II-1-B) LES FACTEURS EXPLICATIFS
Dans les années 2000, l'enveloppe de LBU n'a pas
forcément diminué de manière importante comme on pourrait
le supposer. Elle a en réalité plutôt stagné ou
diminué légèrement76. Ce n'est pas le montant
de la LBU qui sert d'explication { la baisse de la production de logements
sociaux, celle-ci s'explique en effet par d'autres facteurs.
Une partie de l'explication réside dans l'analyse des
composantes des prix des opérations de logements. Ainsi, les coûts
de construction ont nettement augmenté au cours de ces dernières
années comme le montre le graphique suivant.
74 « Logements mis en service : logements
appartenant à un programme de logements proposé à la
location pour la première année » -INSEE, Revue
«Économie de La Réunion» ,4eme trimestre
2002
75 Commission des Finances, du contrôle
budgétaire et des comptes économiques de la Nation, Rapport
d'information sur le logement en outre mer, Annexe au procès-verbal de
la séance du 27 mai 2008, p 34 76Entretien avec M
Oberlé de l'ARMOS
FIGURE 21:EVOLUTION DES COUTS DE CONSTRUCTION DES
LOGEMENTS SOCIAUX DE 2001 A 2009
Source : CER BTP
Cela s'explique dans un premier temps par l'organisation du
marché réunionnais. Les matières premières
présentent des coûts élevées puisqu'elles doivent
toutes être importées. Ces dernières années, non
seulement leurs prix ont connu une augmentation mais { cela est venu s'ajouter
la flambée des cours du pétrole qui a fait s'élever les
frais de transports maritime. La faible concurrence du secteur de la
construction sur l'ile entraine de fait une baisse presque impossible de ces
postes de dépenses. Dans une moindre mesure, la hausse du coût des
salaires a également participé à l'augmentation des
coûts de construction. Enfin, les années 2000 ont connu une
succession de nouvelles normes et règles de construction (loi sur l'eau,
norme handicapé...) qui a également eu ses répercussions
sur les coûts de construction.
Le succès de la loi Girardin semble avoir eu
également son impact sur la diminution de la production de logements
sociaux. Ce dispositif de défiscalisation aurait en effet
entrainé une hausse considérable des prix du foncier. Bien qu'il
n'existe aucune étude mettant en avant l'impact de la
défiscalisation sur l'augmentation du foncier, l'ensemble des
interlocuteurs rencontrés ainsi que des études consultées
semblent s'accorder sur ce constat.77 La hausse se constatait
déjà dans les années 90 où les prix ont
augmenté à
77 Commission des Finances, du contrôle budgétaire
et des comptes économiques de la Nation, Rapport d'information sur le
logement en outre mer, Annexe au procès-verbal de la séance du 27
mai 2008, p 27
hauteur de 5% par an environ. Toutefois, cette hausse s'est
considérablement accélérée dans les années
2000, le prix des terrains ayant ainsi doublé entre 2000 et 2005.
Enfin, le succès du dispositif Girardin ayant
été, comme nous l'avons précisé
précédemment, d'une ampleur sans précédent, il a
considérablement mobilisé le secteur du BTP sur l'ile. Les
entreprises de constructions ont par conséquent été moins
disponibles pour les opérations de logements sociaux puisqu'elles ont
privilégié les opérations en défiscalisation
jugées plus rentables. A titre d'exemple, la directrice de la SHLMR
précisait en 2008 que sur 13 appels d'offres récents
lancés par la société 11 étaient restés sans
réponses.78
Ainsi, l'augmentation relative de ces différentes
composantes du prix des opérations de logements sociaux a
entrainé des difficultés importantes pour les bailleurs.
L'équilibre des opérations étant ainsi compromis par
l'augmentation des différents postes de dépenses
nécessaires à la production de nouvelles opérations. La
faible disponibilité des entreprises du BTP a ajouté encore des
difficultés supplémentaires conduisant à la faible
production des années 2000.
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