II-3-B) LIBERER DU FONCIER AMENAGE : UNE NECESSITE
En plus de la nécessité de constituer des
ressources foncières, la mobilisation de foncier { travers la mise en
place d'opérations d'aménagement telles que les Zones
d'Aménagement Concertées(ZAC) semble nécessaire. En effet,
à partir des années 1990 le poids des logements sociaux issus de
ZAC est devenu considérable comme nous l'indique le graphique suivant.
En 2006, près de 30% du parc de logements locatifs sociaux se situait en
ZAC.
FIGURE 27: PRODUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS
SOCIAUX
Source : AGORAH
Les opérations d'aménagement jouent donc un
rôle primordial dans la constitution d'un nouveau parc locatif social.
Toutefois, ces dernières années, la proportion de logements
sociaux dans ces opérations diminue : d'une part parce qu'il existe
moins d'opérations « très sociales » et d'autres part
parce qu'il y a eu davantage d'opérations « peu sociales » a
cause de la défiscalisation Girardin. Mais ce qui pose le plus de
problèmes depuis quelques années c'est surtout la diminution du
nombre d'opérations d'aménagement. Celles-ci sont en effet
complexes à mettre en place et nécessitent une ingénierie
technique dont ne disposent pas les communes86. Ce sont
également des opérations souvent déficitaires et
l'état actuel des finances des communes ne leur permet pas de lancer de
nouvelles opérations. Lors des années où la
défiscalisation
86 Avant 2005 les concessions d'aménagements
étaient confiées sans mise en concurrence aux SEM par les
collectivités qui étaient associées dès le
début des études jusqu'{ la livraison des logements. Depuis
l'obligation de mise en concurrence des SEM les difficultés se sont
accrues puisque les collectivités doivent s'impliquer davantage y
compris financièrement, d'où leurs difficultés { suivre
ces opérations. Source : Foucque, Evolution des acteurs du logement
et de l'aménagement et de leur cadre d'intervention à la
Réunion, 2010, p 3 et 4
Girardin rencontrait du succès cela permettait de
maintenir l'équilibre de ce type d'opération : « la
charge foncière amenée par les promoteurs privés
permettait l'équilibre des opérations publiques
d'aménagement, que la production de logements sociaux ne garantissait
pas. (...) Aujourd'hui d'ailleurs, les choses deviennent compliquées car
l'équilibre de ces opérations d'aménagement n'est plus
assuré ».87 Elles sont pourtant jugées comme
essentielles par de nombreux acteurs du logement social.88
Les années 2000 sont ainsi marquées par la
situation catastrophique du logement locatif social. La production a
baissé de manière conséquente à cause de la
combinaison de plusieurs facteurs. Nous l'avons vu, les difficultés des
bailleurs sont bien réelles et nécessitent de repenser la
manière de financer et de produire du logement social sur l'ile. En
effet, la demande est toujours soutenue et ne va cesser de s'accroitre au fil
des années. Le constat de crise du logement social pose question quant {
l'avenir de la politique en matière d'habitat sur l'ile qui a
été pendant plusieurs années très influencée
par le succès de la défiscalisation.
87 Vergriete, Les mécanismes de la production du
logement à la Réunion, non publié.p 9
88 Entretien avec M Zmberger, SIDR, et M Oberlé, ARMOS
III) DE NOUVEAUX MODES DE PRODUCTION QUI POSENT QUESTION FACE A
L'AMPLEUR DE LA DEMANDE
Le succès de la défiscalisation dans les
années 2000 a été tel que ses conséquences ont
été sans précédent. Très souvent
critiqué, le dispositif Girardin, s'il a permis de nourrir le
marché de la location, a effectivement entrainé de nombreux
effets pervers.
En 2008, un retournement du marché a eu raison du
succès de ce dispositif. Au regard de la production privée et
sociale des années précédentes et des besoins réels
de la population se pose alors la question du juste équilibre à
atteindre afin de couvrir, enfin, tous les segments du marché.
Nous évoquerons ici les conséquences
négatives du dispositif Girardin. Par la suite, nous tenterons de
raisonner sur les besoins estimés en logements locatifs toutes
catégories confondues. Cela nous permettra de mieux appréhender
la suite de notre développement qui abordera la question
réorientation de la défiscalisation en faveur du logement
social.
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