Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

A. La loi n° 60-20 du 13 juillet 1960 et son décret d'application n°64-276 du 2 décembre 1964

Cette loi a permis de déterminer en son article 1^er les terrains qui peuvent faire l'objet d'un permis d'habiter. D'après cet article, toutes les autres terres en milieu rural ou en milieu urbain et exploité suivant le mode traditionnel sont exclues de l'application de ce texte.

Selon l'article 3 de la dite loi, se sont seuls les terrains situés en zone destinée à l'habitation qui peuvent faire l'objet de permis d'habiter.

Par ailleurs l'article 4 al.1, dispose que, les permis d'habiter sont délivrés à tous les citoyens du Dahomey et de la communauté sur simple justification de leur identité, sous la seule condition que les demandeurs ne soient pas titulaires d'un permis ou propriétaires de plus d'un titre foncier dans la même localité.

D'après les dispositions de l'article 19 du titre 3 intitulé ``MISE EN VALEUR - OCTROI DU TITRE DEFINITIF'', le permis d'habiter est susceptible de gage.

C'est grâce au décret n°164/PC/MFAEP/EDT du 11 septembre 1964 que l `application de cette loi a été possible. C'est ce décret qui fixe les prix de vente et les charges de mise en valeur au mètre carré du domaine privé de l'Etat. Mais ce décret après deux mois de son application fut abrogé et remplacé par les dispositions du décret n°64-276/PC/MFAEP/EDT du 2 décembre 1964. C'est ce dernier qui détermine les modalités d'application de la loi.^59(*)

Outre cette loi sur le permis d'habiter qui soumet certaines terres au statut de droit moderne, nous avons également la loi relative à l'immatriculation.

B. La loi n°65-25 du 14 août 1965

Cette loi a été la reprise du décret du 26 juillet 1932. Elle est l'unique mode d'acquisition de la propriété privée. Ce texte divise le régime foncier en deux parties ; l'une relevant du code civil et l'autre relevant du droit coutumier local.

L'article 83 de ladite loi n'est rien que la reprise de l'article 58 du décret de 1906 qui stipule « dans les parties du Territoire de la République où la tenure du sol par les habitants ne présente pas tous les caractères de la propriété privée, le fait par un ou plusieurs détenteurs de terres, d'avoir établir, par la procédure de l'immatriculation, l'absence des droits opposables à ceux qu'ils invoquent a pour effet, quels que soient les incidents de ladite procédure, de consolider leurs droits d'usage et de leur conférer les droits de disposition reconnus aux propriétaires suivant la législation en vigueur ». Cette loi a précisé les différentes personnes qui peuvent requérir l'immatriculation des immeubles sur les livres fonciers^60(*). La reprise de l'intégralité du décret de 1932 par cette loi consacre la préférence du droit étranger sur le droit local et la confirmation par l'Etat post-colonial dahoméen de l'héritage colonial sans réserve d'inventaire.

Rappelons que cette situation a corroboré le dualisme juridique déjà noté à l'avènement de la colonisation. Dualisme dont il importe d'analyser les conséquences.

* ⁵⁹ Ce décret a prévu les obligations du titulaire d'un permis d'habiter à son article 5.

* ⁶⁰ Aux termes de l'article 84, « Peuvent requérir l'immatriculation des immeubles sur les livres fonciers :

1. Le propriétaire, alors même que sa capacité est restreinte aux seuls actes d'administration ;

2. Le copropriétaire chargé de l'administration de l'immeuble indivis ou muni du consentement des autres ayants droits ;

3. Le titulaire d'un des droits réels énumérés en l'article 20 autres que la propriété, avec le consentement du propriétaire ;

4. Le tuteur, administrateur ou curateur d'un incapable ayant l'une des qualités ci-dessus.

Dans tous les cas, les frais de la procédure sont, sauf convention contraire, supportés par le requérant, à charge de répétition en ce qui concerne les représentants légaux des incapables ».