Aménager le foncier
L'aménagement dote le foncier d'un certain niveau
d'équipement et d'une qualité urbaine qui apportent de la valeur
: l'aménagement créée de la valeur par les investissements
réalisés.
Le coût est plus ou moins élevé en
fonction de la nature du foncier : en renouvellement urbain, les coûts de
démolition et de dépollution viennent fortement renchérir
le foncier par rapport à un foncier nu (extension urbaine). Ces
coûts peuvent s'avérer très élevés et sont
difficilement évaluables au début du projet. En projet
d'aménagement (ZAC ou lotissement principalement), le foncier est une
seconde fois commercialisé auprès d'opérateurs immobiliers
: cette étape vient également augmenter le prix des charges
foncières finales, notamment lorsque les opérateurs passent par
une mise en concurrence.
Schéma des processus de valorisation du foncier dans
une opération de renouvellement urbain, Conseil Général de
Haute Savoie (2007)
Etablir un bilan d'aménagement
En termes de bilan d'aménagement, il est
nécessaire de distinguer projet d'aménagement de renouvellement
urbain (hors projets types ANRU qui reposent beaucoup sur les subventions
publiques) et projet en extension urbaine. Cette distinction repose
principalement sur le poids relatif des acquisitions foncières, beaucoup
plus importants en renouvellement urbain : environ 49 % du bilan, contre 17 %
en extension urbaine.
67
Ventilation des
postes dans un
bilan d'aménagement,
Conseil Général de
Haute Savoie (2007)
Cette différence s'explique par :
? Une valeur des marchés fonciers bien plus
élevée dans les secteurs urbains, principaux territoires porteurs
de renouvellement ;
? La nécessité d'offrir une valeur suffisante
aux grands propriétaires industriels devant financer un projet de
réimplantation souvent très coûteux et assurer la
dépollution et le démolition de leur site ;
? Un processus d'acquisitions foncières
complémentaires souvent complexe et étalé dans le temps,
dans des conditions de survalorisation progressive des coûts plus
l'échéance opérationnelle du projet se rapproche.
Il faut compter aussi avec la prise de valeur progressive de
tous les fonciers, à mesure que le projet prend forme. Car les acteurs
immobiliers présents comprennent rapidement l'intérêt de la
présence d'un projet urbain à proximité, et
l'intègrent par anticipation dans la valorisation de leur terrain,
entraînant un phénomène spéculatif. Ce
phénomène, que l'on peut déjà voir à
l'oeuvre sur le Bas Chantenay (on l'a vu plus haut avec l'exemple de Mr Sertis,
propriétaire de l'entreprise SECODI), est à nuancer cependant,
car l'aménageur dispose également de la possibilité de
faire évaluer les parcelles par une estimation des domaines, qui bien
souvent ont tendance à lisser volontairement les effets
spéculatif pour favoriser l'acquisition publique.
| 
