La protection du preneur dans un contrat de location-gérance

LE BAILLEUR PENDANT L'EXÉCUTION DU CONTRAT

DE LOCATION-GÉRANCE

Lors de la formation du contrat de location-gérance, il y a les conditions exigées aux parties signataires du contrat. Une fois le locataire a rempli ces conditions et respecté les obligations qui pèsent sur lui pendant l'exécution de ce contrat, le législateur a exigé aussi l'intervention du bailleur dans l'exécution du contrat, pour protéger le locataire-gérant et ses créanciers.

Pour examiner cette protection, nous verrons la participation du bailleur aux obligations du gérant (section 1), avant de voir les obligations du bailleur envers le locataire-gérant (section 2).

Section I: La participation du bailleur aux obligations du gérant.

Il faut d'abord signaler que les dettes contractées par le bailleur avant la conclusion du contrat de location-gérance restent à sa charge exclusive, quand bien même leur date d'exigibilité serait postérieure à la location-gérance^120(*). Dans le cadre de la protection du locataire-gérant, le législateur a exigé au bailleur de prendre en charge une part de responsabilité qui pèse sur le locataire-gérant.

Pour étudier ces responsabilités qui reviennent au bailleur, nous verrons en premier lieu, la responsabilité solidaire entre le bailleur et le locataire aux dettes contractées par le locataire (paragraphe 1). Et en second lieu la responsabilité du droit commun et la responsabilité fiscale du bailleur (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : La responsabilité solidaire aux dettes

C'est l'Art. 113 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général qui constitue le siège de cette solidarité. Aux termes de cet Art. «  Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds est solidairement responsable ».

C'est-à-dire que le bailleur a donc intérêt à faire publier le contrat le plus vite possible afin d'être déchargé de ces dettes contractées par le gérant.

Le législateur a fixé le délai de la responsabilité solidaire (A). Mais il faut ajouter aussi que le bailleur n'est pas solidaire à toutes les dettes du locataire-gérant, ce qui nous pousse à examiner la nature de la dette (B).

A- Le délai de la responsabilité solidaire

C'est l'art.113 et l'art.7 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général qui ont exigé cette solidarité et déterminé sa durée. Jusqu'à la publication du contrat, le locataire et le bailleur sont solidairement responsables des dettes contractées par le locataire-gérant. L'Art. 113 a bien expliqué que la solidarité dure tant que la publicité du contrat n'a pas eu lieu. De plus l'Art. 107 Al.3 de l'Acte Uniforme a encore bien précisé que « tout contrat de location-gérance doit en outre être publié dans la quinzaine de sa date sous forme d'extrait dans un journal habilité à recevoir les annonces légale »`. Autrement dit, pour le législateur O.H.A.D.A, la solidarité dure 15. Ce délai va de la conclusion du contrat à la publication.

Alors que pour la loi française du 20 mars 1956 relative aux fonds de commerce et des étabilssements artisanaux qui était appliquée avant l'avènement de l' O.H.A.D.A, cette solidarité dure jusqu'à la publication du contrat et pendant un délai de 6 mois à compter de cette publication. L'Art.113 de l'Acte Uniforme n'exige que 15 jours, ce qui est normal car rien ne justifie que le propriétaire reste tenu des dettes qu'il n'a pas contractées, alors surtout qu'il a donné le fonds à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.

Ce délai paraît nécessaire pour présumer de la connaissance du contrat chez les créanciers du gérant. Les tribunaux tiennent compte de la date de la naissance de la créance et non de sa date d'exigibilité qui peut être postérieure à la date de la publication. La jurisprudence française est allée dans le même sens en décidant que la date de la dette à retenir pour la responsabilité du bailleur est celle où la dette prend naissance, et non celle où elle arrive à son échéance^121(*). Même si c'est la publicité qui fait que la location-gérance soit opposable aux tiers, la Cour de cassation française a décidé que la solidarité joue même dans le cas où le créancier avait connaissance de la mise en location-gérance du fonds^122(*).Etant donné que la responsabilité solidaire protège les créanciers, elle ne peut être invoquée par un locataire mis en redressement judiciaire^123(*).

Après le délai de la responsabilité solidaire, il faut aussi examiner la nature de la dette.

* 120 Cass.com.22 novembre1967, DS.1968, somm 46

* 121 Cass.com.19 nov.1975, Gaz.pal.1976, 1, somm. p.41

* 122 Cass.com.7 janvier 1992, BRDA, 1992/3, P.15

* 123 Cass.com.16 janvier D. 1996 .IR