Un renouvellement orienté par les
opportunités du marché
Sur ce point, O. Piron et J. Comby (2002) affirment que la
logique des opérations de renouvellement doit être de
dégager de la valeur, en offrant des perspectives de profit aux
investisseurs que l'on veut attirer et aux propriétaires que l'on
souhaite associer. Ils estiment que le choix de la rupture est
considéré comme pouvant seul permettre le retour au niveau de
qualité du reste de l'agglomération et attirer des investisseurs.
Pour réussir, cette démarche doit être appuyée par
l'octroi d'avantages comparatifs suffisamment attractifs. Ces orientations
coûteuses pour les budgets publics ne sont justifiées que par
l'espoir de revenir à une situation normalisée qui pourra
dégager des plus-values. Pour les « théoriciens » du
renouvellement urbain, c'est précisément l'aspect radical de
cette solution qui peut assurer le succès du renouvellement urbain. Ces
derniers privilégient clairement une approche économique du
renouvellement urbain, en se réfèrant à
l'expérience du renouvellement urbain britannique qui favorise le
rôle des acteurs privés, les logiques de marché et les
changements d'usage des zones à renouveler. Ils estiment en outre que
cette approche semble pouvoir s'appliquer davantage aux tissus urbains anciens
et aux friches urbaines qui sont dévalorisés et de statut
privé, plutôt qu'aux quartiers d'habitat social où
l'appropriation publique est importante. Eric Crouzet (2009) dira ainsi que :
« Après les appareils de productions eux-mêmes (entreprises
en général, usines, exploitations agricoles, activités de
service...), l'urbain, par le biais de la rente foncière et
immobilière, est entré dans des logiques spéculatives et
de rentabilité. C'est la question de la « ville mondiale
spéculative » qui se pose à travers la question des bureaux
et du logement. »
Marc Bonneville (2004) précisera que le dynamisme d'un
quartier est un facteur important à prendre en compte dans la
stratégie foncière à adopter. Il explique ainsi que «
les secteurs situés en zone péricentrale présentent des
cas qui correspondent bien aux logiques du renouvellement urbain. Il s'agit de
friches industrielles, militaires ou urbaines, ou bien de zones
résidentielles dévalorisées parce qu'obsolètes et
désinvesties. Souvent bien insérées à
proximité des quartiers centraux et bien desservies par les transports
en commun, elles offrent des possibilités bien plus aisées de
recyclage. Ces possibilités existent dès lors que les
marchés immobiliers sont suffisamment actifs et que des investisseurs
sont demandeurs de sites de développement. Ces opérations sont
clairement conçues dans une logique d'aménagement et de produits
pour le marché immobilier, et les acteurs privés, en particulier
les investisseurs, y jouent un rôle essentiel ».
Il s'agirait donc, pour le Bas Chantenay, d'anticiper une
ligne budgétaire conséquente pour
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le foncier, afin de lancer une dynamique qui puisse être
reprise ensuite par les acteurs privés sur le territoire. C'est une
stratégie qui nous semble correspondre au projet, car nous avons ici un
site qui présente déjà de la valeur aux yeux des
investisseurs, puisqu'il est en mutation, de manière spontanée,
depuis quelques années déjà (projet Armor,
développements de l'entreprise Secodi...).
La question qui doit se poser alors est celle de la
rentabilité du foncier que l'aménageur va faire muter, et de
l'approche qu'il faut développer en termes budgétaires. Ainsi
Bonneville expliquera que le Grand Lyon par exemple, « est contraint
d'utiliser la pratique du «gap funding» pour assurer le financement
du différentiel entre le prix de revient des opérations
d'aménagement et le prix acceptable par le marché pour
l'acquisition des terrains aménagés ». Sur le plan
comptable, il ajoute que « ces subventions sont consenties soit
directement sur le budget des opérations, soit indirectement par la
réalisation d'infrastructures et d'équipements pour ou à
proximité des opérations ».
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