II-1) LA COMPLEXITE DU DISPOSITIF
La défiscalisation du logement locatif social est un
dispositif dont la mise en oeuvre est relativement complexe. Ces
difficultés sont de plusieurs ordres et nous allons ici en
présenter une partie. L'objectif n'est pas d'en faire une
présentation exhaustive mais bien de mettre en avant les principaux
freins à la production que peuvent rencontrer les bailleurs.
II-1-A) UNE LOI PEU PRECISE
Une des difficultés rencontrées par les
bailleurs a été directement induite par la LODEOM
elle-même. La loi ne présentait pas en effet toutes les
précisions requises afin de permettre aux bailleurs d'être en
mesure d'utiliser le dispositif de défiscalisation. Les premières
opérations ont donc été difficiles { mettre en oeuvre.
Il aura fallu notamment attendre le 15 janvier
2010104 pour que paraissent les décrets d'application du
dispositif de défiscalisation. Ils étaient nécessaires
à la bonne compréhension et utilisation du dispositif. A titre
d'exemple, les dépenses exclues et inclues dans l'assiette
défiscalisable n'étaient, avant ce décret, pas connues. La
parution de ce décret était très attendue et a permis de
résoudre plusieurs mois d'incertitudes juridiques.
Toutefois, même si les difficultés semblent
s'être quelques peu dissipées depuis la parution de ce
décret, il subsiste encore des incertitudes. Par exemple, concernant la
revente des logements au terme des cinq années de location toutes les
modalités ne sont pas encore connues (règlement des frais de
notaires, cessation de la structure de portage... )
II-1-B) LA NECESSAIRE REORGANISATION DES SERVICES
Le montage d'opérations utilisant la
défiscalisation est relativement complexe { mettre en oeuvre. Il s'agit
pour les bailleurs de faire de la finance et donc de réorganiser leurs
services en fonction. Dans la limite du possible, il leur a fallu embaucher des
spécialistes de la fiscalité. Il leur a également fallu
avoir recours à des prestataires extérieurs comme des avocats ou
des comptables.
II-1-C) LA COMPLEXITE DU MONTAGE DES DOSSIERS
Le montage des dossiers pour la réalisation
d'opérations de logement s'avère complexe. Le recours { la
défiscalisation nécessite de justifier l'ensemble des frais
concourant à la réalisation de l'opération. Les dossiers {
déposer { l'instruction sont donc plus complexes à mettre en
oeuvre que ne le sont les dossiers traitant d'opérations
subventionnées uniquement grâce à la LBU. 105
104 Ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des
collectivités territoriales, Décret n° 2010-58 du 15 janvier
2010 fixant les modalités d'application de l'article 199 undecies C du
code général des impôts relatif aux investissements
réalisés dans le secteur locatif social outre-mer
105 Cf Annexe n°7
Il y a également un problème vis-à-vis de
la subvention LBU lorsqu'il y a cumul avec la défiscalisation La base
éligible à la défiscalisation correspond au montant de
l'opération auquel on enlève la subvention de la LBU. Il est donc
impératif de connaitre le montant exact de cette subvention afin de
connaitre cette base et donc de monter le dossier. Le dépôt des
dossiers doit donc s'effectuer auprès de deux guichets : dans un premier
temps la DEAL qui fixe l'arrêté de subvention puis la Direction
Générale des Finances Publiques (DGFP) qui procède {
l'instruction de la demande d'aide fiscale. Une double instruction qui ne
facilite pas la tache des bailleurs. En plus de cela, la date de
dépôt des dossiers a été avancée en 2011 ce
qui a posé de nombreux problèmes.106
A ces difficultés là viennent également
s'ajouter certains paramètres à prendre en compte qui sont
réévalués chaque année comme la limite de la base
de réduction d'impôt en euro par mètre carré.107
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