I-3-B) TYPE DE LOGEMENTS PRODUITS ET REALITE DES
BESOINS
Nous l'avons précisé précédemment,
les besoins de la population réunionnaise s'orientent davantage vers des
logements en LLTS. Malheureusement, le recours à la
défiscalisation ne permet pas de faciliter le montage de ces
opérations. Elles continuent d'être difficiles { équilibrer
et par conséquent on continue de leur préférer les LLS.
(CF figure 36)
Comme nous l'avons précisé, la
défiscalisation est très avantageuse pour les PLS puisqu'elle
apporte une subvention normalement inexistante. Ces logements présentent
cependant le désavantage de proposer des loyers relativement
élevés pour la population réunionnaise. C'est en cela que
l'on peut davantage les rattacher { une catégorie de logements «
intermédiaires » et non « sociaux » comme nous l'avions
par ailleurs exposé. Les bailleurs utiliseraient ainsi les PLS
principalement pour améliorer l'équilibre financier des
opérations et favoriser la mixité sociale.
Développer l'offre en PLS semble positif puisque les
besoins de la population s'orientent aussi vers du véritable logement
intermédiaire. Toutefois, comme nous l'a préconisé le CER
BTP, un ajustement du plafond des loyers est nécessaire. Il est
également nécessaire de ne plus considérer ces logements
comme des logements sociaux.
Ainsi, le dispositif de défiscalisation semble reposer
sur un montage relativement complexe. Toutefois, ses bénéfices
semblent déjà se confirmer même si le bilan en terme
quantitatif n'atteint toujours par les besoins estimés pour la
population.
L'analyse qualitative détermine qu'il est toujours
difficile de produire du LLTS ce qui est regrettable étant donné
la réalité des besoins de la population. Il semble toutefois que
pour produire du PLS, qui normalement ne bénéficie pas de
subvention, cela soit réellement avantageux dès lors que l'on
considère cette catégorie comme un logement destiné
à un public intermédiaire et non relevant du logement social.
II) UN DISPOSITIF CONTROVERSE
Si la défiscalisation semble être une aubaine
pour relancer la construction de logements sociaux sur l'île parce
qu'elle draine des financements supplémentaires, recourir a ce
dispositif pour les bailleurs sociaux n'est pas des plus simples. En effet, de
nombreux éléments concourent à rendre complexe le montage
de ces opérations.
La défiscalisation appliquée au logement social
induit également un questionnement profond sur la
légitimité et le réel bénéfice de recourir a
des investisseurs pour financer le logement social qui a toujours fait l'objet
d'une intervention de l'Etat.
Nous verrons dans un premier temps quels
éléments conduisent aux difficultés rencontrées par
les bailleurs lorsqu'ils ont recours { la défiscalisation. Dans un
second temps, nous reviendrons sur les questions que posent l'utilisation de la
défiscalisation pour financer le logement social.
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