Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

CHAPITRE II: CONSEQUENCES DE LA DIVERSITE DES REGIMES

JURIDIQUES DE LA TERRE

Le Bénin n'a certes pas à gérer un passif colonial en matière de répartition des terres, il n'en demeure pas moins que les petits paysans souffrent souvent d'une absence de sécurité foncière. La situation du Bénin est très différente de celle des autres pays où il y a une forte expropriation des terres, dépossédant ainsi les paysans et les indigènes de leurs terres. Si l'on s'arrête au concept que la majeur partie de la population est paysanne, on dirait qu'il n'y a pas de problème. Et là ce serait aller très vite en besogne, car il existe bien des situations relatives à la terre. Ainsi est-il difficile de recenser de façon exhaustive tous les problèmes liés à la terre. Il n'en demeure pas moins qu'il est important de parler des problèmes liés au droit de propriété privé(Section1), et, des conséquences engendrées par ces problèmes (Section2).

Section1- Les problèmes liés au droit de propriété

 Le droit de propriété est un droit portant directement sur une chose et qui confère à son titulaire toutes les prérogatives liées à la propriété sur la chose. Ainsi il peut user ou disposer de la chose. En matière domaniale la propriété foncière génère beaucoup de problèmes. Nous en analyserons donc : les conflits nés de la propriété privée(§1) et les conflits nés de l'activité administrative(§2).

§ I - Les conflits nés de la propriété privée foncière

La propriété privée est née du déclin de la propriété collective. En raison de l'émiettement du cercle familial chaque individu s'empare de ses biens personnels. La notion de bien communautaire disparaît progressivement. Cette notion laisse place désormais à la notion de propriété privée ; qui peut être source de difficultés et de problèmes. Aussi parlerons-nous de l'émiettement du cercle familial et des problèmes qu'engendre l'héritage des terres.

A. L'émiettement du cercle familial source de conflit domanial

Rappelons que la famille est un ensemble de personnes descendant d'un auteur commun et rattachées entre elles par le mariage et la filiation. Ces personnes n'auront pas nécessairement le même patronyme, mais sont sous le contrôle d'un même chef religieux ou de terre. On assiste aujourd'hui à une fragmentation de ce cercle de famille. Aussi le cercle familial traditionnel a -t-il été restreint tant en fait qu'en droit.

En fait, certains sans être soumis au droit moderne se conforment spontanément au droit français par mimétisme. Le cercle familial est restreint de fait, et chaque famille travaille pour la survie de ses membres. Ce qui fait que l'activité agricole qui autrefois s'effectuait dans le cadre d'une production communautaire est en voie de disparition. Actuellement, la structure des unités d'exploitation est réduite, en raison des mésententes et du refus de se soumettre à une autorité gérontocrate^61(*). Les volontés individuelles s'expriment de telle sorte que, les grandes unités d'exploitation se sont scindées en plusieurs morceaux. L'éclatement de la structure de production collective traditionnelle a pour corollaire, le morcellement des terres qui reflète une fragmentation du tissu social. Aussi, dans le domaine de la terre, on note l'émergence de stratégies individuelles contraires aux pratiques lignagères antérieures. Ces stratégies optent pour l'abandon des techniques collectives au profit de pratiques individuelles.

Aussi cet émiettement du cercle familial entraîne t-il la concurrence au sein d'un même système d'exploitation et s'illustre pour les agriculteurs par des litiges relatifs au droit de propriété ou aux limites des champs.

En droit parce que renoncer au droit coutumier, revient à opter pour le droit moderne, dans lequel la famille se limite à un cercle restreint.

C'est cette situation qui a entraîné l'appropriation individuelle des terres laquelle appropriation successorale pose le problème de la dévolution des terres.

B. Les conflits générés par l'héritage des terres

Dans les sociétés traditionnelles africaines et dans certaines coutumes aujourd'hui, l'héritage est l'affaire des hommes( aucune femme n'a accès à l'héritage des biens successoraux). En effet, pour les hommes, la femme est considérée comme un bien dont ils peuvent hériter. Elle a une condition assimilable à celle de l'esclave. Elle est destinée aux travaux domestiques et sert à ``fabriquer des enfants'', contrairement à l'homme qui a le pouvoir d'hériter des ascendants. On constatait en général une prééminence de l'homme sur la femme et ceci dans tous les domaines. Pire le pouvoir héréditaire étant patriarcal, la femme ne pouvait hériter que de quelques biens meubles. La terre lignagère ne doit pas se transmettre à l'extérieur du lignage. La femme étant appelée à vivre dans un autre lignage autre^62(*) que celui dont elle est issue, elle n'a point la qualité pour hériter de la terre ancestrale. Mais en tant qu'épouse, elle a le droit de prélever sur les récoltes une certaine quantité ou, le droit d'avoir une portion de champs destinée à leur subsistance.

Contrairement aux prescriptions du droit moderne, on note que cette privation d'héritage de la femme dans les coutumes africaines en général et béninoise en particulière n'existe plus. Elle peut désormais hériter des immeubles. Et c'est ce droit à l'héritage ajouté aux autres problèmes successoraux qui engendrent des frustrations et qui sont source de conflits. A preuve, les nombreux litiges pendants devant les juridictions. Mais il importe de souligner que de plus en plus, la jurisprudence des cours et tribunaux du Bénin a tendance à reconnaître davantage à la femme le droit d'hériter des immeubles. Exemple : affaire Hoirs da CRUZ : Théophile da CRUZ, Jeanne Albertine da CRUZ, Françoise Nicole da CRUZ et de Jacqueline da CRUZ contre da CRUZ Charles^63(*).

A l'appui de sa prétention, Charles da CRUz le défendeur se prévaut d'un acte notarié qui aurait été laissé par leur feu père à son profit , mais dont il n'a pas rapporté la preuve. Le tribunal dans sa décision a méconnu l'existence dudit acte faute de preuve irréfutable de son existence et a ordonné la licitation de l'immeuble en cause et le partage du fruit de façon égalitaire entre tous les héritiers y compris les héritiers du sexe féminin.

Le seul effort de codification visant à consacrer définitivement ce droit d'héritage immobilier et dans le cadre d'un droit uniformisé régissant la vie de la femme vient d'être accompli par le code des personnes et de la famille^64(*).

Les problèmes ne proviennent pas uniquement de la propriété immobilière privée certains conflits émanent de l'activité administrative.

§ II - Les conflits issus de la répartition des terres par

l'administration

L'administration dans la répartition de la propriété procède à l'individualisation des terres(A) et cette répartition engendre des conflits dont les conséquences sont diverses(B).

A. L'individualisation des terres au profit des particuliers par l'administration

L'individualisation consiste à attribuer des terres à des particuliers à titre définitif par l'Etat. C'est une procédure qui existait depuis la colonisation et qui a perduré jusqu'à nos jours. Pour y procéder l'Etat part d'abord du lotissement^65(*) et du recasement^66(*). . Avant l'attribution desdites terres, l'Etat procède d'abord au lotissement^67(*) et au recasement^68(*). Ensuite chaque particulier acquiert sa parcelle de plein droit par l'immatriculation qui lui confère un titre de propriété. Au titre des conditions relatives à l'immatriculation de l'immeuble, tout requérant doit fournir les pièces suivantes 

- une description complète de l'immeuble ainsi que les constructions y afférentes ;

- une indication précise de la situation de sa contenance et ses limites ;

- une estimation de sa valeur locative ;

- le détail des baux afférents ;

- une réquisition d'immatriculation adressée au conservateur de la propriété foncière ;

- la preuve préalable de l'autorisation de construire et d'y habiter.

Dès que ces conditions sont remplies, le propriétaire peut entrer en possession de sa parcelle.

Mais compte tenu du coût trop élevé de cette procédure, seules certaines personnes parviennent à acquérir les terres au moyen de l'immatriculation. 

* ⁶¹ Autorité gérontocrate : c'est le chef de famille de clan, de tribu qui dans la société africaine gérait les terres pour le compte de la famille, du clan etc....

* ⁶² Après l'union conjugale, la femme est confirmée dans les travaux de ménage........et autres dans le cercle familial de son époux. De ce fait, les terres de son ``lignage natal'' ne doivent pas lui échouer au risque de devenir le patrimoine du lignage de son mari.

* ⁶³ Jugement contradictoire n°21/2CB/04 de la chambre civile de droit traditionnel des biens. Dans cette affaire, les héritiers du feu da CRUZ Sylvain ont saisi le juge traditionnel en licitation et partage successoral contre leur cohéritier da CRUZ Charles qui se prévalait d'être le seul héritier du bien successoral que constitue la maison sise au lot 75 Haie Vive Cotonou. Annexe III.

* ⁶⁴ Elle a été votée le 14 juin 2004 par l'Assemblée Nationale et promulguée le 24 août 2004 par le Président de la République.

* ⁶⁵ Le lotissement est l'opération matérielle consistant à morceler les terres, à en constituer des lots de dimensions régulières par l'administration ou sous son autorité.

* ⁶⁶ Le recasement est l'attribution des lots constitués à la suite du lotissement à des personnes présumées propriétaires de terres.

* ⁶⁷ Le lotissement est l'opération matérielle consistant à morceler les terres, à en constituer des lots de dimensions régulières par l'administration ou sous son autorité.

* ⁶⁸ Le recasement est l'attribution des lots constitués à la suite du lotissement à des personnes présumées propriétaires de terres.