Le processus de valorisation du foncier en
renouvellement urbain
Attachons nous maintenant à estimer le poids du foncier
dans une opération de renouvellement urbain, et le chemin qu'il suit
pour être valorisé. Un des objectifs étant d'apporter de la
mixité dans le quartier par l'apport de logements (un minimum de 400
logements est aujourd'hui inscrit dans le PLU), regardons la chaîne de
valeur d'une transformation d'un foncier d'activités en foncier de
logements.
Dans le domaine du logement, le foncier est une matière
première transformée à plusieurs reprises pour obtenir, au
bout de la chaîne de valeur, une opération de construction. Sa
valeur est progressivement augmentée par le travail de mobilisation et
d'aménagement réalisé par de multiples acteurs, qui
apportent chacun une véritable valeur ajoutée. Cette
création de valeur est rendue possible par le faible rendement du
foncier occupé par d'autres activités que le logement neuf (baux
industriels, fermage...). Il s'agira ici de comprendre comment les principales
étapes de transformation du foncier se traduisent par une valeur
ajoutée. Nous nous baserons pour ce faire sur la fiche du conseil
général de Haute Savoie, la création des valeurs
foncières (2007).
Mobiliser le foncier
Il s'agit dans un premier temps d'identifier des gisements
fonciers. Dans notre cas, et puisque l'établissement public foncier de
Loire Atlantique n'est pas encore opérationnel, c'est à
l'aménageur que revient cette responsabilité. Lorsque ces
gisements fonciers ne constituent pas d'emblée une unité
foncière opérationnelle pour le projet, un remembrement peut
s'avérer nécessaire. À cette identification des gisements
fonciers s'ajoute, tout au long du processus, l'acquisition foncière,
qu'elle se fasse à l'amiable ou sous contrainte. En plus du temps
passé par les intervenants, des frais s'ajoutent lors de chaque
accession. À l'issue de cette étape, on dispose d'une
matière première : le foncier maîtrisé.
Rendre opérationnel le droit des sols
En fonction des avants projets, une adaptation du droit des
sols est souvent nécessaire : foncier non urbanisable ou sur des
densités très faibles, contraintes ne permettant pas de
réaliser le projet... Il s'agit alors pour l'aménageur
d'élaborer un pré-projet à destination de la
collectivité pour examiner une modification du droit des sols. La
procédure de ZAC
66
permet de réaliser cette étape conjointement
avec la définition de l'aménagement. Le fait de rendre un terrain
urbanisable ou d'augmenter les droits à construire a un impact majeur
sur sa valeur. Cette étape est extrêmement consommatrice de temps,
non seulement pour l'opérateur et ses prestataires, mais aussi pour la
collectivité.
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