La protection du preneur dans un contrat de location-gérance

Paragraphe 2: Les relations entre le locataire-gérant et l'acquéreur

du fonds de même que celles avec le propriétaire de l'immeuble

Le locataire-gérant n'a pas la propriété du fonds de commerce. Il n'a pas non plus celle de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité. Pour cela, dans le cadre de sa protection, les obligations qui peuvent peser sur lui incombent au bailleur.

Dans l'étude de la protection du preneur dans un contrat de location-gérance, nous allons examiner en premier lieu, les relations entre le locataire-gérant et l'acquéreur du fonds (A). Et en second lieu, les relations entre le locataire-gérant et propriétaire de l'immeuble.

A- Les relations entre le locataire-gérant et l'acquéreur du fonds

Pour Protéger le locataire-gérant, la question se pose de savoir si le contrat de location-gérance est opposable à l'acquéreur du fonds, étant donné que le propriétaire du fonds conserve le droit de le vendre et de le donner en nantissement. Encore les créanciers du propriétaire peuvent saisir le fonds et le vendre en justice. Pour répondre à cette question, nous savons que l'art. 1743 du Code civil qui permet au locataire d'un immeuble d'opposer le bail à l'acquéreur n'est pas opposable au contrat de location-gérance. L'acquéreur pourrait donc en théorie expulser le gérant^112(*). Mais pour protéger le locataire-gérant, nous souhaitons que le bailleur serait responsable d'une résiliation provoquée par l'inopposabilité de la location-gérance à l'acquéreur du fonds de commerce.

Dans la pratique, mention est toujours faite dans les actes de vente de fonds de commerce de l'éventuelle existence d'une location-gérance. Dans ce cas l'acquéreur doit respecter ce contrat ou bien, l'acte de location-gérance pourra prévoir que la gérance prendra fin de manière anticipée en cas de vente du fonds.

Après les relations du locataire-gérant avec l'acquéreur du fonds, nous allons voir les relations du locataire avec le propriétaire de l'immeuble.

B- Les relations entre le locataire et le propriétaire de l'immeuble

Les textes applicables aux baux d'immeubles sont exclus au contrat de location-gérance. Encore, le bail des locaux d'exploitation pouvait contenir une clause interdisant au locataire de faire occuper les lieux par des tiers ou obligeant le preneur à exploiter personnellement, ce qui revient au même.

Dans ce cas, la location-gérance est interdite^113(*). Pour protéger le preneur en cas de redressement judiciaire, en revanche, ces clauses ne font pas obstacle à la décision du tribunal d'autoriser la conclusion d'un contrat de location-gérance^114(*).

Le locataire-gérant n'a aucun lieu de droit avec le propriétaire de l'immeuble. Il n'est pas considéré comme un sous-locataire des locaux commerciaux, il n'a alors aucun droit à l'égard du bailleur de ces locaux^115(*). Dans le cadre de la protection du locataire-gérant, on peut examiner deux cas :

D'abord, lorsque le bailleur du fonds est lui-même locataire des locaux où est exploité le fonds, le locatire-gérant est un tiers vis à vis du propriétaire de l'immeuble. Dans cette hypothèse la plus fréquente, le gérant est tenu de respecter les clauses du bail de l'immeuble^116(*) .Dans cette hypothèse la Cour de cassation française a décidé que le bailleur du fonds a seul la qualité pour demander le renouvellement du bail^117(*). Cette position est à notre avis injuste parcequ'elle n'est pas favorable aux locataires-gérants. Plus tard, pour protéger le locataire-gérant, la Cour de cassation française a décidé qu'en cas de refus de renouvellement du bail par le propriétaire de l'immeuble et le maintien dans les lieux du locataire-gérant, l'indemnité d'occupation doit être payée par le bailleur^118(*).

Ensuite, Il est à souhaiter que cette solution de la chambre civile de la Cour de cassation française soit généralisée dans les Etats de l'espace O.H.A.D.A. Lorsque le bailleur du fonds est en même temps propriétaire de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité, le gérant se trouve alors locataire de l'immeuble. Dans ce cas, le gérant a droit , lorsque il quitte les lieux, à une indemnité égale à la plus-value apportée au fonds de commerce ou à l'immeuble par les améliorations effectuées avec l'autorisation du propriétaire^119(*).

L'étude des obligations du locataire-gérant pendant l'exécution du contrat de location-gérance nous a permis de constater les différentes charges qui pèsent au locataire-gérant pendant l'exécution et la fin du contrat de location-gérance. Pour cela le preneur a besoin d'une protection.

Dans ce cas, pour protéger le locataire-gérant, le bailleur doit intervenir dans l'exécution du contrat de location-gérance.

CHAPITRE 2:

* 112 DU PONTAVICE (E.)Et DU PROCHET (P.), op.cit., p.887

* 113 Cass.com.mars 1979, Gaz.pal 1979, somm.307

* 114 Loi du 25 janvier 1985 art.47 et 94, loi relative au redressement et à la liquidation des entreprises.

* 115 NGUEBOU (J.), op.cit., p56

* 116 LEMEUNIER (F),op.cit.,p185-186

* 117 Cass.civ. 10 juin 1981, Gaz.pal .1981.1.9

* 118 Cass.civ. 21 janvier 1998, D.1998.IR.41

* 119 Art.37 décret30 sept.1953 sur la propriété commerciale