L'impact de l'opération conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers en RDC

§.2. La propriété privée

Si l'on tient compte du fait que toutes les terres appartiennent au seul Etat, a priori la question de la propriété privée ne devrait pas se poser en RDC. Son existence est néanmoins affirmée dans la loi 73-021, à l'article 14, selon une rédaction classique : «... le droit de disposer d'une chose d'une manière absolue et exclusive, sauf les restrictions qui résultent de la loi et des droits réels appartenant à autrui ». Jusqu'à la loi 73-021, le principe d'appropriation individuelle des terres était admis, portant sur les terres enregistrées au nom de leurs propriétaires. Depuis la nouvelle loi, la propriété ne peut porter que sur les seuls biens devenus immeubles par incorporation à un bien attribuée en jouissance à une personne juridique puisque le texte distingue clairement la propriété foncière de celle immobilière visant les immeubles par incorporation (forêts, arbres et plantes non détachés du sol, ainsi que les fruits et récoltes dans les mêmes conditions), les immeubles par destination et les droits de créance visant à acquérir un droit réel sur les immeubles précédents (Art. 208 Loi 73-021).

Le sort des droits de propriété foncière existant antérieurement à la promulgation de la loi 73-021 a été réglé par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980, notamment en son article 4 modifiant l'article 369 de la loi 73-021 : « Tout droit de propriété foncière qui a été acquis régulièrement par les zaïrois, personnes physiques, avant l'entrée en vigueur de la présente loi, est converti, pour autant qu'il ait été matérialisé par une mise en valeur conforme aux lois et règlements, en un droit de concession perpétuelle, telle que réglée par les articles 80 à108 ci -dessus... ». Le même article propose des modalités de conversion, toujours au profit des seuls congolais personnes physiques, pour des terrains concédés et dont la mise en valeur n'a pas pu être réalisée, en totalité ou en partie, dans des conditions très spécifiques.

§.3. Acquisition d'un immeuble

Dès qu'une personne dispose des fonds suffisants pour acheter un immeuble, il est indiqué de suivre les étapes ci-après :

1. La vérification du titre

La vérification du titre de propriété produit par le vendeur doit être effectuée afin d'être rassuré que la parcelle à vendre lui appartient ( c'est-à-dire di elle inscrite à son nom), qu'il ne l'a pas vendue à quelqu'un d'autre , que le bien proposé à la vente correspond à celui qui est inscrit sur le titre qu'il n'y a pas d'opposition à la vente ni des charges d'hypothécaires frappant l'immeuble à vendre. Cette vérification se fait auprès des services de la conservation des titres immobiliers.

2. La conclusion de l'acte de vente

Après avoir vérifié et être rassuré avec exactitude que l'immeuble appartient au vendeur, l'acte de vente peut être signé entre vendeur et l'acheteur. Dans la pratique certaines personnes préfèrent conclure leur acte de vente en présence du bourgmestre, du chef de quartier et des témoins qui connaîssent la situation de l'immeuble.

En faisant, le bourgmestre délivre une attestation qui sera présentée au notaire pour l'authenticité de l'acte. Il est à noter que cette procédure établie la circulaire n°1189/05/82, une taxe de 10% sur le prix de vente de l'immeuble est versée en vue d'obtenir l'attestation à la commune.

D'autres conclurent leur acte de vente et vont directement devant le notaire ou devant le Conservateur des titres immobiliers. L'acte de vente d'immeuble doit mentionner l'identité des parties, la description de la parcelle, sa situation géographique, la description des types des bâtiments y érigés, le prix de la vente , les modalités de payement , le lieu de la conclusion de contrat, la date du contrat et être signé par les parties ( vendeur et acheteur) en présences des témoins.

3. L'authentification de l'acte

Le contrat de vente étant conclu, les parties devront accomplir une autre formalité à savoir son authentification. Cette formalité se passe devant le notaire et consiste pour ce dernier à apposer son cachet et sa signature après vérification des déclarations des parties qui ont signés l'acte de vente. Après cette formalité le contrat de vente d'immeuble, acte sous seing privé, devient par le fait de l'authentification un acte authentique. Après, cela devient la compétence du conservateur des immobiliers en qualité de notaire.

Cependant il faut d'ores et déjà préciser que jusque là, le contrat de vente ainsi authentifié ne consacre pas encore dans le chef de l'acheteur la propriété de l'immeuble , il ne lui confère seulement qu'un droit de créance c'est-à-dire, le droit à devenir propriétaire. Pour que l'acheteur devienne propriétaire, il devra en outre recourir aux formalités d'enregistrement.

4. L'enregistrement de l'acte de vente devenu authentique

Pour cette étape, s'il s'agit d'un immeuble déjà enregistré, cette formalité va s'accomplir auprès du conservateur des titres immobiliers qui va procéder à la mutation si toutes les conditions sont réunies. ( www.panorama-properties.com)

5. Mutation

1. Mutation entre vifs

Lors de la mutation des titres, le conservateur annule le titre de propriété du vendeur et dresse un nouveau titre inscrit au nom de l'acheteur, nouvel acquéreur de l'immeuble. En droit congolais, le titre qui donne à son détenteur le droit d'être propriétaire de l'immeuble, est le certificat d'enregistrement. Le certificat d'enregistrement est donc le titre légal qui établit et qui prouve la propriété immobilière, les charges réelles ou le droit de jouissance d'un fonds.

Il s'agit d'un acte authentique selon les voeux du législateur qui exige certaines formalités avant de l'obtenir notamment l'authentification (article 231 de la loi foncière de 1973).

A l'instar du contrat de vente d'immeuble, tous les autres contrats translatifs de propriété immobilier doivent suivre la même procédure exigée par la loi, c'est-à-dire qu'ils doivent être passés en forme authentique.

De ces autres contrats translatifs de propriété nous pouvons citer notamment l'échange, la donation, le partage etc. L'article 219 de la loi foncière dispose : le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que pour un certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat.

A coté de la mutation intervenue à la suite d'un acte de vente ou d'un contrat d'aliénation , il faut noter également que la mutation peut se faire par un jugement , par la conversion des titres d'occupation ou par décès. ( www.panorama-properties.com)

2. Mutation par le jugement

Il peut arriver que le juge tranche un litige en ordonnant au conservateur des titres immobiliers d'établir au profit d'une partie un certificat d'enregistrement. Un tel jugement doit avoir l'autorité de la chose jugée pour qu'une telle injonction soit exécutée par le conservateur des titres immobiliers.

3. Mutation par conversion des titres

Jadis, le droit d'occupation était constaté par le livret de logeur. Cependant, l'article 390 de la loi foncière de 1973 décrète «  a compter de l'entrée en vigueur de la présente loi, le droit d'occupation constaté par le livret de logeur ou par autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République est supprimé. Ainsi, le détenteur d'un livret de logeur pourrait obtenir la conversion de son titre en se faisant établir un certificat d'enregistrement. ( www.panorama-properties.com)

4. Mutation par décès

Lorsqu'une personne décède , son héritier qui désire la mutation par décès doit au préalable adresser une requête en investiture au Président du Tribunal de Grande Instance, laquelle doit être publiée dans un ou plusieurs journaux de l'Etat désignés par le juge qui rendra, après examen de la requête , des documents produits par l'impétrant et après avis du Ministère public, une ordonnance d'investiture dans les 4 mois à compter du jour où ont paru les journaux dans lesquelles la requête a été publiée (Article 233 de la loi foncière de 233 de 1973) ( www.panorama-properties.com)

Si les conditions sont remplies par l'héritier impétrant, le conservateur dressera un nouveau certificat d'enregistrement en remplacement de celui du decujus.

Selon le libellé de l'article 9 de la constitution de la Transition de la République Démocratique du Congo, « le sol et le sous sol appartiennent à l'Etat, les conditions de leur concession sont fixées par la loi, qui doit protéger les intérêts des populations locales ».

Cette loi établissait une distinction en matière de concession quant à la nature et la durée selon que l'intéressé est une personne physique de nationalité congolaise ou qu'il s'agisse d'une personne physique de nationalité étrangère, d'une personne physique de nationalité étrangère, d'une société ( une personne morale) ou d'une association sans but lucratif. En effet, la concession perpétuelle ne peut être accordée qu'aux personnes physiques de nationalité congolaise. Partant de cette distinction légale, les personnes physiques de nationalité étrangère ne peuvent être bénéficiaires que d'une concession ordinaire.