II-3) LE FONCIER : UN VOLET ESSENTIEL A LA POLITIQUE DU
LOGEMENT SOCIAL
Comme nous l'évoquions précédemment, la
défiscalisation a induit une augmentation rapide et importante des prix
du foncier. Certes, la loi Girardin a entrainé une progression rapide
des prix mais la situation d'insularité ajoutée { des besoins
grandissant en logement et par conséquent en équipements
etc.....conditionnent une augmentation inévitable des prix du
foncier.
Ces prix élevés entrainent des
difficultés pour équilibrer les opérations. La
réalisation d'opérations de logements sociaux est donc
conditionnée par la mise en place d'une réelle politique
foncière de la part des communes qui sont les principaux acteurs en la
matière.
Nous verrons dans un premier temps la question de la mise en
place d'une véritable politique foncière puis dans un second
temps la nécessité de relancer des opérations
d'aménagement.
II-3-A) POSER LES JALONS D'UNE VERITABLE POLITIQUE
FONCIERE
En 2007, l'AGORAH estimait que les communes détenaient
70% des réserves foncières (le reste étant alors
attribué { l'Etablissement Public Foncier de la Réunion ou aux
SEM d'aménagements). Toutefois, malgré leur position
privilégiée pour mettre { disposition des terrains
nécessaires à la réalisation de logements sociaux, il y
aurait un manque d'engagement manifeste de la part de nombreuses communes d'une
part { cause de leur faible solvabilité, d'autre part a cause de la
faible coordination entre elles et l'Etat.83
C'est probablement pour remédier { cela que des
Contrats d'Objectifs Fonciers (COF) ont été mis en place dans le
département. Ils sont signés par le préfet et les maires
et ont pour objectifs de contractualiser l'engagement pris pour
développer une action foncière en faveur du logement social. Les
communes mobilisant du foncier se voyant ainsi octroyer les crédits LBU
en priorité.
83 Commission des Finances, du contrôle budgétaire
et des comptes économiques de la Nation,Rapport d'information sur le
logement en outre mer, Annexe au procès-verbal de la séance du 27
mai 2008, p 49
Conscients de la nécessité de pratiquer une
politique de maitrise foncière, les communautés
d'agglomérations de la CINOR et du TCO84 ont émis dans
leur dernier Programme Local de l'Habitat la volonté d'aider les
communes { développer une action foncière active. Cela permettra
{ ces structures intercommunales de s'assurer de la maitrise foncière
nécessaire à la réalisation des objectifs de production de
logements sociaux inscrit dans leur PLH.
La mise en place de l'EPFR dont le rôle est «
d'acquérir des propriétés foncières ou
immobilières pour le compte de ses membres ou de toute personne publique
afin, d'une part, de constituer des réserves foncières et,
d'autre part, de réaliser ou de favoriser des opérations
d'aménagement » 85 a permis à partir de 2002 de poser
les premiers jalons d'une véritable politique foncière {
l'échelle du département.
Dans sa programmation 2009-2013, l'EPFR a prévu de
contribuer { la réalisation de l'objectifs de 5000 logements sociaux
annuels prévus par l'Etat et le département. Il va prioriser
l'action du foncier pour les logements aidés en apportant notamment sa
contribution { la mise en oeuvre des COF.
Entre 2003 et 2008 il a réalisé 117 acquisitions
représentant 163 hectares. Ses résultats ont été
plutôt mitigés. La faiblesse des moyens de l'EPFR a fait qu'il n'a
« pu dégager en 2007 qu'une réserve foncière
équivalent à une année et demie de production pour un seul
Organisme de Logement Social (OLS) réunionnais », comme
l'indique le secrétariat d'Etat à l'outre-mer. De plus, pendant
ces années l{, l'ensemble des communes de l'ile n'avaient pas
adhéré { l'établissement. Aujourd'hui, l'ensemble des
communes et intercommunalités y adhèrent et l'EPFR tente de
poursuivre ses actions en essayant d'obtenir un meilleur bilan en 2013.
84 Ces deux communautés d'agglomération viennent de
terminer leur second PLH. La CIREST n'a pas encore terminée son second
document de programmation, quant{ la CIVIS et{ la CA SUD elle n'ont pour le
moment réalisé aucun PLH communautaire.
85 Ibid, p 50
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