I-1-B) UN MARCHE DE LA CONSTRUCTION RELANCE
Entre 2000 et 2002 une diminution sensible du nombre de permis
de construire déposés a été observée.
L'instauration du dispositif Girardin a tout de suite entrainé une nette
augmentation de la production de nouveaux logements du secteur privé. La
défiscalisation concernait alors principalement des programmes de
logements collectifs.
A la Réunion, traditionnellement c'est le modèle
de la maison individuelle qui domine. Si, en métropole aussi on retrouve
une prédominance de la maison individuelle, le rapport { l'espace
domestique y est sensiblement différent comme nous l'avions
évoqué dans notre première partie .Le développement
massif de l'offre en logements collectif va donc marquer un changement
important dans la morphologie urbaine de l'ile.
En plus d'avoir permis l'accroissement du nombre
d'appartements, la défiscalisation a
surtout entrainé une
montée en puissance du secteur locatif privé. Le
développement
57 AGORAH Les principales caractéristiques des
marchés du logement à la Réunion, à l'heure de la
refonte de la loi de défiscalisation, 2008,p 23 et AGORAH : La
défiscalisation du logement a la Réunion en 2005, 2005,
58 Entretien avec M délégué régional
de la FNAIM
59 AGORAH : La défiscalisation du logement a la
Réunion en 2005, 2005,p 10
60 CF partie 1, III
d'une offre locative est nécessaire puisqu'elle constitue
une étape fondamentale { la réalisation du parcours
résidentiel des ménages.
Le graphique ci-dessous permet de mettre en avant la
prépondérance de la vente d'appartements neufs entre 2003 et 2006
par rapport aux autres produits du marché. Le pic de production ayant
été atteint entre 2006 et 2008, ce graphique ne représente
qu'une imagine partielle du succès du dispositif mais il illustre bien
la prédominance de la vente d'appartements neufs sur tout le reste des
segments du marché.
FIGURE 12:EVOLUTION DES VENTES DE BIENS BATIS DE
2000 A 2006
Source : AGORAH,2008
Nous l'avons vu, les besoins en logement sur l'ile sont
très importants notamment en raison de la croissance
démographique et de la baisse continuelle de la taille des
ménages. C'est ainsi que la Cellule Economique du BTP de la
Réunion (CER BTP) estime à 11 00061 le nombre de
logements à réaliser chaque année toutes catégories
inclues. Avec 12 000 logements autorisés par an entre 2006 et
200862, on peut considérer que la production de logements
répondait alors quantitativement aux besoins estimés de la
population.
Toutefois, la répartition des constructions issus de
programmes en défiscalisation ne
s'est pas effectuée de la
même façon selon les secteurs de l'île. Le graphique
suivant
61 Ce chiffre peut légèrement varier d'une source {
l'autre. A titre de comparaison, cela représente plus 3 fois le rythme
de construction de la métropole.
62 AGORAH Les principales caractéristiques des
marchés du logement à la Réunion, à l'heure de la
refonte de la loi de défiscalisation, 2008, p 10
montre en effet que le boom de la production de logement
collectif concerne de manière plus importante le secteur Nord de l'ile,
suivi des secteur Ouest et Sud , le secteur Est, en revanche, ayant
été beaucoup moins touché.
FIGURE 13: EVOLUTION DES PERMIS DE CONSTRUIRES
DEPOSES
POUR DES LOGEMENTS COLLECTIFS
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
est nord ouest sud
Source : DEAL, 2011
En 2005, la DDE estimait que 60% des offres en logements
défiscalisés se répartissait ainsi de Saint Denis à
Saint Leu et que le secteur de Saint Pierre et du Tampon totalisait lui 30% de
l'offre.
FIGURE 14: REPARTITION DES VENTES D'APPARTEMENTS
NEUFS EN 2006
Source : AGORAH, 2006
Le développement de nombreux programmes de logements
collectifs a permis de densifier ces pôles urbains et de participer
à la maîtrise de l'étalement urbain, des
déplacements et des énergies. Cela est d'autant plus important {
la Réunion que le foncier se fait de plus en plus rare sur une île
ou les besoins ne cessent de croitre. La défiscalisation s'étant
principalement concentrée sur les centres agglomérés, de
nombreuses dents creuses ont pu être comblé et l'étalement
urbain s'est fait également dans des proportions plus raisonnables que
par le passé. Selon l'Institut d'Emission des Départements
d'Outre Mer (IEDOM), là où il se construisait une seule maison
sur
1000m2 de terrain, grâce à la
défiscalisation il se construisait 20 appartements. Cet effort de
densification se retrouve aujourd'hui dans le nouveau SAR.
Les bénéfices de la défiscalisation
étaient aussi de permettre de redynamiser le secteur du BTP. C'est ainsi
que grâce à ce dispositif le nombre de salariés du BTP sur
l'ile est passé de 18 000 en 2005 à 25 000 en 2008. Ce facteur
est très important dans le contexte économique de l'ile ou le
chômage touche une large part de la population. De plus, l'absence d'une
base industrielle, agricole ou touristique capable de soutenir le
développement économique de l'ile le secteur de la construction
revêt une importance particulière. L'économie de la
Réunion se trouve donc bien plus sensible { l'activité du secteur
du BTP que la métropole.
Mais ce n'est pas que ce secteur qui a profité du
succès de la loi Girardin. C'est tout un système qui a pu en
tirer profit des cabinets de défiscalisation aux agents immobiliers, en
passant bien entendu par les promoteurs immobiliers.
Ainsi, la défiscalisation Girardin aura permis de
relancer considérablement le marché de la construction en
permettant d'accroitre l'offre en logements collectifs locatifs qui
était encore peu développée sur l'ile. Elle a
également entrainé d'autres effets positifs comme la
création d'emplois ou la densification de certains centres urbains
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