La fiducie en immobilier

B. Réalisation du bien immobilier au profit du créancier du constituant

Lorsque le constituant débiteur n'a pas la faculté de payer une créance antérieure afin d'obtenir le retour des biens transférés à titre de sûreté dans son patrimoine, la fiducie se dénouera par la réalisation du bien au profit de son créancier. La loi sur la fiducie du 19 février 2007 n'avait rien prévu sur les circonstances de dénouement de la fiducie. L'ordonnance du 30 janvier 2009 est donc venue préciser les modes de réalisation de la fiducie-sûreté en cas de défaillance du constituant à ses obligations. Il se présente donc deux situations prévues par le législateur selon que le fiduciaire est le créancier garanti ou non.
Dans le premier cas c'est-à-dire le fiduciaire est le créancier garanti, celui-ci acquiert la libre disposition du bien immobilier cédé à titre de garantie. En d'autres termes, la propriété fiduciaire deviendra alors une propriété ordinaire ; le fiduciaire acquiert une liberté de disposition nouvelle sur le bien dont il est devenu propriétaire.
Dans le second cas c'est-à-dire le créancier n'est pas fiduciaire mais plutôt tiers au contrat de fiducie, il exigera du fiduciaire la remise du bien afin de pouvoir en disposer librement.
Dans tous les cas, il est possible de prévoir qu'en cas de défaillance du débiteur, le fiduciaire sera tenu de vendre le bien contre remise de tout ou partie du prix au créancier.

Par ailleurs, l'autre avantage de la fiducie consiste dans la possibilité d'émettre une clause de voie parée^46(*) sur résidence principale du débiteur. A la différence de l'hypothèque dont la réalisation ne peut porter sur un immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur, la réalisation en fiducie - sûreté a cet avantage de pouvoir porter même sur un immeuble qui est la résidence principale du débiteur.

En cas de procédure collective au profit du constituant, on a craint un impossible sauvetage des entreprises ^47(*); l'ordonnance du 18 décembre 2008 est venue concilier efficacité de la fiducie-sûreté et objectifs de sauvegarde et de redressement.

En présence de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le fiduciaire pourra réaliser immédiatement les actifs du constituant dans les deux cas suivants :

-lorsqu' une procédure de redressement judiciaire est ouverte à la suite de la résolution d'un plan de sauvegarde pour cessation des paiements du constituant ».

-Lorsque le plan de sauvegarde ou de redressement n'est pas respecté

Le contrat de fiducie n'est pas soumis au régime des contrats en cours (art. L 622-13-VI, C. com. pour la sauvegarde^48(*) et L 631-14, al 1 pour le Redressement Judiciaire). Mais là c'est le cas du contrat de fiducie avec dépossession. Cela n'est pas le cas du contrat de fiducie sans dépossession qui lui est soumis au régime des contrats en cours c'est-à-dire « les conventions en exécution desquelles le constituant conserve l'usage ou la jouissance des biens» (présomption du fait que ces biens sont utiles à la poursuite d'activité).

Toutefois le législateur a mis en place des dispositifs pour contrer à d'éventuels abus dans la réalisation de la fiducie-sûreté. Il est donc prévu qu'en cas de défaut d'exécution de l'obligation garantie par le contrat de fiducie, le créancier acquiert la libre disposition du bien cédé et qu'il devra verser au constituant une somme égale à la différence entre la créance garantie et la valeur des biens transférés. Cette valeur pouvant avoir évolué pendant la durée du contrat de fiducie (qui ne peut excéder 99 années au lieu des 33 années initialement prévues), elle est alors déterminée par expertise, amiable ou judiciaire. Et aussi en l'absence de convention de mise à disposition, les biens mis en fiducie peuvent être réalisés dans l'immédiat au profit des créanciers bénéficiaires. Par contre, ce droit à réalisation sera suspendu en procédure de sauvegarde, si la réalisation porte sur les actifs couverts par une convention de mise à disposition pendant la période d'observation et la durée du plan (tant que celui-ci est respecté).

Après avoir vu les droits des créanciers du constituant avant et après la réalisation du bien immobilier mis en fiducie, nous examinerons les droits cette fois-ci les droits des créanciers du fiduciaire.

* ⁴⁶ Article 2459 code civil : « Il peut être convenu dans la convention d'hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur »

* ⁴⁷ ROUSSEL GALLE Ph., « Premier aperçu sur l'ordonnance du 18 décembre 2008 réformant le droit des entreprises en difficulté » Les P.A 2008 n° 257, P 3, PETEL Ph, « Le nouveau droit des entreprises en difficulté : acte II », JCP éd. E 2009, 1049 ; LIENHARD A., « Réforme du droit des entreprises en difficulté :présentation de l'ordonnance du 18 décembre 2008 », D. 2009 , chron ; P 110 CROCQ P., « L'ordonnance du 18 décembre 2008 » et le droit des sûretés », Revue procédure collective janvier - février 2009, P 75  

* ⁴⁸ Art L 622-13 VI Code de commerce « Les dispositions du présent article ne concernent pas les contrats de travail. Elles ne concernent pas non plus le contrat de fiducie, à l'exception de la convention en exécution de laquelle le débiteur conserve l'usage ou la jouissance de biens ou droits transférés dans un patrimoine fiduciaire. »