L'impact de l'opération conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers en RDC

§.2. Transfert du droit de propriété

Toute nationalisation comporte une expropriation, c'est-à-dire un transfert de propriété des mains des particuliers de l'Etat. Ce principe a été mis en oeuvre par diverses mesures de nationalisation, mais les modalités d'expropriation varient (François Terré & Philippe Smiler, op.cit, p.348).

Le transfert de la propriété d'un immeuble ne peut se faire que par l'annulation de l'ancien certificat d'enregistrement aux titres fonciers et la rédaction d'un nouveau certificat au nom du nouveau propriétaire. Ce transfert, en cas de décès du propriétaire, se fera sur ordonnance du juge du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble.

Cette requête en investiture doit être rendue dans les quatre mois à compter du jour de la publication dans les journaux. Le juge rend son ordonnance après avoir examiné les documents justifiant les droits du demandeur. L'ordonnance en investiture autorise la rédaction d'un nouveau titre de propriété et son inscription au registre du conservateur des titres fonciers. L'ancienne inscription est annulée.( Pierre de Quirini, op.cit, p.40)

Les différentes mutations sont aussi le mode de transfert de propriété en cela peut se faire de différentes formes dont : par mutation en vifs, un jugement, décès, conversions des titres. Lors de la mutation des titres, le conservateur annule le titre de propriété du vendeur et dresse un nouveau titre inscrit au nom de l'acheteur, nouvel acquéreur de l'immeuble. En droit congolais, le titre qui donne à son détenteur le droit d'être propriétaire de l'immeuble, est le certificat d'enregistrement. Le certificat d'enregistrement est donc le titre légal qui établit et qui prouve la propriété immobilière, les charges réelles ou le droit de jouissance d'un fonds.

Il s'agit d'un acte authentique selon les voeux du législateur qui exige certaines formalités avant de l'obtenir notamment l'authentification (article 231 de la loi foncière de 1973). A l'instar du contrat de vente d'immeuble, tous les autres contrats translatifs de propriété immobilier doivent suivre la même procédure exigée par la loi, c'est-à-dire qu'ils doivent être passés en forme authentique.

De ces autres contrats translatifs de propriété nous pouvons citer notamment l'échange, la donation, le partage etc. L'article 219 de la loi foncière dispose : le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que pour un certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat. A coté de la mutation intervenue à la suite d'un acte de vente ou d'un contrat d'aliénation, il faut noter également que la mutation peut se faire par un jugement, par la conversion des titres d'occupation ou par décès. ( www.panorama-properties.com)

Il peut arriver que le juge tranche un litige en ordonnant au conservateur des titres immobiliers d'établir au profit d'une partie un certificat d'enregistrement. Un tel jugement doit avoir l'autorité de la chose jugée pour qu'une telle injonction soit exécutée par le conservateur des titres immobiliers.

Jadis, le droit d'occupation était constaté par le livret de logeur. Cependant, l'article 390 de la loi foncière de 1973 décrète «  a compter de l'entrée en vigueur de la présente loi, le droit d'occupation constaté par le livret de logeur ou par autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République est supprimé. Ainsi, le détenteur d'un livret de logeur pourrait obtenir la conversion de son titre en se faisant établir un certificat d'enregistrement. ( www.panorama-properties.com).

Lorsqu'une personne décède , son héritier qui désire la mutation par décès doit au préalable adresser une requête en investiture au Président du Tribunal de Grande Instance, laquelle doit être publiée dans un ou plusieurs journaux de l'Etat désignés par le juge qui rendra, après examen de la requête , des documents produits par l'impétrant et après avis du Ministère public, une ordonnance d'investiture dans les 4 mois à compter du jour où ont paru les journaux dans lesquelles la requête a été publiée (Article 233 de la loi foncière de 233 de 1973) ( www.panorama-properties.com). Si les conditions sont remplies par l'héritier impétrant, le conservateur dressera un nouveau certificat d'enregistrement en remplacement de celui du decujus.