I-2) UNE PRODUCTION RELANCEE
Le principe de la défiscalisation était de
relancer la production de logements. Ici, nous ne pouvons pour le moment que
nous contenter de présenter les données des opérations
agrées. Cela nous permet de constater le rebond par rapport aux
années précédentes.
Toutefois, ce constat doit nécessairement s'accompagner
d'une réflexion sur les catégories de logements
réalisées ce qui permettra de mettre en perspective
réalisations quantitatives et qualitatives.
I-2-A) DE LA LBU A LA DEFISCALISATION :
RAPPEL DES MODALITES DE MONTAGE DES OPERATIONS.
Le montage d'opérations de logements locatifs sociaux
nécessite d'atteindre l'équilibre financier. Pour cela, lorsqu'il
s'agit de LLS et de LLTS l'organisme de logement social bénéficie
d'une aide { la pierre { travers la LBU, d'un prêt de la Caisse des
Dépôts et Consignation et le reste est comblé grâce
à des subventions diverses et des ressources propres. Pour rappel les
niveaux de loyers de LLTS est de 5.12 euros/m2 et le plafond de LLS
de 6.40 euros/m2. Le graphique suivant illustre le montage simple
d'une opération :
FIGURE 36: SCHEMA DU MONTAGE SIMPLE D'UNE OPERATION DE
LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
Source : d'après l' ARMOS
Les opérations de PLS entrainent des modalités
de montage différentes puisque ce type de logement n'ouvrent pas droit {
une subvention de la LBU mais sont équilibrées grâce aux
loyers plus élevés pratiqués : de l'ordre de 9.60 euros le
m2.
Les opérations de logements sociaux quelles qu'elles
soient ouvrent droit aux prêts de la CDC. Ils permettent également
d'être exonéré de Taxe sur le Foncier Bâti pendant un
certaine période et enfin ouvrent droit à une diminution de la
Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).
La défiscalisation lorsqu'elle est combinée { la
LBU présente l'avantage de combler ce qui est normalement couvert par
les collectivités ou des fonds propres. Il était en effet de plus
en plus difficile pour les bailleurs de pouvoir trouver des financements pour
cette partie là. Les collectivités réunionnaises
rencontrent en effet des difficultés. Certaines communautés
d'agglomération ont toutefois inscrit dans leur PLH la
nécessité d'intervenir financièrement sur certaines
opérations de logements locatifs sociaux.102
I-2-B) UNE HAUSSE EFFECTIVE DE LA PRODUCTION
Depuis 2009, comme nous pouvons le constater grâce à
ce graphique la production de logements locatifs sociaux a
considérablement augmenté.
102 La CINOR souhaite aini contribuer aux financements
d'opérations sociales dertinées { de jeunes ménages,
tandis que le TCO souhaite contribuer au financement des LLTS.
FIGURE 37: TYPE DE LOGEMENTS LOCATIFS FINANCES
DEPUIS 2007
Source : DEAL
L'effet conjugué de l'utilisation de la
défiscalisation et du recours aux VEFA des promoteurs a permis de
relancer la production de ces logements qui était en souffrance depuis
plusieurs années.
La défiscalisation présente l'avantage de
pouvoir construire davantage de logements sans mobiliser excessivement la LBU.
Ainsi, la DEAL se plait { rappeler qu'en 2010 « 51 millions d'euros de
LBU ont été mobilisés pour financer 1 404 logements en
montage sans défiscalisation alors que grâce à la
défiscalisation 21.8 millions d'euros ont permis de financer 1807
logements en montage mixte ».103
103 Conseil Départemental de l'Habitat, Assemblée
plénière du 22 juin 2011, 106 p
I-3-A) QUELS MODES DE FINANCEMENT POUR QUELS LOGEMENTS ?
Depuis la parution de la LODEOM trois types de financement sont
potentiellement utilisables pour réaliser des logements locatifs sociaux
:
-Uniquement la LBU : montage simple que nous venons de
présenter
-LBU et défiscalisation
- Uniquement la défiscalisation.
Ces trois types de montages financiers ne sont pas applicables {
n'importe quelles opérations.
FIGURE 38:MODE DE FINANCEMENT DES LOGEMENTS LOCATIFS
SOCIAUX EN 2010
Source : CDH 2011
Nous constatons avec ce graphique que les LLTS ne sont jamais
financés uniquement avec la défiscalisation. Ce type de logement
qui constitue la tranche inférieure du LLS s'équilibre
difficilement en raison des plafonds de loyers, relativement bas, qu'ils
proposent aux locataires. Pour cette raison, l'utilisation unique de la
défiscalisation ne permet pas leur équilibre.
Concernant les PLS puisqu'ils ne bénéficient pas
de subvention de l'Etat, le montage en
défiscalisation est donc un réel avantage
puisqu'il permet d'apporter des subventions làoù
normalement il n'y en a pas.
Les LLS peuvent faire l'objet d'un montage en
défiscalisation uniquement mais sous certaines conditions : cela
concerne soit des opérations dont le prix de revient est relativement
faible (certaines VEFA par exemple) soit des capacités
financières qui peuvent être assumés par certains
bailleurs. Ce type de montage nécessite toutefois de solliciter la LBU
pour 1 euro symbolique ce qui permet d'accéder aux avantages
dédiés aux logements sociaux (baisse de la TVA etc.....). Ils
constituent par conséquent le seul type de logement social
réalisable selon les trois types de montage. Ils constituent
également la typologie de logement la plus réalisée depuis
leur mise en place en 1986.
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