I-1-B) PRINCIPE DES OPERATIONS EN VEFA
Ce qui a changé ces dernières années ce
n'est pas seulement la possibilité d'avoir recours { la
défiscalisation pour le montage d'opérations de logements
sociaux. Il s'agit également de l'acquisition d'opérations de
logements en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) de la part des
bailleurs auprès des promoteurs immobiliers. Au départ, cela
faisait suite à une volonté du président de la
République Nicolas Sarkozy. Fin 2008, alors en pleine crise
financière le gouvernement décida de mettre en oeuvre un plan de
relance de l'économie. Parmi les diverses modalités de son plan
de relance il y avait la volonté de prévoir la construction de
100 000 logements sociaux dont 30 000 en VEFA.
La SIDR, SEM détenue en majorité par l'Etat a
été le premier bailleur social de l'ile { acquérir des
VEFA qui deviendraient des logements sociaux. Cela a permis dans un premier
temps d'écouler les stocks que les promoteurs n'arrivaient plus { vendre
à cause du retournement du marché survenu en défaveur du
dispositif Girardin.
Ces acquisitions ne se sont pas faites dans n'importe quelles
conditions. Les bailleurs ayant acquis principalement des programmes encore non
réalisés qui pouvaient encore faire l'objet d'un second permis de
construire, ils ont pu négocier avec les promoteurs d'adapter les
logements aux contraintes du logement social (par exemple un T2 social est plus
grand qu'un T2 privé). Une liste de critères a par ailleurs
été établi par la DEAL en matière de qualité
technique, urbaine et environnementale des projets et diffusée aux
bailleurs sociaux. Les 30 000 logements en VEFA prévus par Nicolas
Sarkozy ont rapidement été dépassés.
A la Réunion, tandis qu'au départ cela a permis
d'écouler les stocks des promoteurs on est passé petit à
petit à une production de VEFA spécialement pour le logement
social.
La production de logements sociaux en VEFA présente
plusieurs avantages. Cela permet de produire des logements rapidement puisque
un certain nombre de programmes disposaient déj{ du foncier, d'un permis
de construire déposé etc.....Cela permet également de
donner un nouveau souffle a l'activité des promoteurs immobiliers qui,
après des années fastes grâce au succès de la loi
Girardin, se sont retrouvés avec une baisse considérable de leur
activité. Les VEFA permettent également d'amener des logements
sociaux dans des quartiers où les bailleurs seuls n'auraient pas pu
réaliser des opérations, comme dans les centres villes où
le foncier est excessivement cher.
En 2009, les VEFA ont constitué plus de la
moitié des logements sociaux financés (1 286 sur un total de 2
563 logements) et en 2010 ce sont 3 213 logements locatifs sociaux qui ont
été financés dont 1790 VEFA.
Les VEFA constituent donc un levier considérable
à la production de logements locatifs sociaux. Toutefois, ces
opérations présentent des inconvénients. D'une part, le
fait d'avoir recours { une maitrise d'ouvrage externe peut poser
problème quant au suivi sur du long terme de ses opérations que
les bailleurs n'auront pas eux même réalisé. D'autre part,
la question de l'aménagement des quartiers dans lesquels se trouvent ces
opérations se pose. En effet, nous avons vu que le succès de la
défiscalisation conjugué
au manque d'anticipation des communes a eu pour
conséquences d'entrainer un « urbanisme de lotissement »
plutôt que des quartiers réellement aménagés avec
les équipements nécessaires. Avec les VEFA c'est le même
risque puisqu'il n'y a pas de réflexion à la base entre les
bailleurs et la collectivité.
Enfin, le dernier inconvénient de taille est celui de
coûter plus cher que les opérations propres puisque une partie du
coût bénéficie aux intermédiaires.
Ainsi, la mise en place du dispositif de
défiscalisation du logement social combiné avec le rachat des
opérations en VEFA devrait constituer un levier à la production
de logements locatifs sociaux dans un contexte de crise sans
précédent.
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