III-2-B) UNE POLITIQUE QUI INDUIT DES EFFETS PERVERS.
En dépit des effets positifs qu'a eu ce dispositif de
défiscalisation sur le marché du logement et sur le BTP
réunionnais, des effets pervers ont été
constatés.
Bien qu'elle ait permis de diversifier et d'augmenter l'offre
locative la défiscalisation n'a pas permis une diminution des loyers, au
contraire il semblerait que ceux-ci aient continué de progresser.
Pourtant l'un de ses objectifs était de détendre ce segment du
marché, essentiel à la réalisation des parcours
résidentiels des ménages.
Les constructeurs et promoteurs ont également
profité de l'avantage fiscal dont disposaient les investisseurs pour
augmenter les prix de ventes des logements.
Les prix du foncier ont eux aussi augmenté à
cause de la hausse subite de la demande. La rareté du foncier à
bâtir engendrée par le caractère insulaire de la
Réunion nous entraine toutefois à relativiser cette hausse qui
semblait inévitable, la défiscalisation l'ayant probablement
légèrement accélérée.49
En terme de logements réalisés, la
défiscalisation a entrainé une construction importante de
logement en T1 , toutefois elle n'a pas permis de répondre aux besoins
en T2 et T3 qui étaient pourtant relativement importants {
l'époque.
Autre critique que l'on peut adresser { l'égard de ce
dispositif : il ne concerne qu'une
partie restreinte de la population. En
effet, entre 1980 et 1993 seul 1/3 des
49 AGORAH : La défiscalisation des investissements
outre mer, 1995
contribuables a payé des impôts et les personnes
ayant défiscalisé dans l'immobilier sont majoritairement des
personnes ayant des revenus annuels supérieurs à 200 000 francs.
La part de population concernée par la défiscalisation est donc
relativement faible. Dans le secteur de l'accession { la
propriété par exemple, les ménages intermédiaires
n'ont pas pu bénéficier de ce dispositif.
Concernant le secteur de la location, comme nous l'avons
précisé les prix des loyers n'ont pas réellement
diminué. En revanche, dès 1992 a été mise en place
la défiscalisation pour les logements locatifs intermédiaires. A
ce propos nous ne disposons d'aucuns éléments nous permettant
d'apprécier le bilan de ce dispositif sous la loi Pons ou sous la loi
Paul. Il est également difficile d'étudier les loyers plafonds et
revenus plafonds inscrit dans ces lois car nous ne pouvons déterminer si
cela correspondait à la réalité des ménages
intermédiaires à cette époque là où la
monnaie et le pouvoir d'achat étaient différents.
Enfin, d'un point de vue de l'aménagement du
territoire, les investisseurs ont privilégié des secteurs ou la
demande était la plus forte, soit Saint Denis et Saint Gilles (commune
de Saint Paul). Cela a donc contribué aux déséquilibres du
territoire entre le Nord-Ouest et le Sud-Est.
Ainsi, il est indéniable que la défiscalisation
entraine à la fois des effets positifs mais aussi des effets
négatifs. Toutefois, il faut préciser qu'en dépit des
effets pervers qu'elle induit, tous les logements locatifs produits grâce
à la défiscalisation ont été loués, ce qui
peut laisser penser qu'elle a permis de répondre a de réels
besoins.
Nous manquons considérablement de source pour
apprécier le bilan de ces dispositifs. Il convient cependant de
spécifier que toutes nos maigres sources ainsi que les acteurs
rencontrés font état d'un bilan globalement positif en
dépit des quelques effets pervers constatés.
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