La protection du preneur dans un contrat de location-gérance

Paragraphe 2: L'obligation de garantie

La jouissance du fonds ne doit pas être troublée par le fait du bailleur ou des tiers (A), et le bailleur doit au locataire-gérant une garantie contre les vices cachés (B).

A- La jouissance paisible.

Le bailleur doit assurer au locataire-gérant, une jouissance paisible du fonds de commerce loué, pendant toute la durée du contrat.

Il est de coutume que le bailleur peut exercer un certain contrôle sur la gestion du gérant. Dans ce sens, la chambre civile de la cour de cassation française a accepté le fait que le contrat de gérance a prévu que le bailleur pourra consulter la comptabilité du dit gérant^145(*).

Au contraire, le bailleur du fonds doit s'abstenir de faire concurrence à son locataire-gérant, soit directement, soit indirectement par personne interposée^146(*). Ainsi, il est d'usage d'insérer dans le contrat de location-gérance, une clause de non rétablissement qui doit être limitée soit dans le temps, soit dans l'espace.

Enfin, le bailleur ne doit pas donner le fonds qui est en location à un autre gérant.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation a décidé que si le même fonds a été loué à deux personnes, celle qui a été mise en possession de bonne foi doit être préférée, et par suite, maintenue en jouissance, lorsque même son bail serait postérieur en date ^147(*).

« Mais dans le cas où aucun des preneurs n'a été mis en possession, si l'un des deux titres a date certaine, c'est celui-ci qui doit être préféré »^148(*). Si une tierce personne se prétend titulaire d'un droit sur le fonds ou sur un élément du dit fonds, une machine par exemple, le locataire pourra demander soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. Au contraire, si un tiers cause au locataire un trouble dans sa jouissance, par exemple un commerce concurrent, le bailleur n'est pas tenu à garantie envers son gérant, sauf au locataire à poursuivre les tiers à son nom personnel^149(*).

Pour conclure, le bailleur ne doit pas modifier unilatéralement les conditions d'exploitations prévues au contrat initial. Dans ce sens, la chambre sociale de la cour de cassation française a décidé qu'en imposant une ouverture permanente à son gérant de station service, une société pétrolière est responsable de la rupture du contrat^150(*).

En plus de la jouissance paisible, le bailleur doit au locataire une garantie pour les vices cachés.

B- La garantie contre les vices cachés

L' Art.1721 du Code civil dispose que «il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Ce texte est relatif au louage de chose, pour cela il est aussi applicable au contrat de location-gérance.

Quant à l'Art. 1641 du Code civil français qui est applicable également au louage, il dispose que «  le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Après l'étude de ces deux textes, les tribunaux ont pris deux décisions: d'une part, pour protéger le bailleur, la chambre civile de la Cour de cassation française a décidé que s'il s'agit des vices apparents dont le gérant a pu se convaincre lui-même, le bailleur n'est pas tenu à les garantir^151(*) .

D'autre part, pour protéger le locataire-gérant, partie faible, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation française a décidé que s'il s'agit de vices cachés, le bailleur est responsable, sauf clause contraire dans le contrat de location-gérance^152(*).

L'analyse de cette partie permet de se rendre compte que le locataire a bel et bien une protection pendant l'exécution du contrat de location-gérance étant donné que le bailleur doit participer aux charges qui pèsent au locataire-gérant. Mais cette protection n'est pas suffisante.

* 145 Cass.civ. 29 octobre 1970:Bull.civ., III, n°564 p.410

* 146 LEMEUNIER (F.),op.cit.,p.179

* 147 Cass.3ème civ. 25 juin 1975 : Bull .civ.III, p.166

* 148 Cass.soc.1èr janvier 1955, D.1956 som 75; cass 17 décembre 1955, D. 1956, somm.44

* 149 Cf Art.1725 Code civil Français

* 150 Cass.soc. 11 oct. 1978, JCP.1978, IV, 343

* 151 Cass.civ. 12 octobre 1959 :Bull.civ. I, p.331

* 152 Cass. 3ème civ. février 1971: Bull .civ.III, p.104