L'impact de l'opération conversion des titres immobiliers sur les conflits fonciers en RDC

Section 3. L'acquisition du droit de Propriété

§.1. L'acquisition du droit de Propriété

Le droit de propriété s'acquiert par un contrat ( à titre onéreux ou à titre gratuit), par la voie successorale ou par la prescription acquisitive.

a) Acquisition par un contrat

Elle pose le délicat problème du moment de la propriété. En effet, le principe énoncé par le Code civil est celui du transfert au moment du consentement des parties. Ce principe poses des difficultés pratiques en cas de décalage du paiement afférent ou de la livraison du bien (destruction du bien entre le moment du contrat et le paiement par exemple). Pour pallier à cet inconvénient les parties peuvent décider d'insérer dans le contrat une clause de réserve de propriété. Cette clause décale le transfert de propriété jusqu'au moment de la livraison ou du paiement intégral par l'acheteur.(www.cerpeg.ac-versailles.fr)

Lorsque le bien est une chose de genre ou une chose future (une récolte à venir par ex), le transfert de propriété ne se fait qu'au moment de l'individualisation ou de l'achèvement du bien.

b) La prescription acquisitive

C'est le moyen d'acquérir un droit de propriété par une possession prolongée. La possession est en fait d'exercer des actions positives sur un bien en se comportant comme un propriétaire mais sans en détenir le pouvoir de droit. Traditionnellement la possession comprend deux éléments :

- Le corpus qui consiste à effectuer des actes matériels sur la chose : habiter dans une maison, cultiver un champ, couper du bois dans une forêt

- Animus qui est l'élément intentionnel qui fait le possesseur se « sentir propriétaire ». Et selon François Terré & Philippe Smiler, l'animus est l'objectif, matériel, ne suffit, sinon il y aurait simple détention, il faut, en autre un élément psychologique, intentionnel. C'est l'animus, l'intention de comporter comme le véritable titulaire du droit, par exemple, du point de vue de la possession du droit de propriété, ce sera l'intention de se comporter comme le propriétaire de la chose, ce qui l'on nomme l'animus domini rem sibi habendi. Le plus souvent la possession cadre souvent la possession cadre avec le droit, l'animus est justifié, mais il peut en être différemment : ainsi le voleur ou l'usurpateur d'une chose, n'ont seulement sur la chose les prérogatives d'un propriétaire mais ils ont la volonté de s'affirmer en propriétaire de la chose, bien qu'ils ne sont pas , leur possession a beau être de mauvaise foi, ils ont néanmoins la possession du droit de propriété, ou de la chose selon la formule romaine. On acquiert la possession par la possession par la réunion du corpus et de l'animus. François Terré & Philippe Smiler, droit civil les biens, 5^ième éd. Dalloz, Paris, p.123)

Pour qu'une possession puisse déboucher sur une véritable propriété elle doit réunir quatre caractères. Elle doit être :

§ Continue : le possesseur doit avoir un usage normal et régulier de la chose

§ Publique : le possesseur doit se comporter en public comme le véritable propriétaire

§ Paisible : l'entrée en possession doit avoir eu lieu sans violence

§ Non équivoque : il ne doit pas y avoir ambiguïté sur le comportement du possesseur

Quand ces quatre caractères sont réunis on dit que la possession est « utile ». dans ce cas il a présomption de propriété ce qui permet au possesseur d'avoir le rôle de défendeur en cas de revendication et donc d'échapper à charge de la preuve.

La prescription acquisitive permet d'accéder à la propriété pour une possession prolongée. En matière d'immeuble cette possession est de 30 ans si le possesseur est de mauvaise foi soit elle est abrégée en cas de bonne foi et de possession d'un titre translatif de propriété. Pour la possession des biens meubles et si le possesseur est de bonne foi, le principe du code civil suivant : « en fait de meuble possession vaut titre » s'applique. Toutefois, en cas de perte ou du vol, le propriétaire peut revendiquer la chose pendant 3 ans. (www.cerpeg.ac-versailles.fr)

c) Démembrement et atteinte du droit de propriété

Composé de l'usus, du fructus, et de l'abusus, le droit de propriété se démembrer en usufruit et nue propriété. Ce démembrer en usufruit est en soit d'origine contractuelle (un viager par exemple) soit d'origine légale ( le conjoint survivant à un usufruit sur les biens du conjoins décédé). Différentes atteintes légales atténuent aujourd'hui la portée absolue du droit de propriété.

1. Démembrement

L'usufruit est le droit d'utiliser et de recueillir les fruits d'un bien dont on est pas propriétaire. En contrepartie de ce droit, l'usufruit doit s'en servir en «  bon père de famille », payer les charges normales d'entretien et restituer le bien au propriétaire à la fin de la période d'usufruit

La nue propriété est le droit complémentaire à l'usufruit. Le propriétaire conserve l'abusus. Il doit assurer une jouissance paisible du bien à l'usufruitier et payer les charges afférentes à la propriété (impôts fonciers par exemple) ( www.cerpeg.ac-versailles.fr)

2. Les atteintes

Les servitudes sont des charges qui pèsent sur un immeuble au profit d'un autre immeuble (la servitude la plus courante est le droit de passage sur un terrain pour accéder à un autre terrain à partir de la voie publique). Quand une servitude est rattachée à un bien immobilier, elle est transmise en même temps que sa propriété et s'impose au nouveau propriétaire.

L'indivision est la propriété collectivité : un même bien appartenant à des personnes. Elle naît par exemple en cas de pluralité d'héritiers sur une succession ou encore lors du divorce avant le partage des biens communs. Mais le code civil prévoit que la situation d'indivision est nécessairement temporaire ; un propriétaire indivis peut demander le partage.

La situation de copropriété pour les immeubles bâtis représente une atteinte au droit de propriété. La copropriété mélange la propriété individuelle de la partie privative et la propriété collective des parties communes. Chacun copropriétaire est tenu à l'observation d'un règlement de la copropriété. ( www.cerpeg.ac-versailles.fr)

Sans préjudice des conventions particulières qui réglerait autrement, l'usage, la jouissance et l'administration des biens indivis, la copropriété est réglée par les dispositions ci-après :

Si une chose appartient à plusieurs personnes pour des parts indivises égales ou inégales, chacun des copropriétaires peur user de la chose intégralement, mais en se conformant à sa destination et pourvu qu'il ne mette pas d'obstacle à l'usage des autres.

Les fruits de la chose se partagent dans la mesure du droit de chacun...(article 31-35 loi foncière du n°spécial du 1 décembre 2004 )

L'abus de droit ; c'est l'utilisation abusive du droit de propriété par un propriétaire. Elle se manifeste en principe par un dommage causé à autrui (construction d'un mur qui empêche tout ensoleillement du voisin), d'une faute (caractérisée par l'intention de nuire) et d'un lien de causalité).