III-1) LE PRINCIPE DE LA DEFISCALISATION
La défiscalisation est un levier fiscal qui a pour but de
développer les investissements productifs afin de redynamiser
l'économie et la création d'emplois.
La loi de Finance de 1980 fixe la structure
générale du dispositif d'incitation fiscale aux investissements
qui sera modifiée par la loi de Finance rectificative de
198639 dite loi Pons qui instituera la défiscalisation des
investissements outre-mer
Dans le secteur du logement, les objectifs affichés pour
la mise en place de cette loi sont, pour rappel :
-de relancer le bâtiment
-de baisser les prix des loyers
-de libérer des logements anciens en baissant les prix
39 Article 22 de la loi de Finance rectificative du 21/07/1986
- permettre aux catégories intermédiaires de se
loger hors du parc de logements sociaux
40
Cette loi sépare clairement les mesures en faveur des
entreprises et celles en faveur des particuliers.
Pour les entreprises, la défiscalisation peut se
réaliser de manière directe ou indirecte.
De manière directe,41 il s'agit pour elles
de réaliser des investissements productifs en biens neufs amortissables
en outre-mer { l' occasion de la création d'exploitations appartenant
aux secteurs d'activité éligibles, en l'occurrence pour ce qui
nous intéresse : le bâtiment. Elles pourront alors déduire
de leur impôt sur les sociétés (IS) ou de l'impôt sur
le revenu (IR) la totalité de leurs investissements.
De manière indirecte42 il s'agit pour les
entreprises de souscrire au capital de sociétés qui
réalisent des investissements productifs dans les secteurs
concernés et déduiront également la totalité de
leur investissement.
Pour les particuliers, il s'agit de bénéficier
d'une réduction d'impôts suite { la réalisation d'un
investissement dans un secteur d'activité concerné. Comme pour
les entreprises, il y a deux cas de figures.
Les particuliers peuvent construire un logement neuf qui sera
destiné à être leur résidence principale ou {
être loué pendant un certain nombre d'années.43
Ils bénéficieront { ce titre d'une réduction d'impôt
sur le revenu.44
Ils peuvent également acheter des parts ou des actions
{ des sociétés dont l'objet principal est la réalisation
de logements. Ils bénéficieront également dans ce cas la
d'une réduction de leur impôt sur le revenu.
La loi Pons a connu plusieurs modifications au fil des
années.
40 Voir AGORAH ; La défiscalisation des
investissements locatifs, 2005
41 Article 238 bis HA I du Code Général des
Impots
42 Article 238 bis HA II du Code Général des
Impots
43 Le nombre d'années dépend des lois et de leur
évolution. Parfois il s'agissait de 5 années, d'autres fois
9..
44 La réduction d'impôt est variable selon les
années. Elle est souvent modifiée dans les lois de finances. Pour
la loi Pons elle s'établissait entre 50% du montant de l'investissement
jusqu'en 89, puis était de 25% jusqu'en 1992 etc....
En 1992, la réduction d'impôt est portée {
50% du montant de l'investissement lorsque des particuliers investissent de
manière directe ou indirecte dans le secteur locatif
intermédiaire.45 C'est donc cette année que la
défiscalisation commence { s'orienter { destination de ces
catégories pour qui les loyers libres sont trop élevés et
l'accès à un logement social n'est pas possible. Les logements
font l'objet d'une convention entre l'Etat et le propriétaire fixant le
montant maximal du loyer et les plafonds de ressources imposés pour le
choix du locataire. Par la suite, ce type de défiscalisation sera
étendu aux entreprises en 1996.
Le 13 Décembre 2000, la Loi d'Orientation pour l'Outre
Mer (LOOM) est votée. Elle instaure un nouveau dispositif de
défiscalisation communément appelé « loi
Paul46 ». Elle fonctionnera dans le secteur de l'immobilier
selon le même principe que la loi Pons mais sa durée sera
relativement plus limitée, puisque ce dispositif prendra fin petit
à petit avec l'instauration de la loi Girardin en 2003 sur laquelle nous
allons revenir plus amplement par la suite.
Ainsi, le dispositif de défiscalisation issu de la loi
Pons ainsi que son remplacement par un dispositif similaire issu de la loi Paul
ont fonctionné sur un temps relativement long sans jamais être
remis en cause de manière profonde. Il convient alors de s'interroger
sur le bilan en termes de production de logement de ces politiques.
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