La protection du preneur dans un contrat de location-gérance

Section II: Les obligations du bailleur envers le locataire-gérant

L'Art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général dispose que « lors de la conclusion du contrat de location-gérance, le bailleur concède la location à un gérant ». Pour protéger ce dernier, certaines obligations pèsent sur le bailleur.

Nous verrons l'obligation de délivrance et l'entretien du fonds de commerce (paragraphe 1) avant de voir l'obligation de garantie (paragraphe 2).

Paragraphe 1: La délivrance et l'entretien du fonds de commerce

Nous verrons la délivrance du fonds de commerce au locataire-gérant par le bailleur en premier lieu (A). Nous analyserons le problème de l'entretien du fonds en second lieu (B).

A- La délivrance

Pour que le locataire-gérant puisse exploiter le fonds mis en location-gérance, il faut que ce fonds lui soit délivré. C'est une obligation qui pèse sur le bailleur du fonds de mettre le locataire en possession du fonds de commerce. Selon l'Art.1719 du Code Civil français, le bailleur a une obligation de délivrer au preneur la chose louée. Le bailleur doit délivrer le fonds de commerce avec tous les éléments qui le composent, à savoir : la clientèle, ce qui peut impliquer une obligation de présentation de la dite clientèle^138(*). Il doit délivrer aussi le droit au bail, pour le temps qui en reste à courir et sans pouvoir excéder la durée du contrat de location-gérance^139(*).

Comme élément, on peut ajouter aussi l'achalandage, l'enseigne et le nom commercial ainsi que les autres éléments comme les brevets, licences,... s'ils en existent. Pour protéger le locataire-gérant, la jurisprudence oblige le bailleur de prouver qu'il a satisfait entièrement à cette obligation^140(*).Lorsque le bailleur ne remplit pas son obligation de livrer, le locataire a le choix, soit de se faire autoriser par la justice à se mettre en possession, s'il n'y a pas impossibilité matérielle ou légale, soit de demander la résiliation du bail^141(*).

La 3^e chambre civile de la Cour de cassation française a décidé que le locataire qui n'a pas obtenu la délivrance doit être indemnisé par le bailleur, lorsque le défaut de délivrance provient de celui -ci^142(*).

Après la délivrance, le bailleur a aussi l'obligation d'entretien du fonds de commerce.

B- L'entretien du fonds de commerce

L'Art. 1719 al.2 du Code civil français dispose que le bailleur a l'obligation « d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».

Encore, l'art. 1720 du code civil vient compléter en disposant que: «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». C'est-à-dire que le bailleur doit notamment effectuer les réparations autres que locatives, tant en ce qui concerne l'immeuble où s'exploite le fonds que le matériel et le mobilier sauf bien entendu clause contraire dans le contrat de location-gérance^143(*). Comme protection du locataire-gérant, il appartient au bailleur également de faire les diligences nécessaires, pour que le bail des locaux soit conservé et s'il y a lieu en obtenir le renouvellement^144(*) .

En plus de l'obligation de délivrance et d'entretien, le bailleur a une obligation de garantie envers le locataire-gérant.

* 138 LEMEUNIER (F.),op.cit.,p.178

* 139 Idem

* 140 Cass.3ème civ. 30 oct. 1972 :Bull.civ., III, p.414

* 141 Cass.soc.8 juin 1956:Bull.civ.,IV p.397

* 142 Cass. 3ème civ. 16 janvier 1980 : Bull.civ.,3 ,p.9

* 143 LEMEUNIER (F.),op.cit. p.178

* 144 Idem