Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'à®le de la Réunion.

II-2-A) LES CONTRAINTES NATURELLES

La Réunion se situe en région tropicale, elle dispose par conséquent d'un climat spécifique et de risques naturels important, notamment le risque cyclonique. Le climat insulaire est déterminé par l'exposition aux alizées qui distingue deux grandes zones climatiques : la zone au vent, l'Est, qui reçoit les fronts pluvieux (plus de 5000mm par an) et la zone sous le vent, protégée par les reliefs, qui est semi-aride.

La Réunion est en réalité un massif montagneux composé de deux volcans, dont l'un est encore en activité et de trois cirques. La présence de massifs en altitude entraine la distinction de la zone des Bas à proximité du littoral et dont l'altitude est compris

entre 0 et 400m et la zone des Hauts au delà de 400m La dichotomie Est-Ouest et la topographie accidentée de l'ile font qu'elle compterait 240 microclimats.

On rencontre également de nombreux risques naturels inhérents aux caractéristiques physiques de l'ile : glissements de terrains, inondations causées par les nombreuses ravines etc.....Cela entraine de nombreuses zones dont la construction est interdite via les Plans de Préventions des Risques (PPR).

FIGURE 10: TOPOGRAPHIE DE L'ILE DE LA REUNION

Source : Google Images

Les caractéristiques climatiques font que les constructions doivent s'adapter. Les matériaux utilisés doivent pouvoir résister aux conditions extrêmes comme les cyclones ou les vents violents, les fortes pluies, l'humidité ou encore les fortes chaleurs.

La population de l'ile se concentre principalement sur le littoral mais celui-ci est de plus en plus saturé. L'aménagement et la construction de logement dans les hauts se révèlent difficiles mais l'urbanisation y progresse a cause de la faible disponibilité de foncier dans la zone des bas.

II-2-B) UNE ILE, PLUSIEURS TERRITOIRES.

Nous avons jusqu'ici raisonné a l'échelle de l'ensemble de l'ile. Toutefois, afin de pouvoir appréhender plus finement ses spécificités il est indispensable de revenir sur les particularités des quatre micros régions de l'ile : le Nord, l'Ouest, le Sud et l'Est. Ce découpage par micro régions n'est pas administratif. Il a été déterminé en 1995 dans le Schéma d'Aménagement Régional (SAR)³⁷. Nous verrons par la suite que dans beaucoup d'études, notamment celles qui nous aurons servi à la réalisation de ce mémoire, on distingue les données selon ces quatre secteurs. Il nous paraissait primordial pour cette raison mais aussi pour mieux appréhender les questions inhérentes { l'habitat sur l'ile de présenter en quelques points les spécificités de chaque secteur.

37 Elaboré par la Région, ce document d'urbanisme spécifique aux DOM « fixe les orientations fondamentales en matière d'aménagement du territoire et de protection de l'environnement et comprend un

chapitre particulier le schéma de mise en valeur de la mer permettant l'application de la loi littoral. ^Iis'impose aux SCOT et aux POS/PLU qui doivent être compatibles avec ses prescriptions. » : http://www.reunion.developpement-durable.gouv.f

FIGURE 11: CARTE DES SECTEURS DE L'ILE DE LA REUNION

Source : Google images

Le Nord de l'ile est marqué par le poids de Saint Denis, autrement dit caractériser cette région revient à caractériser principalement la capitale de la région. La ^densitéd'habitants est relativement importante. St Denis est la seule commune { compter

davantage de logements collectifs qu'individuels.La croissance démographique y est relativement plus faible qu'ailleurs. Ce secteur attire les jeunes étudiants et salariés mais repousse les personnes âgées et les chômeurs. Le chômage y est ainsi moins important qu'ailleurs et les ménages disposent de revenus plus élevés. Ce secteur est le plus gros bassin d'emplois puisque un tiers des salariés de l'ile y travaillent.

L'Ouest a longtemps connu une croissance démographique record mais il semblerait que
celle-ci ce soit désormais calmée. Le taux de chômage se situe dans la moyenne de l'ile

mais des différences importantes existent entre les communes et les quartiers³⁸ . Les écarts au sein de la population sont importants et cela se caractérise aussi par l'habitat : on y trouve de luxueuses villas en bord de plage mais aussi un habitat précaire encore très présent notamment dans les hauts.

Le Sud constitue la plus vaste des micro régions. Elle est longtemps restée { l'écart même si elle bénéficie aujourd'hui de la Route des Tamarins, voie rapide permettant d'accéder au Nord par l'Ouest. Elle est devenue depuis quelques années de plus en plus attractive pourtant elle constitue la micro région la plus touchée par le chômage. Malgré la présence de grandes agglomérations (notamment Saint Pierre considérée comme la capitale du Sud) dans ce secteur règne la maison individuelle.

L'Est constitue la région la moins peuplée et reste relativement rurale. Toutefois, elle a une croissance démographique relativement importante notamment parce qu'elle bénéficie d'un apport important de populations en provenance de la micro région Nord à la recherche d'un secteur où les prix du foncier et de l'immobilier sont moins élevés. Le tissu économique y est cependant relativement fragile et la précarité y est importante. L'habitat y est très dispersé et l'offre en logement collectif relativement faible.

Ainsi, la prise en compte du contexte territorial de l'ile nous permet désormais de mieux appréhender la question de l'habitat. Cette question est déterminée par des éléments aussi divers que complexes qui nous permettent d'ajuster notre regard face aux politiques publiques que nous allons étudier plus en détail par la suite.

38 Si la Réunion ne compte que 24 communes, celles-ci sont très étendues. On raisonne donc plus souvent par « quartiers » que par commune ce qui semble plus cohérent. Par exemple, St Paul la plus grande commune de l'Ouest s'étend sur 24 100 hectares soit 1/10^e de l'ile et recouvre des endroits aussi divers que la zone balnéaire et très dense de Saint Gilles les Bains ou une partie du cirque de Mafate inaccessible en automobile et très peu peuplé.

III) LA DEFISCALISATION :
UNE POLITIQUE DE RELANCE DU MARCHE DE LA CONSTRUCTION

La Réunion, et plus largement l'ensemble de l'outre-mer, ont depuis longtemps fait l'objet d'incitations fiscales. Il s'agissait pour l'Etat de développer l'économie de ces territoires via les investissements de particuliers ou d'entreprises.

Le premier dispositif de défiscalisation, qui a concerné entre autre le secteur de l'immobilier, a été mis en place en 1986. Parce que l'enjeu d'un tel dispositif est relativement important sur les territoires ultramarins, durant toutes ces années se sont succédés sans interruptions différents dispositifs.

Il s'agit ici de revenir sur la défiscalisation, de sa mise en place jusqu'au début des années 2000 afin de comprendre son impact en terme d'habitat et les enjeux qu'elle recouvre.

Nous reviendrons pour cela sur le principe de la défiscalisation, puis reviendrons sur le bilan de son impact en matière de production de logements, pour enfin aborder la question des enjeux d'une telle politique.