La fiducie en immobilier

SECTION 2 OCTROI DES GARANTIES AUX CREANCIERS DE LA PROCEDURE COLLECTIVE DANS LE CADRE D'UNE FIDUCIE-SURETE

La fiducie entraînant le transfert des actifs, à titre de garantie, dans un patrimoine d'affectation géré par le fiduciaire au bénéfice du créancier, celui-ci échappe aux effets contraignants de la procédure collective dans la mesure où le fiduciaire reste libre de réaliser les actifs transférés pour désintéresser les créanciers en cas de défaut de remboursement. Les créanciers de la fiducie bénéficient d'une position privilégiée dans les procédures collectives^.. Lors d'une éventuelle procédure d'apurement du passif, des garanties sont accordées aux créanciers du constituant mais aussi aux créanciers du fiduciaire.

Paragraphe 1 : Créanciers du constituant

Nous aborderons leurs droits en deux temps, tout d'abord leurs droits avant réalisation du bien mis en fiducie ensuite leurs droits après réalisation du bien immobilier.

A. Droits des créanciers du constituant avant réalisation du bien immobilier

L'article 2488 -1 du code civil mentionne que la fiducie - sûreté survit même après décès du constituant personne physique, ce qui n'est pas le cas de la fiducie-gestion qui s'éteint avec la mort du constituant tel que mentionné à l'article 2029 du même code. Ainsi le maintien de la fiducie-sûreté même après décès du constituant permet de maintenir les droits des créanciers du constituant décédé.

Le patrimoine fiduciaire ne peut être saisi que par les titulaires de créances nées de la conservation ou de la gestion de ce patrimoine^43(*). Cela provient des dispositions de l'article

2025 alinéa 1 du Code civil.

En principe, ni les créanciers personnels du fiduciaire, ni les créanciers du constituant ne peuvent saisir le patrimoine fiduciaire qu'à compter du jour où la fiducie leur est opposable^44(*).
Toutefois les créanciers du constituant ont la possibilité de saisir les éléments du patrimoine fiduciaire même antérieurement à la date d'opposition, s'il se présente les deux cas suivants :

-1^er cas : lorsque les créanciers sont titulaires d'un droit de suite attaché à une sûreté publiée antérieurement au contrat de fiducie (créanciers titulaires d'un privilège spécial, d'un gage immobilier, d'un nantissement ou d'une hypothèque). Ces créanciers pourront saisir le bien dans le patrimoine du fiduciaire en exerçant leur droit de suite

-2^ème cas : lorsqu'il y a eu fraude aux droits des créanciers (exemple : lorsque la fiducie est créée pour organiser l'insolvabilité provisoire du constituant). On retrouve l'application du principe de droit « Fraus omnia corrumpit ».

Par ailleurs, en cas d'insuffisance du patrimoine fiduciaire, le patrimoine du constituant constitue le gage commun des titulaires de créances nées de la conservation ou de la gestion de la fiducie. Les parties au contrat de fiducie peuvent néanmoins mettre le patrimoine du constituant à l'abri des poursuites de ces créanciers en mettant tout ou partie du passif à la charge du fiduciaire.

Le contrat de fiducie peut également limiter l'obligation au passif fiduciaire au seul patrimoine fiduciaire mais une telle clause n'est opposable qu'aux seuls créanciers qui l'ont expressément acceptée.^45(*)

* ⁴³Voir le site http://www.expertsa.fr/

* ⁴⁴Antoine BUREAU «Le contrat de fiducie : étude de droit comparé Allemagne, France, Luxembourg », mémoire de droit comparé, www.juripole.fr/memoires/compare/Antoine_Bureau

* ⁴⁵ Droit des créanciers sur le patrimoine fiduciaire