa 2 et suivants traite de la mise en demeure dans la
résiliation. Le délai prévu et qui doit être
mentionné dans la mise en demeure est celui d'un (01) mois en
l'occurrence58. Dans un Arrêt rendu par la CCJA59,
le juge a eu l'occasion de se prononcer sur la question. Dans l'espèce,
il était reproché à l'arrêt attaqué d'avoir
violé l'article 133 de l'AUDCG, en ce que la Cour d'Appel a poursuivi la
résiliation du bail alors que le délai d'un mois imposé
par le texte, avant l'expiation duquel la résiliation
57 C.A. Abidjan, n° 279, 6/3/2001: Sté
PAGOTO c/ O., Ohadata J6-04-114.- Le Juris-Ohada, n°3/2003,
Juillet-septembre 2003, p.55.
58 Sous l'angle processuel, le délai d'un
mois à compter de la réception de la mise en demeure s'analyse en
un « délai d'attente » que le demandeur en
résiliation du bail professionnel doit respecter avant de faire
constater la résiliation par le juge.
59CCJA, N°062/2008, 30-12-2008 : M. Neil RUBIN
c/ ATLAS ASSURANCES S.A, Recueil de jurisprudence n°12,
Juillet-Décembre 2008, p.99, Ohadata J-10-36, Ohadata
J-09-271, Juris Ohada n°1/2009, janvier-mars, p.45
La mise en demeure en matière de rupture du bail
à usage professionnel en Droit de
l'Ohada
ne peut être poursuivie, n'avait guère
été observé par le prétendu qui, au contraire, a
procédé à la signification le même jour à la
même heure, du commandement de payer et de l'assignation en
résiliation. À l'image de l'absence de mise en demeure, le
non-respect du délai d'un mois prévu par l'alinéa 2 de
l'article 133 de l'Acte uniforme sur le droit commercial, doit être
sanctionné par une fin de non-recevoir. En effet, l'action en
résiliation initiée avant l'expiration du délai d'un (01)
mois à compter de la mise en demeure est précoce d'autant plus
que le droit d'agir n'existe pas encore.
En outre, lorsque le créancier de l'obligation est
obligé de renvoyer une mise en demeure à la partie
défaillante pour exprimer son refus de renouvellement, il doit donc le
faire conformément aux règles propres à la validité
de la mise en demeure. Aux termes de l'article 127 : « Le bailleur
peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée
déterminée ou indéterminée, sans avoir à
régler d'indemnité d'éviction, dans les cas suivants : 1)
S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du
preneur sortant. Ce motif doit consister soit dans l'inexécution par le
locataire d'une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation
de l'exploitation de l'activité. Ce motif ne peut être
invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de
deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification
d'huissier de justice ou notification par tout moyen permettant
d'établir la réception effective par le destinataire, d'avoir
à les faire cesser. (...)». L'on constate que contrairement
à la résiliation étudiée plus haut, la
différence est au niveau du délai qui varie. L'alinéa 2 de
l'article 133 suscité nous renseigne davantage sur le délai de la
mise en demeure en cas de refus de renouvellement et il s'agit du délai
de deux (02) mois.
Mais quelle que soit la forme de la rupture du bail
professionnel, il est important de garder en vue que la mise en demeure devra
pour être considérée comme valable contenir la mention de
l'indication du délai légal prévu pour chaque cas.
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